Получение квартиры в ипотеку на долевое строительство

Получение квартиры в ипотеку на долевое строительство: нюансы и этапы процедуры

На сегодняшний день, для основной массы населения России единственным приемлемым вариантом приобретения собственного жилья остаётся ипотека на долевое строительство. Основным преимуществом такой сделки является долгосрочность погашения стоимости недвижимости, купленной с помощью договора долевого участия. К тому же, квартиры, приобретённые у застройщика, гораздо дешевле, что позволяет сэкономить 25-30% от средней рыночной цены. Что стоит знать и какие нюансы следует учесть перед тем, как взять ипотеку на долевое строительство? Какие риски возможны при взятии кредита такого типа?

Законодательная база

Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» регламентирует, что при заключении такого договора субъект, который покупает квартиру в ипотеку, приобретает единоличное право собственности на неё и регулирует общественные правоотношения в сфере защиты законных интересов участников долевого строительства.

Согласно критериям договора, застройщик берёт на себя обязанность в рамках оговорённого срока построить многоквартирный дом или другой земельный участок, который является предметом данной сделки и передать его в полную и единоличную собственность участника долевого строительства, который, в свою очередь, должен вовремя и в исчерпывающем объёме уплатить обусловленную стоимость.

Преимущества и недостатки ипотеки на долевое строительство

Для заключения договора такого типа не требуются поручители, так как в качестве залога выступает право собственности на недвижимое имущество, которое будет приобретено на средства, полученные в кредит.

На начальном этапе строительства можно выбрать наиболее подходящий вариант планировки для будущей квартиры, а также её территориальное местонахождение и необходимый размер полезной площади помещения.

В отличии от вторичного рынка недвижимости, приобретая квартиру в новостройке, покупатель освобождает себя от риска её потери из-за задолженности, а также от необходимости собирать множество документов для переоформления на себя права собственности, что значительно упрощает процедуру купли-продажи.

По договору цессии можно переуступить права на объект долевого строительства. Такая сделка позволяет делегировать свои права на недвижимость суб-покупателю, получив взамен денежные средства.

В обязательном порядке производится процедура страхования гражданской ответственности застройщика за ненадлежащее выполнение обязательств перед покупателем. Юридическую сторону данного вопроса регулирует статья 15 Федерального закона под номером 214-Ф3.

Минусом является то, что заёмщик не имеет возможности сразу вселиться в квартиру, а также, помимо тела кредита, приходится выплачивать проценты.

Этапы заключения договора

При взятии ипотеки на долевое строительство, алгоритм действий субъекта кредитования выглядит следующим образом:

1. Выбор подходящей квартиры в новостройке. Нужно оговорить все параметры недвижимости, срок её построения и стоимость с застройщиком.
2. Заключение договора о бронировании выбранной недвижимости.
3. Расчёт суммы ипотечного кредита, выбор наиболее привлекательной процентной ставки и условий погашения займа.
4. Сбор пакета необходимых для банка документов.
5. Подача заявки на кредитование в выбранный банк.
6. В случае одобрения заявки, заключение договора долевого участия с застройщиком на определённый объект недвижимости.
7. Регистрация заключённого договора в единой базе Росреестра.
8. Предъявление договора долевого участия в банке и оплата первого взноса (если это предусмотрено условиями кредитования).
9. Заключение с банком договора о том, что строящийся объект недвижимости будет выступать в качестве залога по кредиту и, в случае невыполнения условий займа, право собственности на него делегируется кредитующей организации.
10. Оплата оговорённых разновидностей страхования.
11. Регистрация кредитного договора с банком в единой базе Росреестра.
12. Перечисление банком на счёт заёмщика стоимости недвижимости с вычетом первоначального взноса, если производилась оплата такового.
13. Произведение перевода полученной суммы застройщику.

После завершения строительства объекта недвижимости нужно предпринять следующие шаги:

1. Составить и подписать акт о передаче квартиры застройщиком владельцу.
2. При помощи экспертной оценки узнать стоимость недвижимости.
3. Оформить и получить техпаспорт в Бюро технической инвертаризации.
4. Подписать документы о залоге недвижимости с банком.
5. Зарегистрировать закладную в единой базе Росреестра.
6. Получить документ о приобретении права собственности на недвижимость с пометкой о том, что она находится под обременением.

Особенности составления договора долевого участия

Перед заключением такого договора, следует ознакомиться с его типовыми образцами и, по возможности, проконсультироваться с опытным юристом.

Также следует проверить репутацию застройщика:

• посмотреть информацию о нём в Едином реестре застройщиков;
• ознакомиться с разрешением на строительство, которое должно соответствовать требованиям нормативно-правовых актов, регулирующих этот вопрос;
• провести мониторинг отзывов клиентов, которые ранее сотрудничали с данным застройщиком.

