Инвестиции в объекты зарубежной недвижимости

В настоящее время многие люди стремятся стать инвесторами. Другими словами, они выбирают инвестиционные активы и вкладывают в них накопленный капитал. Инвестиции в зарубежную недвижимость являются одним из самых желанных видов капиталовложений.

Подобное инвестирование имеет большое количество плюсов. Главным для многих инвесторов было и остается гражданство той страны, в которую ты вкладываешь деньги. Однако как любая медаль всегда имеет две стороны, так и инвестиции в недвижимость за рубежом имеют свои минусы.

Подавляющее большинство отечественных инвесторов стремятся инвестировать капиталы в покупку именно жилой недвижимости. Это могут быть дома, квартиры и апартаменты.

Существующие плюсы

Имеется огромное количество преимуществ, которые подразумевают под собой капиталовложения в недвижимость иностранного государства. Причем зачастую они носят сугубо индивидуальный характер. Рассматривать их все в рамках данной статьи просто не имеет смысла. Именно поэтому ниже мы разберем только самые значительные плюсы рассматриваемого инвестирования.

1. Текущие цены на объекты недвижимости во многих зарубежных странах существенно меньше чем мегаполисах и курортных регионах Российской Федерации. При этом потенциальные доходы, которые данные активу будут приносить в будущем значительно больше.
2. При вложении средств в жилые объекты заграничной недвижимости у инвестора появляются возможности ее личного использования. То есть ему совсем необязательно постоянно сдавать ее в аренду. Время от времени он и члены его семьи могут проводить отпуск в понравившемся им месте. Причем расходы на такой отдых будут значительно ниже по сравнению с проживанием в отелях или в арендуемом жилье.
3. Если на определенных условиях вложить деньги в недвижимость Испании, Кипра, Болгарии, Латвии, Греции, Сент-Китс и Невиса, Великобритании и ряда других стран, инвестор может рассчитывать на получение их гражданства.
4. Инвестиции в объекты зарубежной недвижимости отлично отвечают принципам диверсификации или деления рисков. Другими словами, инвестор, вкладывающий капитал в несколько разных инвестиционных активов, в гораздо меньшей степени рискует его потерять.

Существующие минусы

Мы думаем, что многих людей удивит длина списка с имеющимися недостатками рассматриваемых вложений. Ведь на первый взгляд, в покупке зарубежной недвижимости, в каком-нибудь райском местечке видятся исключительно преимущества. Однако на деле все обстоит не настолько радужно.

1. Инвестору, который не владеет всей необходимой информацией про особенности законодательства и обычаев делового оборота конкретного государства, достаточно сложно самостоятельно купить в ней недвижимость. Более того, такая попытка подразумевает под собой более чем существенные риски. В связи с этим инвестиции в недвижимость другой страны практически всегда проводятся через посредника. Такие компании просят за свои услуги достаточно солидные комиссионные.
2. Капиталовложения в иностранную недвижимость всегда связаны с дополнительными расходами. Их размер редко составляет меньше 7–15% от стоимости приобретаемого объекта. Большая часть этой суммы уйдет на оплату местных налогов и сборов.
3. Инвесторы всегда будут всецело зависеть от местной правовой системы. Никогда нельзя исключать возможностей принятия новых законов, которые ухудшат положение владельцев недвижимости, которые не являются резидентами данного государства. В частности, их доход, связанный со сдачей квартиры в аренду, может быть обложен дополнительным налогом.
4. Ни одно из государств мира не застраховано от политических и экономических потрясений. Они чаще всего приводят к тому, что стоимость недвижимости существенно падает. То же самое происходит и со спросом на квартиры и дома со стороны арендаторов. Давайте в качестве примера рассмотрим ситуацию с беженцами из стран Африки и Ближнего Востока. Она уже в значительной степени сказалась на инвестиционной привлекательности недвижимости во многих странах. А если ситуация еще больше обострится, то последствия для инвесторов могут быть самыми печальными.

