Инвестиции в апарт-отели | | Надежные инвестиции в интернете

 

Надежные инвестиции в интернете

  • Что такое аллокация? | Роль аллокации в инвестировании 23.11.2020
  • Мониторинг обменных пунктов | Bestchange — безопасная покупка электронных денег и криптовалюты? 19.11.2020
  • Lucrative Shares отзывы и обзор оригинального низкодоходника | От 3% до 20% в месяц | Кешбек 1,5% от вклада 17.11.2020
  • Deal Trade отзывы и обзор достойного «бессрочника» | 3% в день на 365 дней | Кешбек 4% от вклада 17.11.2020
  • Tronavail отзывы и обзор 100% честной инвестиционной платформы | От 1% в день в ТРОН (TRX) | Кешбек 3% от вклада 15.11.2020
  • Bitibinary отзывы и обзор масштабного проекта 2020-2021 года | От 0,3% до 3% в сутки | Кешбек партнерам 3,5% от вклада 14.11.2020
  • FinBitRex отзывы и обзор высокодоходного актива | От 50% чистой прибыли за 15 дней | Кешбек 4% от вклада 13.11.2020
  • Coingeneration отзывы и обзор тихого средника | От 1% в сутки | Кешбек 3% от вклада 11.11.2020
  • iStorm отзывы и обзор переодетого партизана | От 1% в сутки | Кешбек 1,5% от вклада 10.11.2020
  • История развития компании Hershey’s 10.11.2020
  • Личный кабинет / Регистрация
  • Бонусы за активность
  • Заказать рефбек от блога
  • Заказать страховку от блога
  • Добавить проект/статью на блог
  • Интеллект Карта Инвестора
  • Мультиссылка на лучшие бизнес проекты
  • Рейтинг инвестиционных проектов
  • Рейтинг криптовалютных проектов
  • Рейтинг МЛМ/Бизнес проектов
  • Рейтинг брокеров бинарных опционов
  • Рейтинг рекламных сервисов
  • Высокодоходные проекты
  • Среднедоходные проекты
  • Низкодоходные проекты
  • Плавающая доходность
  • Lucrative Shares — до 20% в мес | Рефбек 1,5%
  • Deal Trade — 3% в день | Рефбек 4%
  • Tronavail — от 1% в сут | Рефбек 3%
  • FinBitRex — от 4,67% в день | Рефбек 4%
  • Bitbinary — до 3% в день | Рефбек 3,5%
  • China For You — от 1.4% в день | Авто-Рефбек 50%
  • Trony — от 2% в сут | Рефбек 3%
  • Picus — от 2% в день | Рефбек 3%
  • Smart Invest Scanner — от 0,9% в день | Рефбек 2%
  • HightWolf — от 1,2% в раб день | Рефбек 2%
  • Via Top — 3% в раб день | Рефбек 4%
  • British Fx Funds — от 0,5% в день | Рефбек 5%
  • Miny — от 0.33% в день | Рефбек 2% от вклада
  • Vertex Trades — от 2% в день | Рефбек 5%
  • Yacht Company — от 0,5% в день | Рефбек 2,5%
  • Vixes — от 1% в сут | Рефбек 3,5%
  • Bitbinary — до 3% в день | Рефбек 3,5%
  • CMC Capital — до 0,9% в день | Рефбек 4%
  • Smart Invest Scanner — от 0,9% в день | Рефбек 2%
  • MMK Investment — 0.5-2% в сутки | Рефбек 2,5%
  • Qubittech — от 25% в мес | Рефбек 3%
  • Antares Trade — 1% в день | Рефбек 3%
  • Bitles — до 5.5% в день в крипте | Рефбек 3%
  • Amir Capital — фонд ДУ криптовалютой 3-15% в мес
  • СуперКопилка — с 2013г платит от 16% в месяц
  • WiseDeposit — копилка до 25% в месяц
  • ENERGY 2020 — венчурный стартап | 5 акций в подарок | Доход 5000%!
  • Trust Invest Capital — от 0,7% в сут | Рефбек: 50% (2% от вклада)
  • Openi — сервис народного финансирования