Следует сотрудничать только с проверенными застройщиками, которые давно работают на рынке недвижимости, потому что существует множество компаний-однодневок, которые после заключения фиктивного договора участия в долевом строительстве исчезают с деньгами клиентов без выполнения обязательств перед ними.

Перед выдачей кредита на жильё, банк тоже проверяет всю информацию о застройщике, но вышеописанные меры предосторожности помогут заёмщику дополнительно обезопасить свои финансовые вложения.

В договоре должно быть указано, какой конкретно объект недвижимости передаётся в собственность покупателя после завершения строительных работ. Также, нужно обязательно обозначить срок выполнения застройщиком его обязательств, цену недвижимости и период её выплаты участником долевого строительства. Только при указании вышеописанных данных договор будет иметь юридическую силу. Важно максимально точно описать параметры приобретаемого жилья, так как по окончанию строительных работ, недобросовестный застройщик может предоставить совершенно другой объект недвижимости, к примеру, с лишними квадратными метрами, которые придётся оплатить по рыночной стоимости. Такие случаи довольно часты так как строительная компания не может в одностороннем порядке изменять условия договора, но имеет возможность корректировать параметры объекта недвижимости в соответствующей документации.

Стоит учесть, что договор долевого строительства не будет допущен к внесению в общую базу Росреестра, если предварительно не была произведена процедура страхования гражданской ответственности. За данную услугу заёмщику придется заплатить до 2% стоимости недвижимости банку или частной страховой компании.

Возврат налога на доходы физических лиц

Прежде всего, важно знать, что размер суммы возврата средств по отношению к договору долевого участия не может превышать двух миллионов рублей.

Право на возможность получения покупателем имущественного вычета возникает сразу после заключения акта о передаче в собственность участника долевого строительства объекта недвижимости застройщиком. При этом необязательно наличие свидетельства о регистрации права собственности на недвижимость. Данный нюанс регулируется 220 статьёй Налогового кодекса Российской Федерации.

Сумму налогового вычета можно получить и с цены объекта недвижимости, и с процентов, выплачиваемых заёмщиком кредитующей организации.

Для возврата налога на доходы физических лиц требуется собрать следующий пакет документов:

• Заявление с изложенным в нём ходатайством о вычете средств;
• Оригинал или нотариально заверенная копия договора долевого участия;
• Документ, подтверждающий приобретение права собственности на недвижимость;
• Акт о передаче застройщиком объекта договора в единоличное владение участника долевого строительства;
• Квитанции или другие документы, подтверждающие произведение платежей по ипотеке на долевое строительство.

Требования для получения кредита и выбор банка

При принятии решения о подтверждении или отклонении заявки на ипотеку, банк руководствуется следующими критериями:

• информация о кредитной истории заёмщика (есть ли просроченные платежи, выступал ли ранее субъект поручителем по непогашенному кредиту; отсутствие кредитной истории вовсе также вызывает подозрения со стороны банка);
• размер и стабильность дохода субъекта кредитования (даже при взятии займа на максимально длительный срок, сумма регулярных взносов получается достаточно внушительной, поэтому особое внимание кредитная организация обращает на платежеспособность клиента);
• репутация застройщика, к которому планирует обратиться субъект кредитования;
• уровень ликвидности приобретаемой квартиры на рынке недвижимости.

Процедура выдачи ипотеки на долевое строительство практически не отличается от других ипотечных программ, предлагаемых кредитными организациями.

Некоторые банки могут выдать заём даже неблагонадёжным клиентам, но при этом, процентная ставка будет непомерно высокой.

При взятии ипотеки на долевое строительство, процентная ставка рассчитывается с учётом того, на каком этапе находится выполнение работ застройщиком: чем более он ранний, тем выше процент по кредиту, так как в этом случае риск для банка существенней. Также, при оформлении кредита на срок до 7 лет, размер начисляемых процентов уменьшается на 1-2 позиции.

Что касается выбора кредитующей организации, то в 2018 году в этой сфере лидируют несколько банков: Сбербанк, условия которого наиболее лояльны к заёмщикам, а также Газпромбанк, Россельхозбанк и ВТБ 24.

Сбербанк предлагает наиболее выгодные условия кредитования, к тому же, он считается самым надёжным банком в России в вопросе исполнения обязательств. Максимальный размер суммы займа составляет три миллиона рублей. Процентная ставка довольно низкая: в среднем 7%. Банк не устанавливает никаких скрытых комиссий. Сбербанк, калькулятор расчёта которого позволяет сразу узнать полную сумму кредита со всеми дополнительными платежами, также предоставляет возможность привлечения созаёмщика с целью понижения процентной ставки и увеличения размера выдаваемого займа.

