26 февраля, 2021

Как заработать деньги на недвижимости | Блог IamForexTrader

Как заработать деньги на недвижимости

Увеличение стоимости недвижимости и доход от аренды – два основных способа получения прибыли

Независимо от того, что вами движет: интерес к инвестиционному потенциалу недвижимости или просто усталость от рекламных роликов, предлагающих странные способы «извлечения прибыли из вашей собственности«, вам будет полезно узнать, как недвижимость помогает накопить капитал.

Вместо того, чтобы предлагать стратегии инвестирования в недвижимость или инструкции по домовладению для начинающих покупателей, в этой статье мы поговорим о том, как заработать деньги на рынке недвижимости. Мы рассмотрим как стандартные методы, которые не менялись веками, хотя некоторые современные гуру пытаются преподносить их как что-то уникальное, так и возможности, возникшие относительно недавно.

Основные моменты

  • Самый распространённый способ заработать деньги на недвижимости – это увеличение стоимости недвижимости, которое реализуется при продаже.
  • Правильный выбор расположения, строительство и облагораживание – это основные способы повышения стоимости жилой и коммерческой недвижимости.
  • Инфляция также может играть определённую роль в увеличении цены недвижимости с течением времени.
  • Кроме этого, зарабатывать деньги на недвижимости можно в виде дохода от аренды как жилой, так и коммерческой недвижимости, а компании могут платить роялти за использование вашей земли, например, за добычу обнаруженных на ней полезных ископаемых.
  • Альтернативными вариантами инвестиций в секторе недвижимости являются инвестиционные трасты по недвижимости (REIT), ипотечные ценные бумаги (MBS), ипотечные инвестиционные корпорации (MIC) и инвестиционные группы по недвижимости (REIG).

Прибыль от увеличения стоимости недвижимости

Наиболее распространённый способ получения прибыли от недвижимости связан с тем, что она увеличивается в стоимости со временем. Для разных типов недвижимости повышение цены достигается по-разному, но реализуется только одним способом: через продажу. Тем не менее, увеличить отдачу от инвестиций в недвижимость можно несколькими способами.

Одним из способов – если вы взяли кредит на покупку недвижимости – является рефинансирование кредита под более низкие проценты. Это приведёт к уменьшению базиса себестоимости объекта недвижимости, тем самым увеличив сумму, которую вы получаете от него.

Emily Roberts 2019.

Наиболее очевидным способом повышения стоимости неосвоенной земли является, конечно же, её освоение. По мере расширения городов земля за их пределами становится более ценной из-за потенциальной возможности её приобретения застройщиками. Когда застройщики начинают строить на ней дома или коммерческие здания, ценность поднимается ещё выше.

Повышение стоимости земли может также происходить в результате обнаружения ценных полезных ископаемых или других ресурсов – при условии, что покупатель имеет право на них. Самым ярким примером является нефть, но ценность также могут представлять залежи гравия, растущие деревья и другие природные ресурсы.

Для жилой недвижимости самым большим фактором оценки часто является расположение. По мере развития района вокруг дома, добавления транзитных маршрутов, школ, торговых центров, детских площадок и многого другого, ценность дома будет расти. Конечно, эта тенденция может также работать в обратном направлении, когда стоимость дома падает из-за деградации района.

Ремонт дома также может подстегнуть рост цены. Установка дополнительной ванной комнаты, отопление гаража и ремонт кухни с использованием самых современных бытовых приборов – лишь некоторые из способов, которыми владелец недвижимости может попытаться увеличить её стоимость.

Коммерческая недвижимость приобретает ценность по тем же причинам, что и неосвоенная земля, а также жилая недвижимость: местоположение, развитие и благоустройство. Лучшие коммерческие объекты пользуются постоянным спросом.

Роль инфляции в стоимости недвижимости

При рассмотрении вопроса о повышении стоимости своей собственности вы должны учитывать экономические последствия инфляции. При годовом уровне инфляции в 10% на каждый доллар в следующем году можно будет купить только около 90% товаров, причём это относится и к недвижимости.

Если в 1970 году участок земли стоил 100 000$, причём все эти несколько десятилетий он просто простаивал и оставался неосвоенным, то сегодня он все равно будет стоить во много раз больше. Из-за сильнейшей инфляции на протяжении 70-х годов и относительной стабильности в последующие годы, вероятно, для покупки этой земли сейчас потребуется более 500 000$ при условии, что цена в 100 000$ была справедливой в то время.