  • Trony — от 2% в сут | Рефбек 3%
  • DeepTradeBot — 0.56% в сут | Рефбек 1,5%
  • Qubittech — от 25% в мес | Рефбек 3%
  • Miny — от 0.33% в день | Рефбек 2% от вклада
  • Buytex Network — от 3.85% в неделю | Рефбек 2%
  • Ouro Binar Team — от 0.2% в день в OURO | Рефбек 5%
  • OuroClubBot — от 0.5% в день в OURO | Рефбек 3%
  • Bitles — до 5.5% в день в крипте | Рефбек 3%
  • Amir Capital — фонд ДУ криптовалютой 3-15% в мес
  • Prizmbank — 0.6% в день в PRIZM | Автоматический реинвест
  • РОЙ Клуб — от 24% в месяц в PRIZM | Рефбек 2,5% от вклада
  • НСС РОЙ — Негосударственный Социальный Союз для участниковРОЙ Клуба
  • TOR Corporation — от 0,45% в день на крипте TOR
  • Prizmbit — от 0,7% в сут в PZM | Торговая платформа
  • iBanker24 — от 0,16% до 1% в сут на телеграм-боте в PZM, BIP или WIN
  • Prizm Space Bot — до 30% в мес
  • PRIZM «ПАРОВОЗ» — до 24% в месяц
  • Crypto Universe — облачный майнинг
  • БКС брокер — максимальный рейтинг надежности «ААА»
  • Forex4you + БОТ WSB — доход от 5 до 50% в месяц | Auto-rebate 50%!
  • ТОП 10 ПАММ-счетов Альпари
  • Финам — ИИС, ДУ, Облигации, Акции
  • ICE FX — инвест брокер до 27% в мес
  • RoboForex — RAMM-счетаТОП 5 около 30% в месяц
  • ИнстаФорекс — ForexCopy + ПАММ-система
  • Share4you — авто-копирование сделок лидирующих трейдеров
  • China For You — от 1.4% в день | Авто-Рефбек 50%
  • UFG — краудинвестинговый проект в иммунологии | Рефбек 5%
  • Arcade Invest — 50% от прибыли | Рефбек 5%
  • AQUIX — 25% от прибыли | Рефбек 4%
  • UTech — до 1000% годовых | Рефбек 5%
  • СуперКопилка — с 2013г платит от 16% в месяц
  • WiseDeposit — копилка до 25% в месяц
  • Trust Invest Capital — от 0,7% в сут + Автопрограмма | Рефбек: 50% (2% от вклада)
  • Openi — стать совладельцем за 500 руб
  • UTech — до 1000% годовых | Рефбек 5%
  • AQUIX — 25% от прибыли | Рефбек 4%
  • Arcade Invest — 50% от прибыли | Рефбек 5%
  • UFG — краудинвестинговый проект в иммунологии | Рефбек 5%
  • ENERGY 2020 — венчурный стартап | 5 акций в подарок | Доход 5000%!
  • Onecli — стартап. 0.001%-1% от прибыли
  • SolarGroup — рост акций в 500 раз
  • Openi — Стать совладельцем сервиса народного финансирования за 500 руб.
  • Экополис — потребительская кооперация
  • Дария — паевые инвестиции
  • SW CAPITAL — более 1000% за 3-5 лет
  • SWIG — 20 долей в подарок
  • City Build Trade — 102% через 7 дней | Старт 23.02.2013
  • Funds-broker — 2.1% в неделю на 798 дней | Старт 14.10.2015
  • ГАРАНТИСТ — Инвестиционно-страховой сервис № 1
  • МОФТ — Компенсационный фонд и юридическая помощь
  • Юникорн — Возврат денег из Форекс
  • МОФТ — до 100% ребейт на Форекс, Бинарных опционах и Крипто-биржах
  • Premium Trading — возврат до 80% от спреда с каждой сделки. Более 50 брокеров
  • FxCasch — Мгновенный возврат до 90% от части спреда (рибейт)
  • Intrade Bar — депозит от 10$(500RUB) | Вывод средств за 15 минут
  • Esso Millanni — 85% за сделку | 55 торговых пар
  • OlympTrade — Депозит от 350 pуб | Вывод средств за 1 день
  • МОФТ — Кэшбэк 80% в бинарных опционах
  • Black Gross — магазин верифицированных кошельков
  • Social Poster — сотни партнеров из соцсетей
  • VK-Rotation — до 2500 подписчиков в месяц в VK
  • VK-leaders — до 1500 подписчиков в VK в мес бесплатно
  • Maya Group — 3 сервиса для раскрутки
  • Youtuber — продвижение канала Youtube!
  • Repost — подписка и репосты VK
  • BestLiders — подписчики VK за 5$ в мес
  • MLM Community — продвижение бизнеса и доход до 3186$ в мес.
  • Кaleostra — подписчики в Телегу, Инсту, VK, OK, Ютуб и др
  • Piarim Biz — сервис для получения рефералов в соц сетях
  • TopLiders — сервис для привлечения целевой аудитории VK
  • STEP by STEP — вход от 10$ | Матрицы, авто-апгрейды, реинвесты
  • Liberty Matrix — вход от 350 руб | Окупаемость с 1-го партнёра
  • iStorm — СКАМ с 13.11.2020
  • Coingeneration — СКАМ с 13.11.2020
  • Crystalcoin — СКАМ с 12.11.2020
  • EXMO — 1,5 млн пользователей. Обзор здесь.
  • BitStat — крипто-сигналы | Профит 30-80% в мес
  • BTC-Alpha — Ввод/вывод Perfect Money и AdvCash
  • Livecoin — Ввод/вывод Payeer и Qiwi
  • HitBTC — более 300 пар на крипто-бирже
  • Binance — крупная биржа криптовалют из КНР
  • Payeer — на рынке с 2012г. Встроены крипто-кошельки
  • Perfect Money — на рынке с 2007г. Популярна в Хайпах
  • Advanced Cash — на рынке с 2014г. Можно заказать карту
  • Skrill — на рынке с 2001г. Поддерживает криптовалюту
  • ИнвесторМастер (61 967)
  • Топ 12 способов заработать 100 тысяч рублей в месяц (27 233)
  • Инвестиции онлайн (12 124)
  • МЛМ/БИЗНЕС (8 509)
  • IRON MATRIX отзывы и обзор | Тарифы от 500 руб!… (5 237)
  • Бинарные опционы (4 688)
  • Intrade Bar отзывы и обзор брокера бинарных опционов… (3 547)
  • Buytex Network отзывы и обзор проекта от биржи… (2 692)
  • Gold8 отзывы и обзор мощного проекта от 2% в сутки… (2 654)
  • Крипто-проекты (2 498)
  • Татьяна к записи WiseDeposit обзор и отзывы. Инвест копилка с прибавкой + 25%в месяц
  • mkm к записи WiseDeposit обзор и отзывы. Инвест копилка с прибавкой + 25%в месяц
  • Lubov к записи Comex Trades отзывы и обзор легендарного проекта | От 1.5% в сутки на 20 рабочих дней | Рефбек 2,5% от вклада
  • mkm к записи WiseDeposit обзор и отзывы. Инвест копилка с прибавкой + 25%в месяц
  • juli к записи WiseDeposit обзор и отзывы. Инвест копилка с прибавкой + 25%в месяц
  • investormaster к записи United Financial Group отзывы и обзор краудинвестингового проекта в области иммунологии | Бонус партнерам 5% от вклада
  • valera к записи WiseDeposit обзор и отзывы. Инвест копилка с прибавкой + 25%в месяц
  • investormaster к записи Intrade Bar отзывы и обзор брокера бинарных опционов | Депозит от 10$, доход от сделки до 97%