Ипотеку на долевое строительство в Сбербанке можно взять на срок до 30 лет, размер первого взноса составляет не менее 15 процентов от полной суммы кредита. Справка о доходах предоставляется по желанию заёмщика, но, стоит учесть, что её наличие в пакете документов значительно влияет на одобрение заявки на получение ипотеки.

Также, достаточно лояльные условия получения ипотеки на недвижимость в строящемся доме предоставляет Газпромбанк. Данная организация выдаёт суммы от 500 тысяч рублей. Процентная ставка – 9%, а период погашения кредита устанавливается на срок от 1 до 30 лет. Первоначальный взнос должен составлять не менее 10% от полной суммы займа. Клиенты имеют возможность погасить ипотеку досрочно, проценты в таком случае не начисляются.

В Россельхозбанке ипотека выдаётся в соответствии со стандартными условиями. Заёмщику требуется предоставить заявление на получение кредита, паспорт или его нотариально заверенную копию, справку о доходах. Данный банк кредитует физических лиц в возрасте от 21 до 65 лет. Размер первого взноса составляет 15% от общей суммы. Максимальный срок погашения ипотеки – 25 лет. Данный банк не предоставляет ипотеку без внесения первоначального взноса, исключение – взятие кредита по программе «Материнский капитал».

Оформить ипотеку на долевое строительство на наиболее выгодных условиях можно при помощи социальных программ (к примеру, военная ипотека, расширение жилплощади для молодых семей или материнский капитал). Банки гораздо охотнее дают ссуды участникам подобных социальных программ, так как их вклады защищаются государством, соответственно, риск потери средств из-за недобросовестности застройщика сводится к минимуму.

Многие жители России не могут позволить себе сразу оплатить полную стоимость жилья, поэтому ипотека на долевое строительство является отличным вариантом выхода из ситуации, так как позволяет выплачивать сумму кредита в течении длительного периода. Покупка жилья в новостройках становится всё популярнее, так как его стоимость значительно ниже рыночной, а также, застройщики оснащают недвижимость новейшими современными коммуникациями, что является преимуществом перед квартирами, которые продаются вторично. Для безопасного заключения сделки, следует предварительно ознакомиться с условиями выдачи займа в разных организациях и выбрать наиболее привлекательные, а также, тщательно изучить юридическую сторону вопроса, чтобы избежать обмана со стороны застройщика или банка.

Порядок оформления дду при ипотеке – кредит на долевое строительство

Ипотека на долевое строительство: нюансы, порядок оформления, условия банков

Ипотека под долевое строительство квартиры сегодня является одним из наиболее популярных форматов жилищного кредитования. До 2008 года такого предложения на российском рынке не было. Оформление ипотеки с долевым участием заемщика стало возможным после появления поправок в некоторые законодательные акты. Эти нововведения как раз и позволили людям становиться дольщиками, используя при этом не собственные, а заемные средства.

Плюсы оформления ипотеки с долевым участием

При долевом строительстве дома строятся за счет средств, привлеченных застройщиками. Обычно деньги приносят инвесторы и дольщики — люди, которые впоследствии будут жить в готовых квартирах. Обычному человеку собрать деньги на покупку жилья нелегко, поэтому они и обращаются в банк за недостающей суммой.

Долевое строительство — более рискованная процедура покупки, нежели приобретение готового жилья, зато заемщик экономит средства за счет сниженной стоимости. Обычно квартира, купленная в готовом виде, имеет стоимость больше, чем строящееся жилье. Разница в цене составляет порядка 30%. В целом же можно выделить сразу несколько плюсов ипотеки с долевым участием:

• покупка нового жилья, в котором до этого момента никто не жил;
• возможность приобретения квартиры с нужной или свободной планировкой;
• меньшая стоимость жилплощади;
• отсутствие необходимости привлекать поручителей, ведь право на недвижимое имущество становится залогом банка.

Есть у такого формата ипотечного кредитования и свои, довольно существенные минусы. К их числу можно отнести следующее:

1. нельзя сразу заехать и проживать в квартире;
2. далеко не каждый банк готов предоставить деньги для покупки жилья таким способом, некоторые финансовые учреждения даже повышают ставки по кредитам из-за высоких рисков;
3. серьезные риски — могут быть связаны с более поздней сдачей дома, необходимостью осуществления дополнительных затрат, заморозкой строительства или появлением дефектов.

Риски строительства исключить нельзя в любом случае, но зато их можно минимизировать. Для этого нужно выбрать правильного застройщика. Сегодня многие банки аккредитуют застройщиков и предлагают своим заемщикам купить квартиру у них на стадии строительства. Некоторые даже предлагают более выгодные условия кредитования.

