Что можно открыть, имея помещение: идеи для малого бизнеса в квартире, нежилом или подвальном помещении

Евгений Маляр

Представьте себе ситуацию: энергичный гражданин, не обладающий весомым капиталом, решил начать собственное дело. Его главный актив – площадь, которую можно использовать для ведения бизнеса. Сбережения есть, но их немного. Какое предприятие можно открыть в помещении, имеющемся в наличии?

Для ответа нужны уточнения. Возникает встречный вопрос – а что за помещение? Просторное ли оно? Это подвал, сарай или часть многоквартирного дома? На каком этаже находится объект? Подведены ли коммуникации, и какие? Есть и другие условия, определяющие направление деятельности. Что умеет хозяин, и чем бы ему хотелось заниматься?

Эта статья не для магнатов и олигархов. Прочитать ее будет полезно обычному человеку, озабоченному добыванием хлеба насущного. Чаще всего, ему нужно определиться с тем, каким ремеслом можно заработать в небольшом жилом помещении, какой-то пристройке, гараже или подвале, принадлежащем владельцу на законных основаниях. Варианты есть, и их немало.

Четыре ошибки, которые допускают владельцы помещений

Да, сначала о типичных ошибках, допускаемых владельцами помещений, пригодных для ведения бизнеса. Почему так? А потому что нерациональное распоряжение ресурсами по всем законам экономики ведет к краху. Человек, не поставивший себе конкретной цели, вряд ли достигнет желаемого результата, а он практически всегда представляется одинаково: возможность вести обеспеченную жизнь. Иными словами, нужен достойный доход.

Итак, начнем хит-парад наиболее распространенных ляпов.

Сначала ремонт – потом идеи

Природа этой ошибки имеет психологические корни. Зайдя в цоколь собственного дома (например), будущий предприниматель порой смотрит на него с отвращением. Облупившиеся стены, влажные разводы на потолке, подгнившие доски пола и прочие «прелести» запустения как бы неслышно вопрошают: «Какой бизнес можно открыть в подвальном помещении, да еще в таком?» Руки сами тянутся к мастерку, терке и прочим инструментам. Это можно. Навести элементарный порядок, наверное, необходимо. А вот вкладываться в капитальный ремонт не стоит до тех пор, пока не выработана концепция коммерческого использования помещения. Масштабные работы не только могут оказаться напрасными – есть вероятность, что они принесут вред.

Пример – снесена перегородка, казавшаяся ветхой. Не исключено, что потом ее придется вновь ставить и тратить на это деньги. Стена отлично оштукатурена, выровнена и зашпаклевана по профилям, и вдруг оказывается, что на ней не хватает розеток. В общем, можно «утром ремонт, а вечером идея», но сначала всегда она.

Свое дело будет выгоднее аренды

Первая мысль хозяина о выгоде от помещения, как раз и состоит в том, чтобы сдать его в аренду. Но потом его начинают терзать сомнения: ведь кто-то же будет регулярно платить за площадь, что-то на ней делать и еще получать прибыль. А чем он глупее? Ведь можно открыть в нежилом помещении магазин, например, и зарабатывать больше! Или мастерскую какую-то. Или еще что-то.

Эти рассуждения не лишены логики, но и не всегда справедливы. Ведь нередко арендатор опытен в своем бизнесе, уже развил его, имеет нужное оборудование, клиентуру, каналы снабжения и сбыта. Всего этого нет у собственника помещения, решившего вдруг получать от него выгоду и раньше об этом почему-то даже не думавшего (что само по себе наводит на мысль об отсутствии предпринимательской хватки).

Так что следует взвесить все аргументы в пользу собственного дела и аренды. Возможно, сдача помещения будет выгоднее. А рисков и хлопот намного меньше.

Вносить цену аренды в затратную часть не нужно

Свое помещение – как собственные деньги. Вроде бы пользоваться им можно бесплатно, но если актив «не работает», то косвенно он приносит убытки. Всегда нужно помнить о том, что полезная площадь могла бы давать прибыль, даже если ее просто сдать в аренду (см. предыдущий пункт). И этот минимальный доход следует учитывать в себестоимости товара или услуги. Зачем это нужно, если помещение свое? Для того чтобы правильно оценивать рентабельность.