Your browser doesn’t support canvas.

Инвестиции в апарт-отели

Что такое апарт-отели

Как известно, инвестирование в недвижимость является одним из наиболее распространенных и востребованных направлений для вложения денежных средств. Этот факт обусловлен тем, что, в основном, цены на недвижимость в долгосрочной перспективе растут.

Также важно заметить, что данный финансовый инструмент популярен не только среди российских, но и среди зарубежных предпринимателей. В данной статье мы рассмотрим вложения денежных средств, которые предполагают получение стабильной прибыли, а именно – в апарт-отели.

Наверняка не все знают, что такое апарт-отели. Они представляют собой коммерческую недвижимость, основная цель которой состоит в получении дохода посредством сдачи ее в аренду. Отличительной особенностью этого объекта недвижимости от остальных можно назвать то, что инвесторы могут приобрести номера в таких отелях и получать от них прибыль, например, сдавая их в аренду.

Купив один или несколько номеров в таком апарт-отеле, он может быть использован для реализации следующих целей –

  1. Самостоятельное проживание в собственной недвижимости.
  2. Использование площади как офис или служебное помещение.
  3. Сдача номера в аренду для проживания или коммерческого использования.

Для облегчения задач, необходимых для выполнения для получения дохода, инвестор может нанять специализированную организацию, которая будет решать все вопросы от имени инвестора, например, поиск арендаторов, контроль над состоянием недвижимости, ее обслуживание при необходимости и многое другое. Таким образом, можно даже говорить о налаживании канала пассивного дохода.

Простыми словами, инвестиции в апарт-отели предоставляют инвестору широкие возможности для получения дополнительного дохода. Грамотно наладив этот бизнес, инвестор может рассчитывать на высокую прибыль, которая, в среднем, может составлять около двадцати процентов от стоимости недвижимости. Однако стоит помнить, что на уровень прибыли оказывают непосредственное влияние сразу несколько факторов, среди которых местоположение недвижимости, его престижность, условия договора аренды и многое другое.

Преимущества инвестиций в апарт-отели

  1. Получение стабильно высокого дохода без дополнительных трудовых или временных затрат со стороны инвестора.
  2. Привлекательная цена на аренду номеров по сравнению с аналогичными предложениями квартир.
  3. Возможность приобретения недвижимости по более низкой стоимости на этапе строительства, нежели готовую площадь, тем самым увеличивая собственный доход.

В качестве еще одного плюса можно выделить возможность входа в данную сферу даже инвесторов, которые не обладают большим первоначальным капиталом в связи с возможностью получения ипотеки на приобретение недвижимости. Однако стоит понимать, что цены на номера в апарт-отелях все-таки достаточно дорогие. Поэтому, если вы не обладаете достаточным опытом ведения бизнеса, то начинать лучше с других, менее затратных направлений.

Кроме того, вы можете жить в номере, если у вас возникнет потребность в этом. Особенно это преимущество актуально в курортный сезон, если отель расположен в теплом климате. Заключив договор с управляющей организацией, вы сможете получать прибыль вне зависимости от того, занят ваш номер на данный момент времени или свободен.