Разновидности ипотеки на долевое строительство

Если заемщик хочет стать дольщиком, но не имеет для этого достаточной суммы средств, то он может обратиться за помощью к банкам. Финансовые учреждения обычно предлагают две схемы оформления ипотеки:

• непосредственно ипотека под залог строящегося жилья (по факту залогом выступает не сама недвижимость, так как она еще не достроена, а права на нее);
• ипотека под залог уже имеющейся недвижимости.

Последний вариант более прост, так как не нужно выбирать аккредитованного банком застройщика. Однако и риски в этом случае серьезно увеличиваются, ведь если дом не достроят, то человек не только не получит квартиру, но и потеряет залоговую недвижимость, если перестанет выплачивать кредит.

Оформление ипотеки на долевое строительство пошагово

Ипотека с долевым строительством имеет некоторые особенности оформления. На начальном этапе все выглядит также, как и при обычном жилищном кредите. В целом процедура выглядит следующим образом:

1. заемщик собирает необходимый пакет документов (паспорт, копию трудовой, справку о доходах и другие бумаги, перечень которых устанавливается конкретным банком);
2. заявление клиента рассматривает специалист банка и выносит решение;
3. при положительном ответе клиенту дается время (может составлять 1 – 3 месяца) для поиска подходящего объекта недвижимости;
4. при одобрении вида недвижимости банк дает согласие на финансирование;
5. далее заключается договор долевого участия, который необходимо зарегистрировать в Росрегистрации;
6. после заключается ипотечный договор с банком, в качестве залога до момента окончания строительства становится не квартира, а право собственности на нее;
7. финансовое учреждение переводит средства на счет застройщика.

После же строительства квартиры залогом становится непосредственно сама недвижимость, а не право на нее.

Многие банки до момента полного строительства дома предоставляют ипотеку по более высокой процентной ставке. По окончанию строительных работ риски финансового учреждения снижаются, поэтому он снижает и значение процентной ставки. Иногда разница достигает 1 – 5% годовых.

Плюсом ипотеки такого типа является то, что заемщик при невыполнении обязательств застройщиком может разорвать договор долевого участия в строительстве с ипотекой. В этом случае все выплаченные средства (основной долг + проценты) банк возвращает клиенту, а с застройщиком разбирается уже сам. Это избавляет от рисков самого дольщика, поэтому этот формат жилищного займа более привлекателен, нежели ипотека в залог имеющейся недвижимости.

Особенности договора долевого участия

Неопытный дольщик часто не знает, как должен выглядеть ДДУ с застройщиком. Такой документ обязательно содержит следующую информацию:

• сведения о самом объекте долевого строительства;
• срок гарантии (не должен быть меньше 5 лет);
• цена на квартиру, порядок совершения платежей по ней и сроки для полного погашения стоимости;
• сроки сдачи недвижимости;
• планировка квартиры с указанием площади и размещением в доме (этаж и так далее).

При использовании маткапитала дополнительно потребуется письменное согласие соцзащиты. А если дольщик состоит в браке, то обязательно нужно будет получить согласие от супруга и заверить его у нотариуса.

Выдача ипотеки производится только после регистрации ДДУ. На это может уйти от 10 до 30 дней. После клиент обращается в банк и заключает ипотечный договор с ним.

В каком банке можно оформить ипотеку на долевое строительство

Сегодня покупка строящегося жилья все больше привлекает ипотечных заемщиков. Выгодно это и банкам — они сотрудничают с застройщиками, сами вкладывают в строительство деньги для получения прибыли. Наиболее известными финансовыми учреждениями, предлагающими ипотеку на долевое строительство, являются:

Особо привлекательной является ипотека на долевое строительство в Сбербанке, так как она позволяет получить наиболее выгодную процентную ставку сегодня. В 2018 году продолжается действие акции сниженных процентных ставок на квартиры в новостройках. Условия кредитования выглядят так:

1. сумма займа — от 300 000 до 30 000 000 рублей (для Москвы и Московской области значение может быть увеличено);
2. первый взнос — 15% от стоимости (значение может увеличиваться до 50%, если заемщик не может подтвердить свой доход документально, тогда ему предлагается облегченная процедура оформления кредита по двум документам);
3. срок возврата – до 30 лет, но наиболее выгодные процентные ставки при возврате кредита в течение 12 или менее лет;
4. процентная ставка — от 7,4% годовых (включая понижающие коэффициенты за наличие зарплатной карты, электронную регистрацию сделки, личную страховку и скидку от застройщика).

На российском рынке это одно из самых выгодных предложений ипотеки по долевому строительству.