Таким образом, каждому инвестору, планирующему вкладывать деньги в объекты недвижимости иностранного государства, следует трезво оценивать не только плюсы, но и минусы таких капиталовложений.

В какие страны выгодно инвестировать

Существует несколько направлений подобного инвестирования. Причем невозможно заранее сказать какой из вариантов принесет инвестору наибольший профит.

1. Инвестиции в объекты недвижимости развитых государств. К этой группе стран, как правило, относят западноевропейские и североамериканские государства с развитой и стабильной экономикой. Речь идет про США, Канаду, Великобританию, Германию, Бельгию, Австрию, Францию и некоторые другие. Главным плюсом такого инвестирования, несомненно, является высокая надежность. При этом и, с точки зрения прибыльности аренды, многие из таких вариантов весьма привлекательны. Например, мы можем говорить про немецкую недвижимость. В 2015–2016 годах она принесла своим инвесторам высокую прибыль. Ожидается, что такая же тенденция сохранится и на 2017–2018 годы. Естественно, при условии, что власти Германии решат проблему с беженцами.
2. Инвестиции в объекты недвижимости, расположенные на курортах. Купить квартиру или дом в таком месте стоит недешево. Однако и потенциальные доходы от аренды являются достаточно высокими. При этом нужно всегда учитывать специфику страны. Ведь большинство курортов в той или иной степени подвержены сезонности. Другими словами, спрос на аренду жилья на курортах в разные месяцы года будет очень сильно отличаться.
3. Инвестиции в объекты недвижимости развивающихся государств. Это перспективное направление капиталовложений. Однако чтобы зарабатывать на нем инвестору следует обладать прогностическим даром. Если он сумеет предвидеть мощное экономическое развитие страны, то купленная в ней недвижимость всего за несколько лет может очень существенно вырасти в цене. В настоящее время пристальное внимание следует обратить на объекты, расположенные в Чехии, Китае и Турции.
4. Инвестиции в объекты недвижимости государств с нестабильной экономикой. Суть данного метода просто: когда страна находится в серьезном кризисе, у инвестора есть возможность купить квартиру или офис по минимальной цене. После рецессии всегда наступает подъем, следовательно, купленная недвижимость может серьезно прибавить в стоимости. Следует помнить, что риски здесь будут крайне высокими. В качестве примера таких государств можно привести Грецию или Египет.

Выбирать объект для инвестирования следует с умом. Далеко не всегда нужно стремиться уследить за модными инвестиционными трендами. Часто именно неожиданные решения способны принести инвестору в недвижимость максимальную прибыль.

Какие расходы стоит запланировать

Любые капиталовложения подразумевают под собой не только основные, но и дополнительные расходы. В случае с покупкой зарубежной недвижимости размер таких трат может оказаться для инвестора неприятной неожиданностью. О чем следует помнить:

• расходы на лицензии и разрешения на приобретения объекта недвижимости в иностранном государстве;
• расходы на юридическое сопровождение;
• расходы на местные налоги, сборы и пошлины;
• оплата коммунальных платежей;
• траты на ремонт.

Покупка иностранной недвижимости является довольно неоднозначным инвестиционным инструментом. При этом тысячи людей вкладывают денежные средства именно в этот актив.

Инвестиции в зарубежную недвижимость: преимущества и риски

С точки зрения классического инвестиционного менеджмента, или управления капиталом, в принципе нет большой разницы, во что инвестировать, лишь бы был обеспечен заданный уровень дохода при приемлемой степени риска.

Однако инвестор это все — таки индивидуальная личность, а не машина по производству долларовой наличности, он имеет свои предпочтения в том, как и куда инвестировать. В этом отношении инвестиции в недвижимость стоят практически в первом ряду перед большинством инвесторов, кто так или иначе задумывался о том, как пристроить свои капиталы, чтобы они приносили доход.