Особенности вложения средств в апарт-отели

Если вы приняли окончательное решение относительно вложения денежных средств в приобретение номеров в апарт-отелях, то, прежде всего, стоит понимать законодательные нормативы, которые относят данные объекты к нежилой недвижимости. Это значит, что оформление постоянной регистрации просто невозможно. Также особенностью этого типа недвижимости является то, что проживающие в нем люди не могут вставать в очередь на получение мест для детей в школах или детских садах. Для многих это может стать серьезным препятствием для решения арендовать номер. Но право на временную регистрацию у вас есть.

Из-за того, что номера относятся к нежилой недвижимости, то и налог на имущество, а также цены на обслуживание управляющими компаниями и коммунальные услуги будут несколько выше, нежели жилой фонд.

Еще одной важной особенностью, которую нельзя не упомянуть, является то, что если вы приобретаете номер от имени физлица, то вам не положен налоговый вычет с покупки недвижимости.

Поэтому все данные особенности важно учитывать при принятии об инвестировании в эту относительно новую, но уже развивающуюся сферу.

Заключение

Если вас привлекает данная область ведения бизнеса, и вы решили попробовать свои силы, то лучшим решение будет заключение официального договора со специализированной организацией, которая будет осуществлять управление вашей недвижимостью, а вы, в свою очередь, сможете рассчитывать на получение стабильной прибыли, объем которой будет несколько выше, нежели процентная ставка по вкладу в банке. Одновременно с этим, вы все также остаетесь обладателем актива, который при желании можете продать и также получить доход с определенной наценки.

В случае если вы хотите вести все дела сами, то можете рассчитывать на гораздо большую прибыль, однако от вас потребуется большое количество времени и сил.

При выборе подходящего объекта для покупки оптимальным решением будет предпочесть апарт-отели, размещенные в наиболее востребованных курортных зонах или в центре деловой жизни города. Это позволит в значительной степени уменьшить время, которое требуется для поиска клиентов, а также увеличит ваш возможный доход.

Павел Ельников / DLA Piper: Апарт-отели в гостиничном бизнесе. Российский и зарубежный опыт. Extended stay или жилье. Инвестиции и юридические нюансы.

Апарт-отели становятся все более привлекательным сегментом недвижимости для российских инвесторов. Что это – часть гостиничного бизнеса или особый формат жилья? Как соотносятся друг с другом стандартные гостиничные номера и сервисные апартаменты? В чем их специфика и особенности эксплуатации с учетом российского законодательства? На эти и другие вопросы в эксклюзивном интервью Hotelier.PRO рассказал старший юрист компании DLA Piper Павел Ельников.

Андрей Рябов / Hotelier.PRO: Добрый день, Павел! Давайте поговорим о теме, которая только начинает попадать в поле зрения гостиничных СМИ – теме апарт-отелей. Что это такое, чем они отличаются от традиционных отелей, и насколько вопрос их существования урегулирован в российском законодательстве?

Павел Ельников / DLA Piper: Думаю, что даже если выйти за рамки российского законодательства, то ответ на этот вопрос не будет однозначным. По той причине, что спектр предлагаемых вариантов понимания того, что такое апарт-отели, достаточно широкий. Эта ниша отведена под совершенно разные проекты.

Что касается апартаментов в целом, то согласно данным JLL их в мире насчитывается порядка 770 тысяч в плане номерной емкости. Из них около 400 тысяч находятся в США. Поэтому если мы говорим о рынке апартаментов, то, скорее всего, мы говорим о рынке США как наиболее развитом и урегулированном, где это направление развивается достаточно продолжительное время. Может быть, этот рынок за пределами США немного более развит в Азии. А что касается Европы и остальных стран, то здесь концепция апартаментов вбирает в себя все многообразие негостиничных форм размещения.

1. При этом иногда отличие от отелей может быть минимальным. Апарт-отель может быть частью гостиницы, и тогда апартаменты – это особая форма использования номера, которая, в отличие от гостиничного номера, ориентирована, например, на более долгосрочное проживание. Есть разница в меблировке, наборе услуг. Как правило, в апартаментах есть минимальная кухня, где можно готовить. Но какой-то особой специфики мы здесь не увидим.

Многие гостиничные бренды международного уровня разработали так называемую концепцию длительного размещения long stay или extended stay, которая ориентирована на принцип «home away from home» или «дом вдали от дома». Она призвана создать у гостя ощущение уюта, домашней обстановки. Это наиболее близкое к гостинице понимание кондо или апартаментов.

2. Бывают и апартаменты как отдельная концепция. Например, в Москве и Санкт-Петербурге относительно недавно появилось несколько зданий, называемые апарт-отелями. Они первыми в России пошли по несколько другому пути: они позиционируют эти апартаменты как доступное жилье и продают их конечным собственникам. Эти собственники могут пользоваться апартаментами самостоятельно или покупать с инвестиционной целью для дальнейшей сдачи в аренду. И компания, которая управляет этим объектом, помогает таким собственникам реализовать эти номера в их отсутствие.