Что нужно знать потенциальному дольщику при покупке квартиры в ипотеку по ДДУ

Многие граждане, не имея в наличии собственных денег на покупку жилья, приобретают квартиру в строящемся доме с использованием заемных средств банка. Такой вариант приобретения недвижимости в новостройках стал возможен в 2008 году после внесения изменений в законодательство. Сегодня этот способ оплаты жилья является одним из самых востребованных. Однако покупка квартиры по ДДУ в ипотеку подразумевает прохождение нескольких обязательных этапов и имеет свои особенности. Потенциальному дольщику предстоит не только выбрать долевой проект, в котором он решит принять участие, но также подобрать кредитное учреждение с выгодными условиями кредитования, согласовать все нюансы получения кредита, определиться со страховой компанией.

Особенности ипотечного кредитования

Несмотря на то, что ипотечное кредитование дольщиков действует уже более восьми лет, далеко не каждое кредитное учреждение предлагает своим клиентам данный финансовый продукт. Это объясняется тем, что рынок долевого строительства все еще не является таким надежным, как рынок вторичного жилья, на покупку которого взять ипотечный кредит намного проще. Тем не менее, финансовых организаций, участвующих в программе, достаточно много, но все они предъявляют довольно высокие требования к гражданам, для которых актуальна покупка квартиры по ДДУ, ипотека в этом случае предоставляется на более жестких условиях.

Особенность ипотеки на недостроенный объект в том, что в качестве залога выступает не готовая квартира, а договор долевого участия. После сдачи объекта квартира, вплоть до полного погашения взятого кредита, остается в залоге у банка. Финансовое учреждение прежде чем выдать кредит, проводит тщательную проверку как заемщика, так и самого застройщика. Первоначально банк проверяет потенциального дольщика, его кредитоспособность, оценивает перспективы возвращения кредита. После одобрения клиента банк проверяет репутацию застройщика, изучает документы на строящийся объект.

Требования, предъявляемые банками к потенциальным заемщикам:

• наличие российского гражданства;
• возраст – двадцать один год и старше;
• прописка в том населенном пункте, где берется кредит;
• хорошая история по предыдущим кредитам;
• постоянное место работы со стажем на одном месте полгода и более.

У каждого банка своя программа оформления ипотеки, однако многие из них выставляют очень похожие условия для получения кредита, среди которых можно отметить следующие:

• первоначальный обязательный взнос составляет от 10 до 20 % от суммы кредита;
• размер ставки по кредиту колеблется в пределах от 11.5 до 17 % годовых;
• срок погашения в среднем составляет 25-30 лет;
• сумма кредита не должна превышать 85 % от полной стоимости квартиры.

Этапы приобретения жилья в ипотеку

Рекомендуется соблюдать определенный порядок покупки квартиры по ДДУ в ипотеку, который состоит из нескольких этапов. Начинать процесс следует с изучения и анализа предложений по ипотеке, которые предлагают банки, а затем поиска строящегося объекта, отвечающего всем требованиям и запросам потенциального дольщика. Но далеко не факт, что банк, чьи условия вам более всего подходят, одобрит кредит на выбранный долевой проект. Здесь нужно учесть два момента:

• во-первых, банк не выдаст кредит, если строительство дома находится на стадии рытья котлована. Получение кредита возможно только тогда, когда объект возведен, как минимум на 20%;
• во-вторых, ипотека будет одобрена в том случае, если застройщик аккредитован банком.

Как правило, строительные компании сотрудничают с определенными кредитными учреждениями, и сами предлагают гражданам банки, куда рекомендуется обратиться за получением ипотечного кредита. Обычно в списке у застройщика имеется 3-4 финансовые организации, в которых он получил аккредитацию. Обратившись в одну из них, заемщик может получить заем быстрее и на более выгодных условиях.

Пока будет происходить процесс одобрения ипотеки банком, необходимо тщательно изучить ДДУ, предлагаемый застройщиком, а лучше, перед тем как заключить договор, показать его опытному юристу для проведения всестороннего анализа. На этом этапе также практикуется бронирование будущим дольщиком определенной квартиры. Обычно за это приходится платить застройщику от 1 до 1.5 % от полной стоимости объекта. Нужно учесть, что не каждый застройщик возвращает эти деньги, если клиент передумал или получил отказ банка в кредите. К этому нужно быть готовым.

После одобрения кандидатуры заемщика, необходимо застраховать строящийся объект, это является обязательным условием получения кредита под залог ДДУ. Во многих банках предусмотрены и другие программы страхования – жизни, здоровья, трудоспособности, от несчастного случая и т.д. Если заемщик отказывается от страховки, то возможно увеличение процентной ставки по кредиту.

Государственная поддержка ипотеки

Покупка квартиры по ДДУ на заемные средства – достаточно большая нагрузка на семейный бюджет. Государство решило оказать помощь семьям в приобретении собственного жилья. Бала разработана, и в 2015 году стартовала специальная программа поддержки государства в покупке жилья по ипотеке. Ипотечные кредиты по данной программе выдаются с пониженной процентной ставкой, оставшуюся часть процентов покрывает государство, перечисляя банкам денежные средства из пенсионного фонда. В программе участвуют ограниченное число банков, что вызывает определенные сложности в оформлении ипотеки с господдержкой.