Таким образом, инфляция сама по себе может привести к повышению стоимости недвижимости, но это получится своего рода Пиррова победа. Хотя из-за инфляции вы можете получить в пять раз больше денег при продаже объекта, другие товары тоже будут стоить в пять раз больше, поэтому ваша покупательная способность останется на прежнем уровне.

Получение дохода от недвижимости

Второй важный способ капитализации недвижимости – это получение регулярного дохода. Доход от недвижимости, который ещё называют рентой, может поступать в нескольких формах.

Доход от необработанной земли

Если у вас есть право собственности на землю, компании могут выплачивать вам роялти за обнаруженные на ней полезные ископаемые или регулярные платежи за любые конструкции, которые они установят. Это могут быть, например, скважинные насосные установки, трубопроводы, гравийные карьеры, подъездные пути и вышки сотовой связи.

Необработанные земли могут также сдаваться в аренду для производства, как правило, сельскохозяйственного, а лесные земельные участки могут быть ценными за счёт деревьев, которые можно периодически пилить и продавать.

Доход от жилой недвижимости

В подавляющем большинстве случаев доход от жилой недвижимости поступает в виде базовой арендной платы. Ваши арендаторы ежемесячно платят фиксированную сумму – причём эта сумма может расти вместе с инфляцией и спросом – вы вычитаете из неё свои расходы, а оставшуюся часть записываете в качестве арендного дохода. Для обеспечения безопасности арендаторов критически важное значение имеет хорошее местоположение жилья.

Доход от коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость может приносить доход так же, как и жилая, причём базовая арендная плата опять же является наиболее распространённым источником, но здесь добавляется ещё возможность получения опционного дохода. Многие арендаторы коммерческой недвижимости согласятся платить комиссии за договорные опционы, такие как право первого отказа от расположенного по соседству офиса.

Арендаторы платят премию за эти опционы независимо от того, реализуют они их или нет. Подобные опционы иногда встречаются для необработанной земли и даже жилой недвижимости, но там они не так широко распространены.

Жилая недвижимость: пути получения прибыли

Давайте посмотрим на некоторые из способов получения дохода от жилой недвижимости более внимательно.

Покупка и удержание

Это один из наиболее традиционных способов получения дохода от недвижимости. Реализовать его можно несколькими путями: купить дом на одну семью и сдать его в аренду; купить многоквартирный дом и жить в одной из квартир, сдавая другие – в идеале арендная плата должна покрыть ипотеку и ваши собственные расходы на жильё.

Также вы можете купить многоквартирный дом и сдавать все квартиры – либо управляя собственностью самостоятельно, либо наняв управляющую компанию для контроля аренды квартир, сбора арендной платы, проведения необходимых ремонтных работ и т. д.

Перепродажа

Перепродавцы недвижимости специализируются на том, что стараются быстро внести улучшения в купленные дома, а затем продать их. Этот метод может быть прибыльным, если вы знаете, как найти подходящую недвижимость, если у вас есть необходимые навыки, чтобы сделать ремонт самостоятельно или контролировать бригаду, которая будет им заниматься, и если у вас есть представление о базовых расходах и потенциальной стоимости недвижимости.

Airbnb и аренда жилья для отпускников

Спрос на аренду жилья вдали от дома в последние годы резко вырос, поскольку многие путешественники предпочитают снимать квартиры, а не жить в гостиницах. Вы можете получать доход, сдавая краткосрочную аренду свой дом или даже просто комнату, особенно если ваша недвижимость находится в районе, который пользуется спросом у туристов.

Просто имейте в виду, что краткосрочная аренда регулируется, а в некоторых городах даже запрещена, поэтому изучите законы вашего региона, прежде чем размещать объявления на таких веб-сайтах, как Airbnb, VRBO или HomeAway.

Альтернативные источники дохода от недвижимости

Инвестиционные трасты по недвижимости (REIT), ипотечные ценные бумаги (MBS), ипотечные инвестиционные корпорации (MIC) и инвестиционные группы по недвижимости (REIG) являются альтернативными вариантами инвестиций в секторе недвижимости. Они, как правило, считаются средствами получения дохода от недвижимости, но могут различаться как по способу получения дохода, так и по требованиям для входа.