Дорогие товары и услуги принесут больше прибыли

Азбучная истина бизнеса состоит в том, что на успешность влияет не цена, а востребованность. Перед тем как открыть магазин в маленьком городе, следует изучить потребительские предпочтения с учетом района, величины посетительского трафика и покупательской способности населения, в целом. Вполне возможно, что недорогие товары будут пользоваться высоким спросом, даже если такие же предлагаются в супермаркете несколько дешевле. Имеют значение «фишки» в виде продуктов, которых больше нигде нельзя приобрести – поход за ними побуждают покупать и другие позиции, за которыми идти куда-то специально будет просто лень.

Какой бизнес открыть

Решение о том, какой бизнес открыть в маленьком помещении, зависит от многих факторов, таких, как:

наличие оригинальной идеи и возможности ее реализовать в имеющихся условиях с приемлемыми издержками;
размер полезной площади;
характер расположения помещения (этажность, соседи, фасадный выход и пр.);
возможные неудобства для соседей (шум, пыль, запахи, отходы и прочие побочные эффекты, способные стать причиной конфликтов);
район.

Последний фактор является первоочередным для бизнеса, зависящего от активности посетителей. Рассмотрим его подробнее.

Центральная часть города

В центре даже небольшого города располагаются наиболее престижные заведения общественного питания и самые популярные торговые точки. Независимо от вида помещения, оно стоит дороже, чем такое же, но в спальном районе. Подвалы и полуподвалы могут использоваться в качестве художественного салона с выставками-продажами, элитного бутика, спортивного зала, кабинета врача-психолога, частного музея или магазина с нестандартным ассортиментом. Отличный вариант – небольшая чайная или кофейня, но, выбирая, желательно объективно оценить уровень конкуренции.

Следует учитывать особые требования, предъявляемые муниципальными властями к бизнесу в исторических районах. Наверняка возникнут трудности с подвозом грузов по причине ограниченности автомобильного движения. О создании какого-либо дискомфорта прохожим не может идти и речи.

Варианты организации ремонтной мастерской (по мобильным телефонам, ноутбукам, компьютерам, бытовой технике) востребованы, но для их реализации нужны профессиональные умения.

Спальные районы

Заняться бизнесом в жилом доме, даже многоквартирном, можно, но этот вариант обладает определенной спецификой. Конечно, формально (по закону) шуметь можно с девяти утра до восьми вечера, но опыт показывает, что конфликты с соседями до добра не доводят.

В собственной квартире целесообразно заниматься делами тихими и требующими особых навыков. Для этого лучше всего выделить отдельную комнату и в ней, например, репетиторствовать или переводить тексты на иностранные языки.

Есть и кустарно-производственные варианты. Немало людей изготавливают дома товары, пользующиеся спросом, в том числе, относящиеся к продовольственной группе.

Рекомендуются некоторые меры предосторожности, противоречащие условиям успеха в других видах бизнеса. В частности, нежелательно, чтобы в жилище толпились посетители. Лучше вообще обойтись без чужих глаз. Для этого вопросы снабжения и сбыта нужно решать в «нейтральной» зоне, а платежи принимать на электронные кошельки или банковскую карту.

Особенности выбора для больших пространств

Промышленные зоны – часть любого индустриального города. Помещения на территориях закрывшихся предприятий иногда пустуют. Обычные граждане такими объектами владеют крайне редко, но в жизни случается всякое.

Обычно в отдаленные от центра районы легко подъехать по междугородной трассе. Первое, что приходит на ум при оценке перспектив использования просторных помещений – склад или производство. Не стоит зацикливаться на этих простейших вариантах, хотя они, безусловно, хороши. Просторное помещение бывшего цеха можно гордо назвать лофтом и организовать в нем все что угодно: модный молодежный клуб, спорткомплекс, гимнастический зал, а если этаж первый, то и станцию техобслуживания автомобилей или мойку.

Табу в домашнем бизнесе

Помещения всегда относятся к одному из двух видов фондов (жилому и нежилому). Разница между ними очевидна, исходя из названий.

В отношении использования жилого фонда для предпринимательства присутствуют признаки правовой коллизии. Одновременно действуют две юридические нормы, которые, как кажется, противоречат друг другу:

Статья 16 ЖК РФ, согласно которой, квартира является помещением, где ее владелец имеет право только удовлетворять свои бытовые нужды. Получается, что коммерческая деятельность в жилом фонде под запретом.
Статья 17 (ч. 2) того же Жилищного кодекса РФ допускает осуществление индивидуальной предпринимательской и профессиональной деятельности гражданами, если при этом не нарушаются права и интересы других жильцов и требования к содержанию квартир.