Ранее льготная ипотека была доступна только отдельным категориям граждан (многодетные и молодые семьи, родители-одиночки, инвалиды), после начала действия программы данным продуктом могут воспользоваться разные социальные слои населения, которые подпадают под определенные критерии. Однако существенно ограничивают число граждан, которые могут участвовать в программе, возрастные ограничения: на момент полного погашения кредита заемщикам должно исполниться не более 55 лет – для женщин, и 60 лет – для мужчин.

• процентные ставки от 11.4 до 13.5 %;
• обязательный взнос заемщика 20 % от полной стоимости квартиры;
• срок кредита до тридцати лет;
• размер кредита от 300 тысяч до 3 млн. рублей – для всей России, для жителей Москвы и Санкт-Петербурга – до 8 млн. рублей;
• приобретаемая квартира вплоть до полной выплаты кредита находится у банка в залоге;
• обязательное страхование здоровья и жизни заемщика.

Государственная программа успешно действовала в течение двух лет. В результате снижения инфляции и более мягкой политики Центробанка, ставки на ипотечные кредиты поползли вниз, средняя ставка сегодня составляет порядка 12,8 %. Поэтому в 2017 году было решено программу не продлевать. Однако и сегодня государство продолжает поддерживать отдельные категории граждан и помогает им приобретать жилье на льготных условиях.

Преимущества и недостатки приобретения квартиры в кредит

Ипотека намного расширяет возможности граждан по приобретению собственного жилья, которое на этапе строительства можно купить намного дешевле, чем в уже достроенных и сданных новостройках. При покупке жилья по ДДУ в ипотеку не требуется поручительства, поскольку в качестве залога выступает сам договор ДДУ. Безусловно, все это является положительными моментами.

Вместе с тем, для многих граждан ипотека является непосильным бременем, т.к. ставки здесь значительно выше, чем на готовую недвижимость. Не у всех есть возможность на протяжении десятков лет получать высокую заработную плату, позволяющую выплачивать проценты по кредиту. Среди минусов нужно также отметить невозможность сразу вселиться в свою квартиру, что вынуждает граждан арендовать жилплощадь, тем самым увеличивая свои ежемесячные расходы.

Кроме того, в долевом проекте всегда остаются определенные риски не получить жилье в срок, что продлевает сроки выплат более высоких процентов по ипотеке. Дольщики могут столкнуться с различными недоделками и дефектами строительства, требованием доплаты, которая не предусмотрена договором. Не исключен вариант банкротства застройщика, что ставит под большой вопрос вообще получение жилья. Риски всегда есть, совсем избавиться от них невозможно, но свести их к минимуму можно и нужно.

В Обществе защиты прав дольщиков работает штат опытных юристов, которые помогут вам решить любые юридические вопросы в сфере долевого строительства. Для связи с нами зайдите в специальный раздел «Контакты», где можно узнать наши координаты и задать свой вопрос, заполнив форму на сайте.

Как взять ипотеку на долевое строительство?

Ипотека на долевое строительство – одна из самых востребованных банковских услуг в России.

В последнее время ипотека на жилье, которое находится еще и на стадии строительства, становится все популярней. Потенциальных покупателей и заемщиков привлекают более низкие цены на квадратные метры по сравнению с теми, за которые продают новые квартиры в уже сданных в эксплуатацию домах. Тем не менее, такие операции с недвижимостью имеют ряд своих особенностей, в которых стоит хорошо разобраться, чтобы не остаться с кредитом и без жилья.

Привлекательность квартир в новостройках

Квартиры в новом доме бесспорно привлекательней, чем на вторичном рынке. Покупатель въезжает в новый дом, оснащенный новыми коммуникациями и с облагороженной территорией. В большинстве новостроек для собственника имеется возможность менять планировку жилья на свое усмотрение. Кроме того, часто дома строят целыми комплексами, куда входят различные заведения культуры, образования и т.д. Вполне логично, что стоимость такого жилья будет выше, чем в старых домах. Поэтому потенциальные покупатели и стараются заключить договор с застройщиком на более ранних этапах строительства, что позволяет существенно сэкономить денежные средства.

Квартиры на первичном рынке имеют и еще один плюс: у них нет бывших владельцев. По этой причине не возникает риск признания договора недействительным из-за нарушения прав несовершеннолетних, недееспособных и т.д.

После того, как в законодательстве появилась норма, в которой говорится, что договор долевого строительства подлежит регистрации в Росреестре, уменьшилось количество мошеннических схем.