Что касается инвестиций в рынок недвижимости зарубежных стран, то, как правило, отечественных больших и малых инвесторов толкают разные мотивы. Кто-то имеет желание таким образом сохранить свои капиталы от посягательств не в меру жадных преступных элементов и не менее алчных чиновников всех мастей и рангов. Кто-то просто любит другие страны за то, что там можно легко и без лишней бюрократии оформлять сделки, а для кого — то красоты чужих берегов милее и слаще «дыма отечества».

В этой статье будет рассказано об основных преимуществах инвестирования в недвижимость за границей, об особенностях этого интересного процесса и о том, какие следует ждать «подводные камни» или риски на этом весьма специфичном рынке.

Основные достоинства и недостатки инвестирования в недвижимость других стран

Используя для вложения своего капитала различные стратегии, каждый инвестор преследует свои собственные цели. Но, естественно, при всех прочих условиях имеется в виду, что экономическая отдача от вложенных денег не стоит на последнем месте, иначе это будет что – угодно, но только не инвестирование.

К таким основополагающим и мотивирующим факторам инвестирования относятся, как правило:

• Надежность и защищенность вложенных денег. В этом случае следует подразумевать, что под надежностью понимается не только отсутствие мошеннических сделок и действия «серых и черных» риелторов, но и непрекословный статус частной собственности, настоящие страховки и гарантии, наличие настоящего правосудия и т.п. Немаловажным фактором при выборе стратегии инвестирования в недвижимость за рубежом является просто желание платить меньше за качественное жилье и еще зарабатывать на этом при гораздо меньших рисках, чем у себя на горячо любимой родине».
• Использование стратегии диверсификации как метода общей инвестиционной стратегии.
• Сохранение валютных активов из-за обесценивающейся национальной валюты
• Возможности местных законодательных условий, способствующих владеть, пользоваться и управлять объектами недвижимости в виде упрощенных налоговых схем (причем легальных), что обеспечивает не только снижение налоговых издержек, но и защиту конфиденциальности конечного владельца или бенефициара.
• Значительная экономия во время пребывания в иностранном государстве на отдыхе. Это также позволяет получать дополнительные доходы от временной сдачи в аренду недвижимости;
• Возможность получения долгосрочных виз и вида на жительство;
• Возможность получения в перспективе двойного гражданства и, как следствие, весьма упрощенный процесс путешествий по всему миру с паспортом нормальной страны.

Если же говорить о рисках, связанных с инвестированием в недвижимость за границей, то их можно разделить на три основные группы:

1. Риски выбора страны и расчета доходности. Как правило, прежде чем выбирать страну и строить расчеты по предполагаемым доходам, необходимо учитывать:

• общую динамику рынка недвижимости,
• уровни спроса и предложения,
• политические риски,
• ставки налога и содержание объектов и т.п.

Находясь только в своей стране, трудно сделать такой качественный анализ, поэтому нужно либо самому предварительно на месте ознакомиться с ситуацией в конкретной стране, либо передоверить это другим. Но тогда возникает другая группа рисков — агентские.

1. Агентские риски связанны с процедурой оформления, регистрацией недвижимости. В разных странах существуют свои особенности. Например, в Таиланде, излюбленном месте отдыха и проживания многих соотечественников, не существует прямого владения объектом недвижимости и землей. Все это оформляется через специальную схему создания управляющей компании, в которой 51% принадлежит местному агенту. Не следует также забывать, что за рубежом работают как частные, так и государственные агентства, и есть свои собственные нюансы, связанные с нотариальным оформлением сделок.
2. К третьей группе рисков относятся риски, связанные с особенностями наследования, дарения недвижимости. В частности, в странах, где имеется англосаксонское право (все бывшие страны — колонии Британской империи), договор дарения может обойтись в немалые деньги, и при планировании своей инвестиционной стратегии следует этот фактор непременно учитывать.

Где находятся молочные реки и кисельные берега инвестора в недвижимость

При выборе страны, где лучше всего вложить свои капиталы, каждый инвестор ориентируется как на свои личные предпочтения, так и на те варианты, которые способны обеспечить желаемый уровень дохода. Прежде чем начать инвестирование, нужно как минимум иметь хотя бы общее представление о том, в какой фазе своего развития находится рынок недвижимости, какие факторы имеют наибольшее влияние.