Как правило, такие апартаменты чуть больше, чем гостиничные номера, тоже включают кухню и определенный набор услуг, вплоть до наличия ресепшн, который работает 24 часа в сутки, что считалось всегда отличительной особенностью гостиничного сервиса.

Поэтому сейчас происходит, можно сказать, смешение жанров и стилей в гостиничной индустрии.

Если смотреть на апартаменты по их уровню, от достаточно базового и заканчивая ultra luxury, где мы можем говорить о брендированных резиденциях. Следует отметь, что на Западе брендированные резиденции в настоящий момент, как уже вполне оформившееся явление не рассматриваются в качестве части индустрии сервисных апартаментов. Однако, на нашем рынке такая форма не является распространенной.

Брендированные резиденции могут быть с гостиничной составляющей как в рамках одного здания, когда гостиница занимает определенную площадь, а над ней, как правило, располагаются такие резиденции, так и могут размещаться в отдельном здании. Они могут быть жилыми в понимании российского законодательства, как жилой дом, а могут быть нежилыми помещениями, как у нас принято для гостиниц. Но, как правило, такие резиденции реализуются конечным собственникам, и, как правило, это сегмент luxury или ultra luxury.

Мы наблюдаем развитие таких проектов и интерес к ним в России и СНГ, такие проекты реализованы в Казахстане и реализуются в настоящий момент в России, в частности, в Москве. Их специфика заключается в том, что оператор предоставляет свой бренд и гарантирует определенный уровень услуг на стадии продажи апартаментов конечным собственникам. И здесь имеет место очень непростая структура взаимоотношений инвестора и оператора, при которой оператор предоставляет бренд и эксклюзивные услуги, за которые покупатели готовы доплатить от 20 до 30% премии к цене подобного объекта недвижимости без бренда.

Андрей Рябов / Hotelier.PRO: То есть получается, что, по сути, происходит пересечение с жильем премиум-сегмента, где есть своя управляющая компания, которая его обслуживает. Только здесь в качестве управляющей компании выступает гостиничный бренд?

Павел Ельников / DLA Piper: Если мы рассматриваем ситуацию в аспекте гостиничной отрасли, то те примеры, которые я привел, являются классикой. Они не так часто встречаются по сравнению с традиционными гостиницами, но, определенно, занимают свою нишу. Но нужно отделять их от тех апартаментов, которые появились в Москве за последние 4-5 лет как некий сублимат жилья.

По сути, российское законодательство не содержит понятия апартаментов, они вскользь упоминаются в нескольких документах, которые регулируют гостиничную деятельность, как один из компонентов гостиницы и других средств размещения. Наши девелоперы воспользовались отсутствием четкой законодательной базы и использовали эту возможность для продажи жилья.

Строительство подобного жилья, не имеющего официального статуса, стоит дешевле, потому что к нему предъявляются менее жесткие требования, чем к жилым помещениям. И даже с уплатой НДС цена, как правило, в среднем на 20% дешевле, чем на классическое жилье. И это выгодно, особенно для тех покупателей, для кого такое жилье не является единственным – потому что зарегистрироваться в нежилых помещениях можно только временно и с определенными ограничениями, о постоянной регистрации вообще речь не идет.

Наши мегаполисы столкнулись с большим количеством таких проектов. В 2014 году с целью разрешения этого вопроса правительство Москвы выпустило постановление, в котором попыталось ужесточить правила реализации подобных проектов. И некоторым девелоперам пришлось изменить структуру своих проектов, добавив небольшой гостиничный компонент, при этом оставив апартаменты как возможность второго-третьего жилья для тех, кто приезжает в Москву, или для жителей Москвы, у которых не стоит вопрос регистрации.

Нужно понимать, что формат апартаментов как замены жилья рано или поздно должен быть урегулирован, потому что апартаменты создают дополнительную нагрузку на социальную инфраструктуру. В правительстве идут активные обсуждения и предпринимаются попытки установить единые требования к таким нежилым проектам апартаментов и жилым помещениям. Однако, как мы видим, такие проекты по-прежнему имеют место, и я полагаю, что их количество не сильно уменьшится в ближайшее время.

Андрей Рябов / Hotelier.PRO: Если будут приняты такие законодательные нововведения, не получится ли, что данный сегмент просто превратится в жилой фонд?

Павел Ельников / DLA Piper: Это достаточно сложный вопрос. Конечно, было бы проще на ранней стадии развития. Это непростое решение, но оно могло бы существенно облегчить дальнейшее регулирование с точки зрения московских властей: признать проекты жилыми помещениями с какими-то ограничениями, допущениями и пр., и запретить их вовсе делать в дальнейшем. Однако этого не произошло по определенным причинам. И сейчас количество таких проектов растет, и, конечно, это представляет большую проблему.

 

Есть возможность перевода нежилых помещений в жилые, но есть определенные правила, которые, естественно, являются дополнительным бременем для застройщика, которое он перекладывает на инвестора. Я знаю, что сейчас есть некоторые проекты, которые реализуются как смешанные – жилые и нежилые, что теоретически допустимо.