Особенности ипотеки на долевое строительство

Банки для потенциальных заемщиков выдвигают требования, аналогичные тем, как и для покупателей на вторичном рынке. Более сложнее ситуация с продавцом недвижимости. Маловероятно, что банк будет кредитовать участие заемщика в долевом строительстве без тщательной проверки самого застройщика. Более того, большинство банков выдают кредиты на покупку строящегося жилья только в новостройках, аккредитованных ими ранее. Их перечень можно узнать на сайте финансового учреждения или лично, обратившись в отделение. Застройщики тоже своим потенциальным покупателям, желающим оформить ипотеку, рекомендуют конкретные кредитные учреждения, с которыми заключен договор.

Стоит заметить, что даже если покупатель способен расплатиться собственными средствами с застройщиком, то еще при первой консультации нужно у него поинтересоваться, готовы ли какие-либо банки кредитовать участие в их долевом строительстве.

Когда у застройщика не заключен договор ни с одним банком, то это может свидетельствовать о том, что компании сложно пройти проверку потенциального кредитора. И наоборот, если компания работает с несколькими банками, то вероятность проблем с вводом дома в эксплуатацию минимальная.

Практика банков по аккредитации застройщика связана с повышенными рисками. Дело в том, что заемщик не может оформить право собственности на приобретаемые квадратные метры, до момента сдачи дома в эксплуатацию. Залогом выступают имущественные права, и если дом не будет достроен и введен в эксплуатацию, то банк останется без обеспечения. Поэтому ипотека на долевое строительство в основном оформляется под более высокий процент, чем кредиты на покупку недвижимости на вторичном рынке.

Проще получить положительный ответ от банка по застройщику, строительство дома которого уже подходит к завершению. Если же проект находится на стадии котлована, то оформить кредит на участие в нем достаточно сложно. Это возможно только у проверенных застройщиков, которые имеют партнерские отношения с финансовыми учреждениями.

Многие банки требуют предоставление дополнительного обеспечения. Это может быть как поручительство платежеспособных физических лиц, так и залог другой недвижимости, которая находится в собственности заемщика. Таким способом многие решают вопрос улучшения жилищных условий: оформляют ипотеку на свое жилье, после перехода права собственности с разрешения банка продают его, и погашают ипотеку на долевое строительство.

Кредитный договор может предусматривать два уровня процентной ставки. Более высокие проценты заемщик платит до ввода дом в эксплуатацию и оформления права собственности. После того, как банку предоставляются подтверждающие документы, ставка по кредиту снижается.

Ипотека на долевое строительство охватывает также ряд государственных программ, направленных на улучшение жилищных условий граждан. К ним относится материнский капитал (многие банки готовы применять его в качестве части первоначального взноса), ипотека с государственной поддержкой, военная ипотека и т.д.

• Москва и область: +7-499-938-54-25
• Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
• Федеральный: +7-800-350-84-02

Этапы оформления

Процесс получения кредита и покупки квартиры целесообразно начать с подачи в выбранный банк документов, необходимых для оценки кредитоспособности. Это желательно делать независимо от того, определился ли будущий заемщик с квартирой или нет.

Заемщику, как и при оформлении ипотеки на покупку квартиры на вторичном рынке, нужно соответствовать определенному возрастному цензу, иметь необходимый стаж работы и подтвердить размер и стабильность своих доходов. Требования у разных банков естественно отличаются, их стоит уточнить заранее.

После принятия решения банком будет понимание того, какую сумму можно получить в кредит.

На следующем этапе заемщик выбирает квартиру у застройщика. Если у компании с банком заключен договор, то после выбора можно переходить к оформлению необходимых документов. Процедура упрощена еще и тем, что отсутствует необходимость в проведении оценки (расходы заемщика также уменьшаются).

Если же партнерских отношений у застройщика с банком нет, то потребуется время для его проверки. Перечень документов от компании в разных банках может отличаться, но однозначно потребуются следующие документы:

• копии учредительных документов;
• документ, подтверждающий право собственности на землю или долгосрочную аренду на него;
• копии разрешительных на строительство документов от государственных органов;
• техническая документация на объект строительства;
• проект договора участия в долевом строительстве.

Необходимо быть готовым к тому, что процедура проверки может затянуться на длительное время.

После окончательного выбора квартиры, покупатель заключает с компанией-застройщиком договор долевого участия (процедура и содержание всех необходимых документов регламентируется законом № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года). Документ должен содержать следующую информацию:

• идентификационные данные конкретного объекта и его подробную характеристику;
• сроки передачи объекта покупателю;
• способ обеспечения обязательств застройщика;
• цена договора, сроки и порядок оплаты.