Например, за основу можно взять анализ основных иммиграционных потоков, которые прямо или косвенно влияют на уровень ставок по ипотеке, аренде и общий ценовой фон. Для наглядности можно обратиться к рисунку 1, где изображены такие миграционные потоки.

Рисунок 1:

• Красные стрелки обозначают миграцию, направленную на получение карьерного роста, новой работы, – это фактор, влияющий на рынок арендного жилья и ипотеки.
• Желтые стрелки – это потоки тех, кто уже заработал на жизнь своим долгим трудом и теперь ищет уютное и безопасное место, чтобы достойно встретить свою старость. Этот фактор формирует спрос на долгосрочное жилье, причем высокого качества
• Синие стрелки – это миграция беженцев или тех, кто ищет политического убежища, бегущие от войн, безработицы и преступности. Это фактор спроса на жилье самого низшего ценового сегмента, в первую очередь, социального и арендного.

Как видно из этой карты, существуют несколько главных направлений миграции, определяющие состояние рынка недвижимости.

Это, в первую очередь:

• Европа
• США
• Юго — Восточная Азия (Таиланд, Сингапур, Вьетнам, Малайзия, Тайвань, Гонг Конг)
• Австралия и Новая Зеландия

Если взять для примера рынок недвижимости Европы, то основной его характеристикой будет стабильный рост цен на жилье, начиная с довольно сильного провала в 2008 – 2009 годах.

Причем этот рост имеет две причины — это большой приток мигрантов из стран Ближнего Востока и Африки и неуклонно слабеющий евро, который снизил ставки по ипотеке практически до 1-2 %. Заработать на таком рынке недвижимости можно, даже если взять ипотеку, но следует иметь в виду, что горизонт роста цен на недвижимость не столь велик, и в лучшем случае составит пару лет.

Более интересным в плане инвестиций в недвижимость является «зеленый континент» — Австралия. Несмотря на его удаленность от основных миграционных потоков, все же стабильный приток мигрантов из Индии, Европы, Китая, относящихся к среднему классу, вот уже несколько лет определяет стабильную восходящую динамику рынка, что видно из представленного графика.

Но вместе с тем, у австралийского рынка недвижимости есть свои особенности.

Первая – это достаточно высокая волатильность цен в среднегодовой перспективе, что особенно заметно по основным городам Австралии. Как видно из этого же графика, диапазон изменения роста цен находится в широком коридоре — порядка 20% и меняет свое направление каждые несколько лет.

Другой особенностью рынка недвижимости Австралии является его сильная закредитованность, как это видно из графика по ипотечным закладным. Это главный риск рынка, который во многом похож на ситуацию в США накануне 2008 года.

Какая стратегия инвестирования наиболее подходит для такого рынка?

Вариантов может быть несколько. Первый самый разумный – это подождать пару лет до очередного спада цен на фоне, какого-либо кризиса, например, падения цен на нефть или металлы, от которых достаточно сильно зависит экономика страны. Но такой период спада будет краткосрочным и подешевевшую недвижимость также быстро выкупят новые мигранты, да и сами австралийцы не прочь воспользоваться такой возможностью.

Вторая стратегия – это покупка недвижимости в пределах транспортной доступности от центров больших городов. В Австралии города растут не в высоту, а в ширину и то, что раньше было бушем, где жили только кенгуру и вомбаты, возводятся кварталы малоэтажного жилья.

Однако для получения доходов от аренды все же предпочтительнее центры городов, но при этом следует учитывать, что средняя ставка доходности от такого типа инвестирования вряд ли будет превышать 3-6% годовых.

http://investoriq.ru/praktika/investicii-v-zarubezhnuyu-nedvizhimost.html
http://tv-bis.ru/investirovanie-za-rubezhom/383-investitsii-v-zarubezhnuyu-nedvizhimost.html