Иными словами, противоречия нет, а в жилом фонде можно делать практически все, что не мешает соседям и не относится к промышленному производству.

Само собой разумеется, что товары и услуги, предоставляемые собственником помещения должны быть легальными. В противном случае, применяются статьи уже не Жилищного, а Уголовного кодекса Российской Федерации. Не может идти и речи об организации подпольных игорных заведений (катранов), торговле алкоголем и содержании притона, сколь бы прибыльными эти занятия ни представлялись.

Не требуется перевода жилого помещения в нежилой фонд, когда для осуществления трудовой индивидуальной деятельности его строительная конструкция не изменяется.

Главный минус состоит в том, что расходы на содержание площади (ЖКХ) не учитываются в качестве издержек предпринимателя. Исключение составляет оплата телефона, специально проведенного и зарегистрированного на ИП для его коммерческих нужд.

Перевод в нежилой фонд обязателен, если возникла надобность в перестройке (перепланировке), после которой квартиру нельзя использовать для проживания. Например, из объекта на первом этаже хозяин хочет сделать магазин или разместить там парикмахерскую. Прихожей, гостиной и спальни больше нет. Помещение теперь нельзя даже назвать квартирой. Работы по перепланировке нужно начинать после перевода в нежилой фонд, но не раньше.

Исходя из этих логичных ограничений, можно формулировать идеи для бизнеса на маленькой площади (в 20 квадратных метров или около того) по месту проживания гражданина. При увеличении оборотов встанет вопрос о переводе предприятия в помещение нежилого фонда, но эта проблема решаема. А пока дозволяются следующие направления, реализуемые в собственной квартире:

изготовление сувениров, поделок и прочих предметов кустарного и народного промысла;
реализация авторских работ мастера;
продажа излишков товаров, произведенных для собственных нужд (например, консервации и солений);
услуги консультанта;
квест-клуб;
дизайнерские разработки;
ремонт мелкой бытовой техники и аппаратуры;
разведение рыбок;
выполнение столярных работ, не требующих применения шумного мощного оборудования;
выращивание цветочной рассады;
продажа прочих коммерческих продуктов (товаров и услуг), соответствующих вышеуказанным признакам.

Примером может служить изготовление керамических поделок. В квартире их можно выполнять из полимерных композиций, затвердевающих при комнатной температуре. Обычная глина требует обжига в специальной муфельной печи, а, следовательно, потребляет большое количество электроэнергии. Обычная проводка не выдержит, а требования к безопасности выходят за рамки бытовых.

Мелкое производство некоторых востребованных товаров бывает специфичным. К примеру, разведение червей для рыбаков, изготовление гумуса или копчение рыбы вряд ли возможно в городской квартире. Но гараж или иное помещение, удаленное от соседей, вполне для этого годится.

Хитрости

Главная задача любого бизнесмена состоит в расширении сбыта. Предпринимателю, ведущему деятельность в собственном помещении, доступны следующие приемы продвижения коммерческого продукта:

Активность в социальных сетях.
Личное общение.
Участие в ярмарках и выставках-продажах.
Объявления в СМИ.
Продажа через посредников, специализирующихся на аналогичных товарах.
Консигнация в торговых точках и сетях.

Законы бизнеса одинаково работают для крупных и мелких производителей. Следует изучать методы маркетинга и применять их по мере возможности.

Как продавать товары, произведенные на дому

Существуют два основных способа реализации «домашних» товаров и услуг – на рынке и через интернет. Кустарь, продающий свой продукт «вживую», вынужден тратиться на сбор. Интерактивное предложение обычно подразумевает доставку. В настоящее время большинство предпринимателей, работающих в собственных помещениях, практикуют комбинацию этих каналов сбыта.

Заключение

Собственное помещение, пригодное для ведения коммерческой деятельности, может стать ценным активом. Его наличие не гарантирует предпринимателю успеха, но служит его основой, по крайней мере, в начальный период.

Главное не площадь, а интересная бизнес-идея.

В некоторых случаях следует рассматривать возможность сдачи в аренду объекта недвижимости с целью извлечения стабильного пассивного дохода.