Если покупатель планирует использовать материнский капитал, то об этом необходимо уведомить застройщика до подготовки договора. Информация об этом обязательно включается в документ.

Договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации в порядке, утвержденном законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». После этой процедуры покупатель вносит сумму первоначального взноса за счет собственных средств.

Подписанный договор долевого участия предоставляется в банк. На его основании заключается ипотечный договор, который также подлежит государственной регистрации.

Квартира в строящемся доме может быть приобретена не только напрямую у застройщика, но и у инвестора, который заключил с компанией договор долевого участия на более ранних этапах строительства. В этом случае между сторонами оформляется договор переуступки прав.

Далее банк перечисляет средства застройщику, а заемщик погашает кредит в соответствии с установленным графиком.

Также после введения дома в эксплуатацию заемщика ждет еще одна статья затрат: оформление договора страхования недвижимости. Это является обязательным требованием всех банков, так как объект ипотеки подлежит страхованию, согласно действующему законодательству.

Погашение ипотеки до оформления права собственности

Поскольку залогом при покупке недвижимости на основании договора долевого строительства выступает залог имущественных прав, то закладная не оформляется. Поэтому снятие обременения происходит на основании совместного заявления заемщика и банка. При этом их присутствие (личное или уполномоченных лиц согласно доверенности) в Росреестре обязательно. Регистратору также необходимо предъявить справку о полном погашении кредита и договор долевого участия.

Возврат НДФЛ

Порядок получения налогового вычета при покупке жилья в строящемся доме регламентируется пп. 6 п. 3 ст. 220 Налогового Кодекса и Письмом Минфина № 03-04-05/9-122 от 10.03.2011 года.

Для его получения необходимо обратиться в налоговую администрацию со следующим пакетом документов:

• декларация по форме 3-НДФЛ;
• акт приема-передачи квартиры;
• договор долевого участия;
• кредитный договор;
• документы, которые подтверждают понесенные заемщиком расходы, связанные с договором долевого строительства.

Налоговый вычет могут получить только официально трудоустроенные лица, которые платят налог на доходы физических лиц.

Если право собственности на квартиру было оформлено до 01 января 2014 года, то вычет можно получить на сумму 6 миллионов гривен, из них 2 миллиона – это стоимость жилья и 4 миллиона – это проценты, выплаченные банку. При оформлении ипотеки после этой даты сумма процентов будет ограничена 3 миллионами. Вычет по процентам можно получить только после оплаты их кредитору.

Если недвижимость оформлена в долевую собственность, то право на налоговый вычет имеют все собственники (созаемщики), исходя из их доли недвижимости. Передать право на вычет второму собственнику нельзя.

Предложения банков

На сегодняшний день на рынке кредитных услуг немало предложений от банков по кредитованию долевого строительства. Рассмотрим программы крупнейших финансовых учреждений.

В Сбербанке можно оформить кредит на квартиру или апартаменты, которые находятся в строящемся доме. Банк готов предоставить заемщику до 80% от суммы договора долевого строительства. Процентная ставка при этом составит от 11,5% (при условии заключения договора личного страхования). По согласованию с компанией-продавцом, кредит может быть выдан в два этапа: половину средств банк перечисляет после предоставления договора долевого участия, зарегистрированного в установленном законом порядке, а вторую – через 24 месяца. Это позволит заемщику уменьшить финансовую нагрузку и сэкономить на процентах. Перечень компаний-застройщиков, которые аккредитованы в Сбербанке, можно узнать в отделении или по телефону горячей линии.

Газпромбанк кредитует участие в долевом строительстве недвижимости от застройщиков, аккредитованных в банке, под 11% годовых. Первоначальный взнос при этом составляет от 15%, а максимальный период кредитования до 30 лет. До момента оформления права собственности обязательным является предоставления поручительства платежеспособного лица или предоставление в залог другой недвижимости.

В банке можно получить более выгодную ипотеку, если заключить договор долевого строительства на дом, который строился при финансировании ГК «Газпромбанк-Инвест». Вступить в строительство можно без внесения первоначального взноса, а кредит будет оформлен под ставку от 11%. После оформления права собственности на заемщика, ставка понижается на 0,5%.

На сайте банка ВТБ 24 приведен перечень аккредитованных застройщиков на покупку объектов, у которых можно получить кредит. Процентная ставка при этом составит от 12,1 %, а срок кредитования – до 30 лет. Заявку можно подать онлайн. Решение о выдаче кредита действует 4 месяца. Но если не внести предоплату, то за это время цена объекта может вырасти.

http://hbon.ru/poluchenie-kvartiry-v-ipoteku-dolevoe-stroitelstvo
http://45jurist.ru/trudovoe-pravo/poryadok-oformleniya-ddu-pri-ipoteke-kredit-na-dolevoe-stroitelstvo.html