Принцип работы REIT выглядит так: владелец нескольких коммерческих объектов продаёт акции (часто публично торгуемые) инвесторам, чтобы собрать деньги (обычно для финансирования покупки большего количества объектов недвижимости), а затем распределяет между инвесторами доход от аренды в виде дивидендов.

По отношению к арендаторам (которые платят арендную плату) REIT выступает в качестве арендодателя, но владельцы REIT получают доход, когда оплатят все расходы на поддержку зданий и самого фонда. Существует специальный метод оценки REIT.

Купить акции REIT можно на платформе брокера Exante или Interactive Brokers.

MBS, MIC и REIG

В этом случае получается на один шаг меньше, поскольку они инвестируют в частные ипотечные кредиты, а не напрямую в объекты недвижимости. MIC отличаются от MBS тем, что они держат целые ипотечные кредиты и переводят на инвесторов проценты от платежей, а не секьюритизируют основной долг и проценты.

Однако оба эти варианта – это не столько инвестиции в недвижимость, сколько долговые обязательства. REIG, как правило, представляют собой частные инвестиционные схемы с собственной уникальной структурой, позволяющие инвесторам инвестировать в акционерный капитал или партнёрский сервис.

Существует несколько надёжных альтернативных способов зарабатывания денег в секторе недвижимости, но все они имеют различные оговорки и разные пороги входа.

Другие способы инвестирования в недвижимость

Одним из вариантов является неформальный опцион на базе жилой недвижимости, то есть, вы платите премию, чтобы получить право купить дом на определённый срок по согласованной цене. Затем вы можете найти инвесторов, которые заплатят за недвижимость больше, чем вы отдали за опцион.

В этом случае премия, которую вы платите, по сути, является платой за сведение человека, который хочет инвестировать, с человеком, который хочет продать. То есть, она мало чем отличается от комиссионных агента по недвижимости. Хотя это доход, он не исходит от владения объектом недвижимости.

Другие варианты

  • Короткие продажи – покупка дома у кредитора, когда прежний владелец оказывается не в состоянии выплатить ипотеку. Короткие продажи могут быть трудоёмким и сложным делом.
  • Опцион аренды – это именно то, что подразумевает название. Когда вы арендуете недвижимость с опционом на покупку на бычьем рынке, где цены растут, в будущем вы можете завершить покупку по относительно низкой, заранее установленной цене или получить прибыль, продав свои права на покупку.
  • Перепродажа договоров – в отличие от перепродажи домов этот вид торговли предполагает передачу прав по договору купли-продажи другому покупателю. Если вы сможете найти находящихся в бедственном положении продавцов и мотивированных покупателей и свести их, вы получите прибыль.

Существует несколько проверенных стратегий для зарабатывания денег на недвижимости. Повышение стоимости, инфляция и рента занимают верхние позиции в этом списке, но есть также несколько альтернативных вариантов инвестиций в недвижимость. Но вы должны хорошо разбираться в инвестициях и рисках, чтобы решить, стоит ли вкладывать свои деньги.

Связанные термины

Аренда жилой недвижимости

Аренда жилой недвижимости – это вид инвестиций в недвижимость, в котором более 80% дохода поступает от единиц жилья.

Как получить прибыль от недвижимости

Недвижимость – это реальная, то есть материальная собственность, состоящая из земли, а также всего, что на ней находится, включая здания, животных и природные ресурсы.

Что такое коммерческая собственность

Коммерческая собственность – это здания и земельные участки, предназначенные для осуществления приносящей доход деятельности, а не для обычных целей проживания.

Коммерческая недвижимость – место для ведения бизнеса

Коммерческая недвижимость (Commercial real estate, CRE) – это недвижимое имущество, используемое исключительно в коммерческих целях и часто сдаваемое в аренду для этой же цели. Эта категория недвижимости делится на четыре класса: офисные, промышленные, многоквартирные и торговые помещения.

Земельный участок

Земельный участок – это собственность или недвижимое имущество, за вычетом зданий и оборудования, обозначенное фиксированными границами.

Что такое инвестиционная недвижимость

Инвестиционная недвижимость приобретается с целью получения прибыли за счёт аренды, будущей перепродажи, либо и того, и другого.