На первом этаже: как запустить бизнес в ЖК

Оксана Игошина

Какой бизнес не получится открыть в жилом комплексе? Как правильно рассчитать трафик? От чего зависит арендная ставка? Редакция «Своего дела» пообщалась с экспертами рынка недвижимости и узнала о тонкостях работы в ЖК

Что открывать

Чаще всего предприниматели открывают в ЖК супермаркеты, аптеки, дома быта, потому что предлагаемые в них товары и услуги пользуются стабильным спросом, говорит директор направления стрит-ретейла Knight Frank Ирина Козина. У жильцов также востребованы салоны красоты и мини-кафе формата «У дома», так как они позволяют сэкономить время.

В жилых домах запрещено размещать магазины, где продают бытовую химию, автозапчасти, шины, машинное масло и синтетические ковры. Эти товары относятся к легковоспламеняющимся и могут стать причиной пожара. Нельзя открывать специализированные магазины, в которых 80 % товаров из одной категории (рыба, овощи и др.). Они могут вызывать дискомфорт у жильцов, например из-за запаха.

В ЖК не получится открыть «шумный бизнес»: танцевальные клубы и студии, театры, рестораны, а также кафе вместимостью более 50 гостей.

Из-за большого количества отходов в жилых домах запрещено размещать общественные туалеты, прачечные и химчистки, за исключением пунктов приёма белья и прачечных самообслуживания, где за смену обрабатывают не более 75 килограммов вещей . О некоторых бизнес-проектах придётся забыть из-за риска создать неблагоприятную обстановку в доме. Это касается ветеринарных клиник, куда иногда привозят животных в агрессивном состоянии, или бюро ритуальных услуг.

Из-за угрозы здоровью жителей в домах также не размещают больницы, диспансеры, подстанции скорой и неотложной помощи. Медицинские учреждения, в том числе фельдшерско-акушерские пункты и стоматологические кабинеты, допускаются, если в них можно войти через отдельный вход.

Как выбрать жилой комплекс

Не стоит открывать бизнес в ЖК, которые находятся на этапе котлована. Застройщик может перенести сроки сдачи домов в эксплуатацию. В такой ситуации предприниматель рискует остаться без клиентов к моменту запуска бизнеса.

Чтобы этого не произошло, лучше арендовать помещения в комплексах, заселённых как минимум на 70–80 %. Затягивать со въездом также не стоит: по словам Вадима Кашкина, руководителя департамента коммерческой недвижимости «НДВ — Супермаркет недвижимости», нежилые помещения в ЖК заполняются обычно в течение полутора лет после сдачи объекта.

Выбирайте жилой комплекс, исходя из его целевой аудитории. Если вы планируете открыть дом быта с ценами ниже среднего по городу, подойдёт дом эконом- и комфорт-класса. Если же речь идёт о частном детском саде, лучше ориентироваться на комплексы бизнес-, премиум- и элит-классов. Они отличаются по ценам за квадратный метр недвижимости, размеру квартир. Например, в зданиях бизнес-класса ставка на 40 % выше, чем в домах массового сегмента. По данным агентства недвижимости Metrium, в 2019 году 51 % первичного рынка жилья составляли дома эконом- и комфорт-класса, 42 % — ЖК бизнес-класса, 5 % — премиум-класса, а 2 % приходилось на элитную недвижимость.

Что надо выяснить у застройщика

Прежде чем запускать бизнес, обратитесь в коммерческий отдел компании-застройщика и выясните, актуален ли для жителей ваш бизнес. Там можно попросить схему развития комплекса и узнать, сколько человек будет жить в заинтересовавшем вас квартале. Далее изучите конкурентную среду: сколько схожих проектов в комплексе или домах по соседству. По данным строительного концерна «Крост», на пять тысяч жителей города необходимо от трёх до шести продовольственных магазинов, пять-шесть салонов красоты или парикмахерских, две-три медицинские организации, включая стоматологический кабинет, столько же образовательных организаций, один-два магазина детских товаров, одно банковское отделение и одна аптека.

Вход на территорию комплексов бизнес-, премиум- и элит-классов обычно закрыт. Поэтому аудитория ограничена только жильцами и их запросами, пояснил Вадим Кашкин. Иногда коммерческие помещения таких ЖК с точки зрения инженерных коммуникаций не предназначены для некоторых видов бизнеса (например, ресторанов или продуктовых магазинов). Девелоперы заранее понимают, что такие услуги жителям не нужны.