Андрей Рябов / Hotelier.PRO: Чем, на ваш взгляд, могут быть выгодны сервисные апартаменты инвестору, в сравнении со стандартными гостиничными номерами?

Павел Ельников / DLA Piper: Здесь нужно выделить несколько видов инвесторов. Есть те, кто нацелен на традиционный гостиничный рынок.

У нас есть хорошие примеры в Санкт-Петербурге и Москве. В Санкт-Петербурге это апарт-отель Staybridge Suites, в Москве это Adagio.

Это классические концепции для расширенного времяпрепровождения или когда в путешествии необходимо наличии собственной кухни. Они ориентированы в большей степени на бизнес-путешественников, которые приезжают в город на продолжительный промежуток времени, и стандартная гостиничная инфраструктура оказывается для них или слишком дорогой, или не очень привлекательной с точки зрения комфорта. С другой стороны, в таких средствах размещения удобно останавливаться семьям с детьми.

Конечно, в Москве и в Санкт-Петербурге есть возможности для развития подобных проектов. И мы видим на протяжении последних нескольких лет тенденцию к сегментации – когда в рамках одного гостиничного проекта представляется несколько брендов. То есть, здание или несколько зданий, которые находятся рядом друг с другом, осуществляют работу под несколькими брендами одного крупного гостиничного оператора. Это так называемые комбо-отели. Они работают под управлением одного и того же оператора и находятся в собственности одного инвестора, который вложил деньги и получает прибыль от ее деятельности.

С другой стороны, у подобных проектов, как и у других проектов классического формата, в настоящий момент есть сложности в получении заемного финансирования в связи с секторальными санкциями и в целом с общей политической обстановкой и ее экономическими последствиями. Это приводит к возникновению другого вида апартаментов, которые реализуются конечным собственникам, а потом используются в качестве или объекта временного размещения, или более сложной модели фракционной собственности – когда есть несколько собственников одного объекта, и они делят время пребывания на его территории между собой.

Конечно, здесь есть определенные сложности, связанные с тем, чтороссийское законодательство прямо не регулирует подобные взаимоотношения. Если мы говорим об управлении апартаментами, которые являются частью нежилых зданий – то тут все достаточно просто. Из практики вытекает необходимость управления такими домами, когда появляется много собственников. Необходимо каким-то образом управлять общим имуществом и использовать те же механизмы, которые предусмотрены для жилых домов. Как правило, нанимается управляющая компания, она заключает с каждым из собственников отдельный договор, и в дальнейшем может по договоренности с собственником сдавать его помещения в аренду краткосрочным постояльцам, как это происходит у одного из операторов апарт-отелей в Москве и Санкт-Петербурге.

Если же мы говорим о продаже жилых апартаментов, которые являются частью жилого фонда, то здесь действует аналогичный механизм управления, но здесь есть возможность также выбрать ТСЖ. А если эти апартаменты брендированные, то ситуация осложняется наличием требований бренда к уровню качества оказываемых услуг, к определенному поведению участников такого товарищества. Также бренд, как правило, хочет, чтобы даже после продажи апартаментов индивидуальным собственникам, он оставался каким-то образом в системе управления – с тем, чтобы иметь контроль и различные механизмы воздействия на случай, если бренду придется выйти из этих отношений.

Андрей Рябов / Hotelier.PRO: Насколько сохраняется контроль конечного собственника и бренда в случае, когда человек выкупает апартаменты, и внезапно решает, что он будет их не сдавать, а использовать в личных целях, в том числе не для проживания? Условно говоря, насколько возможно, что один из номеров апарт-отеля превратится в склад?

Павел Ельников / DLA Piper: Как я уже говорил, управление жилыми или нежилыми помещениями осуществляется собственниками. На общем собрании собственников принимается решение о выборе формы управления.

С жилыми помещениями проще, поскольку Жилищный кодекс напрямую запрещает вести предпринимательскую деятельность в апартаментах, за исключением некоторых случаев: например, адвокат может создать адвокатский кабинет в жилом помещении.

В этой связи необходимо вспомнить очень свежий, весенний законопроект, внесенный в Государственную Думу, о запрете хостелов. Если вчитаться в сам текст законопроекта, то в нем как раз изменяется положение Жилищного кодекса, которое запрещает вести предпринимательскую деятельность. И, согласно предложениям законотворцев, предлагается запретить вести в жилых помещениях любую деятельность гостиниц и иных средств размещения. Что ставит под угрозу те проекты, которые предполагают создание каких-то средств размещения в рамках жилых домов. Что, в общем-то, мы оцениваем как не вполне правильный подход. Во всяком случае, те методы, которые были предложены, не соответствуют цели правового регулирования хостелов в жилых домах.

Наверное больше всего людей раздражает постоянная смена лиц, шум, не вполне корректное поведение. И это связано, прежде всего, с тем, что та часть хостелов, которая вызывает раздражение, относится к самому низкому ценовому сегменту. Однако это не говорит о том, что хостелы – это зло само по себе. Есть примеры расположенных в жилых домах хостелов в Москве и Санкт-Петербурге, у которых замечательные отношения с жильцами этих домов.