Инвестиции в недвижимость. Как покупать дёшево и получать максимальную прибыль? + 5 хаков.

Если вы решите провести небольшой опрос среди своих друзей, знакомых и родственников, не обладающих знаниями и опытом в инвестировании, задав им вопрос: «Какой способ вложения денег вы считаете лучшим?», то, скорее всего, 90% из них ответят: «Недвижимость».

Инвестиции в недвижимость так нравятся людям из-за своей простоты и надёжности. Они видят вокруг живые примеры получения прибыли: кто-то продал квартиру, доставшуюся по наследству, кто-то переделал квартиру на первом этаже под коммерческую недвижимость и сдаёт её под офисы.

Но это мнение людей, не разбирающихся в инвестировании. А теперь давайте рассмотрим этот способ вложения денег с точки зрения опытного инвестора.

Оглавление.

Заработок на недвижимости: аренда или продажа?

Существует всего 2 вида заработка на недвижимости:

  • Продажа. Спекулятивный доход: купил дешевле, продал дороже.
  • Аренда. Сдача объекта в долгосрочную или краткосрочную аренду.

Спекулятивный доход на недвижимости.

Бытует такое мнение, что цены на недвижимость всегда растут, поэтому, если купить объект сейчас, то через некоторое время его можно будет продать дороже. Но на самом деле цена не обязательно пойдёт вверх.

Динамика цены квадратного метра жилой недвижимости в Москве в рублях.

Из графика видно, что за последние несколько лет цена одного квадратного метра в Москве в рублях выросла незначительно. А если посмотреть статистику в долларах, то мы увидим, что она сильно подешевела. А это значит, что те, кто делали инвестиции в российскую недвижимость в валюте, к 2016 фиксируют убыток.

Динамика цены квадратного метра жилой недвижимости в Москве в долларах.

Вообще, есть вид недвижимости, который меньше всего обесценивается – это жильё эконом класса. Спрос на такие объекты всегда высок, даже в кризис, когда элитная недвижимость дешевеет.

Поэтому инвесторы предпочитают покупать объекты ниже стоимости рынка, а потом максимально быстро продать по рыночной цене.

Инвестиции в недвижимость и заработок на аренде.

Этот способ заработка на объектах недвижимости является очень популярным. Люди приобретают квартиры или офисы, сдают их и получают пассивный доход.

Но, на самом деле это оказывается не так выгодно, как они думают. Например, средняя доходность от долгосрочного инвестирования жилой недвижимости составляет от 6% до 10% в год.

Поэтому люди, инвестирующие в жилую недвижимость, стараются повысить доходность до 30-40% в год, используя следующие способы: грамотно подходят к выбору местоположения объекта, покупают недвижимость дешевле рынка, и используют хаки, которые помогают увеличить доход с одного объекта.

Например, цены Москве и Санкт-Петербурге на недвижимость настолько завышены, что при долгосрочной сдаче купленного объекта, можно получить около 6% годовых. Но стоит выехать в область, как соотношение «цена объекта/стоимость аренды» становится более выгодным для инвестора. С объекта в области уже можно зарабатывать до 10% годовых.

О других способах мы поговорим ниже.

Как покупать дёшево? Выгодное инвестирование в объекты недвижимости.

  • Без ремонта.

Объекты без ремонта, или ремонт в которых не делался ещё со времён Брежнева, стоят дешевле. Получается, что, например, выгоднее взять «голую» квартиру и сделать в ней «инвесторский» ремонт, чем покупать квартиру с ремонтом.

Квартира без ремонта.

Многие предпочитают делать ремонт на таких объектах самостоятельно, таким образом, экономя ещё больше денег.

  • Новостройки.

Можно купить объект в строящемся доме по цене на 30% ниже рыночной. Такие объекты можно, как продавать после сдачи, получая прибыль до 1/3 от первоначальных вложений , так и сдавать их в аренду.

Строящийся многоквартирный дом.

  • Недострой.

Думаю, передвигаясь по вашему городу, вы часто видите объекты, строительство которых заморожено. Причины могут быть разные: кончились деньги, появились более выгодные проекты, появились разногласия у владельцев и т.д.

Недостроенный объект недвижимости.