«В ЖК эконом-класса инфраструктура обычно более разнообразная, так как предприниматели могут рассчитывать и на внешний трафик»

Где открываться

Чаще всего бизнес открывают на цокольном и первом этажах. Согласно данным ЦИАН, арендная ставка за квадратный метр на «цоколе» в 1,5–2 раза ниже (в зависимости от класса ЖК), чем на первом этаже. Менее популярные локации для предпринимателей — подвал и второй этаж.

Клиент должен попадать в помещение через отдельный вход. В новых домах он, как правило, предусмотрен проектом жилого комплекса. Если входа нет, арендодатель может построить его с согласия собственника. Но для всех изменений в планировке на общедомовой территории или в инженерных сетях нужно получить письменные согласия всех владельцев квартир в ЖК.

Ещё один вариант — открыть бизнес в квартире на любом этаже. Но для того чтобы обслуживать клиентов, её нужно перевести её в нежилое помещение. Это нельзя сделать с пространством, которое является частью квартиры (например, с комнатой) или доступно только через общий вход.

Для каждого бизнеса существуют свои нюансы, которые надо учитывать при выборе помещения. Например, у магазина должна быть отдельная зона для погрузки-выгрузки товаров со стороны улицы (а не двора). Площадь торговой точки не должна превышать тысячу квадратных метров, а общепита — 250 квадратных метров. В противном случае общедомовые инженерные сети не обеспечат им достаточное количество электроэнергии.

Детский сад можно открыть только в помещении не выше второго этажа с окнами, выходящими на две стороны дома. Во дворе жилого комплекса должна располагаться игровая площадка. Её владельцы могут построить самостоятельно либо с согласия жильцов использовать имеющуюся на территории ЖК.

Как рассчитать трафик

Его нужно посчитать отдельно для рабочих и выходных дней. В будни достаточно взять два дня. Выберите часовые интервалы утром, днём и вечером и посчитайте, сколько людей прошло мимо заведения. Количество прохожих надо умножить на продолжительность смены, в которую вы считали. Например, если ваше заведение работает с 9 до 19, утро, вероятно, продолжается до полудня.

Данные за каждый день нужно сложить. Результат подсчётов в будние дни надо поделить на пять, в выходные — на два. Так вы получите два средних показателя по трафику. Самая высокая проходимость в помещениях на первой линии комплекса, у проезжей части.

Сколько стоит аренда

Арендная ставка зависит не от класса или возраста ЖК, а от района, расстояния от метро и пешеходного трафика. В Москве она варьируется от 10–60 тысяч рублей в год за квадратный метр. «Чем ниже транспортная доступность, чем дальше помещение от центра, чем меньше людей могут попасть на территорию, тем ниже ставка», — объясняет Вадим Кашкин из «НДВ — Супермаркет недвижимости».

Если пространство выходит во двор, а в доме заселено менее 70–80 % квартир, минимальная ставка составит от 10 тысяч рублей за квадратный метр в год. В заселённом доме на первой линии квадратный метр помещения со свободной планировкой, высокими потолками и витриной обойдётся в 18 тысяч рублей в год. В жилых комплексах бизнес-класса с огороженной дворовой территорией, но с открытым доступом к коммерческим помещениям ставка достигает 48–60 тысяч рублей за квадратный метр в год.

Затраты на ремонт зависят от площади, планировки помещения, наличия необходимых инженерных коммуникаций. В новостройках коммерческая недвижимость сдаётся «под отделку». Это подразумевает бетонную стяжку, стеклопакеты, подведённые системы вентиляции и отопления. Остальные затраты, включая коммунальные расходы (если иное не прописано в договоре) должен покрывать предприниматель,. Капитальный ремонт ( замену или восстановление строительных конструкций и инженерных сетей) проводит собственник помещения за свой счёт.

https://delen.ru/biznes-idei/chto-otkryt-v-pomeshhenii.html
https://sberbusiness.live/publications/na-pervom-etazhe-kak-zapustit-biznes-v-zhk

Какой бизнес можно открыть в помещении: интересные и оригинальные бизнес-идеи в 2021 году

Что можно открыть, имея помещение: идеи для малого бизнеса в квартире, нежилом или подвальном помещении