Если возвращаться к нежилым помещениям – конечно же, здесь необходимо прописывать общие совместные правила игры, принятые на общем собрании собственников, и контролировать то, каким образом помещение будет использовано. Потому что законодательство разрешает собственникам заключать соглашение о совместном использовании имущества. И урегулировать вопросы на уровне собрания жильцов и документов, которые по итогам этого собрания выдаются управляющей компании.

Андрей Рябов / Hotelier.PRO: Возможно ли сервисное обслуживание брендом апартаментов, которые приобрел собственник? Или сервисные апартаменты – это все-таки расширенное проживание в рамках бренда?

Павел Ельников / DLA Piper: В силу сложности определения, обе категории относятся к сервисным апартаментам. Есть сервисные апартаменты в составе многофункционального комплекса, включающего в себя гостиничный компонент и управляющегося гостиничным оператором, а также есть апартаменты, которые реализуются конечным собственникам, которым по договору с гостиницей оказывается определенный набор сервисных услуг. Это классическое представление о том, что такое сервисные апартаменты.

Но у брендов есть набор стандартных ограничений. Они предпочитают не иметь прямых контактов с конечными собственниками. Поэтому если мы говорим о формате extended stay, то, как правило, это просто продолжение номерного фонда гостиницы, принадлежащего одному и тому же юридическому лицу.

Если же мы говорим о какой-то форме ассоциации собственников – будь то ТСЖ или управляющая компания – то тогда бренд будет, скорее всего, заключать контракты с ассоциацией собственников или с управляющей компанией, которая будет непосредственно эксплуатировать их в общем пользовании.

Андрей Рябов / Hotelier.PRO: То есть на момент продажи апартаментов их статус еще не определен?

Павел Ельников / DLA Piper: Здесь нужно учитывать, что если комплекс включает гостиничный компонент и апартаменты, есть золотое правило – гостиница должна заработать первой. То есть продажа апартаментов может вестись еще до того, как гостиница откроет свои двери, однако открытие апартаментов, как правило, совпадает с открытием гостиницы или даже происходит несколько позже.

Андрей Рябов / Hotelier.PRO: По сравнению с гостиничными объектами, насколько велики риски вложения в апарт-отели, в апартаменты? Взаимоотношения с гостями в классическом отеле такую гамму конфликтов – с тем же ТСЖ – не создают. Насколько все этого сложно для инвестора и гостиничного оператора? Насколько велики юридические риски?

Павел Ельников / DLA Piper: Наши девелоперы поднаторели в реализации жилищных проектов, поэтому для них такие конфликты не являются чем-то новым. Есть инструментарий работы с подобными конфликтами. Поэтому я не думаю, что это осложнение будет являться специфическим риском.

Прелесть апартаментов заключается в том, что проект окупается существенно быстрее. Поэтому очень многие девелоперы структурируют свои гостиничные проекты следующим образом: если это часть многофункционального комплекса, то в нем есть гостиница, условно, на 200 номеров и 400 апартаментов, 30 из которых являются брендированными.

Для брендированных резиденций, где заложена премия в размере 20-30%, осуществляется сервисное обслуживание бренда, остальные апартаменты продаются независимо, как сублимат жилья. Или, если оператор согласен, им предоставляется набор определенных сервисных услуг.

Что же касается именно юридических рисков, то основная сложность заключается в брендированных апартаментах, так как договорная структура существенно сложнее. Как правило, покупатели таких апартаментов ожидают очень высокого качества оказываемых услуг, и они вправе рассчитывать, что другие покупатели будут вести себя так же. Очень сложно обеспечить выполнение определенных ограничений, которые накладывает бренд, условно, на не-конкуренцию с гостиницей. Чтобы конечные собственники в итоге не сдавали апартаменты, допустим, через Airbnb, потому что сейчас это становится проблемой.

Для России эта проблема имеет меньшую актуальность по той причине, что успешные люди вряд ли будут готовы делить дорогую статусную недвижимость с кем-то, кто хотел бы остановиться на неделю. Поэтому возможность передачи люксовых апартаментов в арендный пул кажется маловероятной. Это может стать актуальным для апартаментов более низкого ценового сегмента, где публика более разнородная и уровень ожиданий другой. И жители апартаментов могут выбирать себе набор услуг, который отвечает их интересам из широкого спектра предлагаемых оператором услуг.

В случае же с брендированными апартаментами люксового сегмента, помимо какого-то волшебства в исполнении даже невысказанных желаний собственников апартаментов, предполагается некая элитарность, «клубность». По этой причине достаточно сложно бывает имплементировать те ограничения, которые позволят этой системе многих собственников находиться в равновесии под управлением и контролем оператора, управляющей компании, бренда.

Андрей Рябов / Hotelier.PRO: Если говорить именно по России, то сервисные апартаменты – это некое дополнение гостиничного бренда или они уже могут развиваться как отдельный сегмент?