Часто такие зависшие объекты являются мёртвым грузом для владельцев, которые не прочь были бы их продать, даже по очень низкой цене. Поэтому такую недвижимость можно купить и самостоятельно достроить.

  • Конфискованная и залоговая недвижимость.

Часто банки конфискуют активы должников и потом подают их по заниженной цене. Такими активами бывают не только автомобили и прочая техника, но и объекты недвижимости.

Так как банку нужно как можно быстрее продать объект, чтобы вернуть себе средства, потраченные на недобросовестного заёмщика, то цена ставится ниже рыночной. Такую недвижимость может купить любой желающий.

5 хаков при инвестировании в недвижимость.

  • Разделяй и властвуй.

Одна из самых распространённых в последнее время стратегий увеличения доходности — разбить один объект на более мелкие и сдать каждый из них по отдельности. Так получается на порядок выгоднее.

Например, часто одну однокомнатную квартиру превращают в две студии, чем увеличивают доход на 50-70%. Получается, что входя в дверь из подъезда, человек попадает в тамбур, в котором находятся двери в две студии.

Данный метод становится очень распространённым, поэтому создаются компании, которые специализируется на подобной перепланировке. Они помогают создавать несколько санузлов и делать перепланировку.

По такому же принципу разбиваются на студии коттеджи и таунхаусы. После преобразования они начинают быть похожими на хостелы или гостевые дома. Такой формат очень популярен среди арендаторов, потому что позволяет экономить на жилье.

Точно так же можно поступить и с коммерческой недвижимостью. Часто владельцы объектов разбивают большое помещение на несколько небольших офисов. В итоге получается, что сдавать несколько маленьких офисов выгоднее, чем один большой.

Но у этого способа есть и минус, который заключается в том, что придётся искать больше арендаторов.

  • Пристройки и расширения.

Люди, которые профессионально занимаются инвестициями в недвижимость, понимают, что нужно использовать каждый квадратный метр. А с помощью пристроек и расширений можно увеличить метраж объекта.

Пристройка в жилом доме.

Часто можно наблюдать, как владельцы квартир объединяют комнату с балконом или ломают перегородки между комнатой и кухней, получая таким образом дополнительные квадратные метры.

  • Субаренда.

Существует несколько стратегий заработка не недвижимости, которая не находится в вашей собственности. Можно взять жилую недвижимость в долгосрочную аренду, а сдавать на более короткие периоды. Например, снять квартиру на длительный срок, а сдавать её посуточно. При хорошей загрузке вы сможете окупить аренду и получить прибыль.

По такому же принципу можно действовать и с коммерческой недвижимостью. Например, можно снять офис на длительный срок и сдавать его в формате «офис на час».

  • Из жилого в нежилое и обратно.

Часто случается так, что некоторые объекты не выгодно сдавать по их прямому назначению. Поэтому их переводят из жилого в нежилое и обратно.

Например, квартиру на первом этаже в неблагополучном районе иногда выгоднее переделать под нежилое помещение и сдавать под офис предпринимателям.

Распространённым случаем перевода нежилого объекта недвижимости в жилой является создание хостелов и гостиниц из различных видов коммерческих объектов.

  • Строительство с нуля.

Вместо покупки уже построенного объекта можно инвестировать деньги в строительство недвижимости. Дома по канадской технологии с помощью СИП-панелей возводятся быстро и недорого.

Строительство домов и СИП-панелей.

Поэтому можно купить или взять в долгосрочную аренду землю, построить на ней объект и продать его или сдавать в аренду.

Где взять деньги для покупки недвижимости?

Так как всё строительство и инвестирование в недвижимость, в основном, осуществляется на заёмные средства, вырисовывается непривычная глазу обычного человека картина. Получается, что зарабатывают в этой области больше всего те, у кого больше всего долгов.

Вспомните хотя бы Дональда Трампа, который, являясь одним из самых богатых людей в мире, имел миллиардные задолжности перед кредиторами.

  • Кредит.

Одним из способов получить деньги является обращение в банк. Для покупки квартиры вы сможете взять ипотечный кредит под 15-20% годовых. Получается, что для покупки жилого объекта недвижимости вам нужно будет собрать лишь 10-20% от его стоимости. Например, если квартира в новостройке стоит 1 000 000 рублей, то вам нужно будет найти около 150 000 рублей, что является относительно небольшой суммой.