Павел Ельников / DLA Piper: Современный российский рынок гостиничных услуг функционирует всего несколько десятков лет. И пока в сознании потребителей нет такого четкого разделения услуг, чтобы сервисные апартаменты стали каким-то отдельным направлением.

С другой стороны, в век высоких технологий, когда все доступно на наших мобильных устройствах, путь информации о подобных продуктах до конечных потребителей стал гораздо короче. И по этой причине мне кажется, что этот формат вполне жизнеспособен, я вижу для него определенное будущее в России.

Андрей Рябов / Hotelier.PRO: Это формат больше, все-таки, столичный, подразумевающий определенную аудиторию, готовую жить в таких апартаментах? Или он может пойти в регионы?

Павел Ельников / DLA Piper: Если смотреть на западный опыт, например, Великобритании, то по статистике наибольшее количество сервисных апартаментов находится в Лондоне. Условно порядка 10% от общего объема номерного гостиничного фонда. В то время как в нестоличной местности эта цифра не превышает 2%. Это статистика по развитому рынку.

Поэтому мне кажется, что еще рано говорить о том, что этот формат массово пойдет в регионы. Есть определенные исключения для таких направлений как Сочи, где очень большой номерной фонд был построен к Олимпиаде, и сейчас он при хорошей загрузке вполне может быть переформатирован для большей отдачи инвестиций в апартаменты, которые продаются конечным собственникам – одному или нескольким. Предполагается, что каждый из них сможет находиться там несколько месяцев в году. Такого фракционного формата в России мы пока не видели. Но вот Сочи может быть направлением, где такой формат может получить развитие, так же, как и более общий формат сервисных апартаментов.

Андрей Рябов / Hotelier.PRO: Если говорить о денежной составляющей. Вы уже говорили, что с точки зрения инвестиций этот формат более привлекательный. Можете объяснить эту схему?

Павел Ельников / DLA Piper: Здесь вопрос в ранжировании и оборачиваемости инвестиций. Конечно, первыми из них, самыми главными, являются продажи жилья. Потому что вы получили деньги от дольщиков уже на стадии строительства, потом реализовали проект, получили свою маржу. Следующее – это ритейл и офисная недвижимость.

Гостиничный сегмент стоит немного в стороне. Сейчас, на фоне снижения спроса на торговую и офисную недвижимость, многие девелоперы начали диверсифицировать свои активы. Конечно, они начали это делать достаточно давно, около 10 лет назад, пробовали, что же такое гостиница под международным брендом. А сейчас уже многие диверсифицируют свои активы таким образом. Дело в том, что гостиницы – это бизнес, который генерирует наличные средства, и многие по этой причине хотят себе гостиницу в портфолио.

Андрей Рябов / Hotelier.PRO: То есть сервисные апартаменты – это более быстрые деньги, чем гостиница?

Павел Ельников / DLA Piper: Совершенно верно. Это статусные объекты, достаточно надежные инвестиции, но они могут быть достаточно продолжительными. Это и уменьшение необходимости долговой нагрузки. Если в первом случае инвестор финансирует самостоятельно или с получением кредитных средств, то здесь есть соинвесторы, которые ускоряют этот процесс.

Андрей Рябов / Hotelier.PRO: На Западе процессы вложения в сочетание гостиничных номеров и сервисных апартаментов идут аналогичным образом?

Павел Ельников / DLA Piper: Это общепринятая практика, и как я говорил, у многих брендов есть формат extended stay, который стоит особняком от брендированных резиденций, которые больше распространены в формате luxury.

Известно много примеров очень состоятельных людей, которые жили в гостиницах годами. И отсюда, наверное, родилась концепция брендированных резиденций, когда услуги оказываются на каком-то беспрецедентно высоком уровне, и клиент кроме статусного объекта покупает определенный уровень жизни. В России это пока больше завязано на бизнес-туризм, особенно если речь идет о Москве, Санкт-Петербурге, Казани, Сочи.

Андрей Рябов / Hotelier.PRO: То есть инвестору из провинции, если он хочет вложиться в сервисные апартаменты, нужно заранее просчитать, насколько они вообще будут востребованы?

Павел Ельников / DLA Piper: Конечно. Любой проект, который рассчитан на то, что им будут пользоваться другие люди, неплохо было бы посчитать. Для начала нужно оценить расположение участка, конкуренцию. Есть замечательные консультанты, которые умеют это делать.

Прежде чем инвестировать существенные ресурсы в строительство гостиницы и апартаментов, конечно, стоит обратиться к специалистам, которые разработают финансовые модели и подскажут инвестору, в течение какого срока его инвестиции могут окупиться, насколько его проект будет успешен, и, самое главное, подскажут, какой формат будет успешен в данной конкретной ситуации.

Чтобы всегда оставаться в курсе новостей и событий гостиничной индустрии, а также следить за обновлениями на Hotelier.PRO – подпишитесь на еженедельную рассылку. Это бесплатно.

http://investormaster.com/trejderu-na-zametku/investicii-v-apart-oteli.html
http://hotelier.pro/management/item/2065-dlapiper/

Тинькофф DRIVE [credit_cards][sale]

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.