  • Займ.

Занять деньги у друзей, знакомых или родственников на покупку недвижимости проще, чем на большинство других нужд. Потому что они понимают, что это один из самых нерискованных способов вложить деньги.

  • Инвесторы.

Вокруг много людей, у которых есть сбережения, но которые при этом не знают, куда их вложить. Предложите им инвестировать деньги в недвижимость. Вы можете вложить часть своих денег, получая пропорциональный доход, или брать процент за управлением активом инвестора.

  • Соинвестирование.

Если у вас нет достаточной суммы, а в долги залазить не хочется, то можно найти партнёров по инвестированию. Таким образом, собрав больше людей, вам нужно будет вложить меньшую сумму. Конечно, доходы тоже будут невысокими, но зато риски минимальны.

Так же я вижу попытки создания крудинвестинговых площадок для инвестирования в недвижимость. Вот один из таких сайтов: Rusinvestproject.ru. Такое направление инвестирования распространено на Западе, и, надеюсь, скоро придёт и к нам.

Инвестиции в коммерческую недвижимость.

К коммерческой недвижимости относятся офисные, складские, торговые помещения и т.д.

Такой вид инвестирования вряд ли подойдёт новичкам из-за сложности. Ведь при сдаче объектов в аренду вам нужно будет оформлять юридическое лицо, заключать договора с арендаторами, вести бухгалтерский учёт и отчитываться в налоговой инспекции.

Если вы всё же решили выбрать коммерческую недвижимость, то помните, что, во-первых, она менее ликвидная, чем жилая, а, во-вторых, найти арендаторов в небольшие помещения всегда проще, чем в большие.

Инвестиции в жилую недвижимость.

К этому виду относятся квартиры, коттеджи, таунхаусы, гостевые дома, загородные дома, хостелы и т.д. Это один из самых распространённых способов инвестирования.

Несколько высокодоходных вариантов:

  • Сдавать квартиру посуточно.
  • Разбить квартиру на студии и сдавать долгосрочно. Такое жильё популярно у молодых людей и студентов.
  • Сдавать загородный дом или дачу для любителей уединённого отдыха.
  • Сдавать гостевой дом. Разбить таунхаус на студии и заселить туда людей одной возрастной группы.
  • Построить и сдавать бунгало в курортной зоне для отдыхающих.

Инвестиции в зарубежную недвижимость.

Конечно, в связи с обесцениванием национальной валюты и ухудшением уровня жизни, инвесторам хочется получать деньги в более стабильных валютах. Поэтому многие из них смотрят в сторону покупки зарубежной недвижимости.

В большинстве стран, в которых рассматривается покупка объектов, уровень доходов выше, чем в странах бывшего СНГ, а цены на недвижимость не так завышены. Поэтому соотношение «цена объекта/стоимость аренды» более выгодно для заработка на недвижимости.

Самыми распространёнными странами для покупки недвижимости являются Искания, Болгария, Франция, Германия, Греция, Португалия.

ПИФы недвижимости.

Одним из способов инвестирования в недвижимость является вложение средств в ПИФы недвижимости. Это закрытые Паевые инвестиционные фонды, которые специализируются на недвижимости.

На самом деле, данный вид инвестирования является низкодоходным. Кроме того, покупая паи, вы не сможете вывести деньги до конца срока инвестирования. Обычно это около 5 лет.

Таким образом, этот вид вложения денег хоть и высоконадёжный, но при этом долгосрочный и низкодоходный.

Риски инвестиций в недвижимость.

Хотя данный вид вложения денег считается одним из самых надёжных, инвестор всё равно должен знать, какие риски могут его ждать.

В каждом отдельном случае инвестор может наткнуться на разные подводные камни. Например, при покупке недвижимости в новостройке строительство может быть заморожено или объект может быть сдан не вовремя. Кроме этого, за время строительства цена на недвижимость в данном районе может упасть (например, отмена строительство станции метро, либо открытие производства поблизости и т.д.).

Поэтому нельзя верить народной молве о том, что цены на недвижимость всегда только растут. Как показал последний кризис, цены могут ещё и падать.

http://iamforextrader.ru/kak-zarabotat-dengi-na-nedvizhimosti/

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *