Что такое закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости: зачем нужен, как работает, список всех ЗПИФов

Пришло время поговорить о паевых фондах и такой загадочной их разновидности, как закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости. Первые ПИФы появились в России двадцать лет назад.

В последние годы они приобрели скверную репутацию в нашей стране, а между тем в США и Европе это один из самых популярных инвестиционных инструментов. На мой взгляд, главная причина недоверия к закрытым паевым фондам – это недостаток информации у граждан. Что я и попытаюсь исправить в своей очередной статье.

Что это такое и зачем они нужны

Есть мнение, что владение второй квартирой или офисом в бизнес-центре дает человеку уверенность в завтрашнем дне. Однако это также требует от собственника регулярного общения с арендаторами, страховщиками, ремонта и других мелочей, которые превращают инвестирование во вторую работу. Время всегда можно потратить с большей пользой, для чего и были созданы паевые фонды.

Паевое владение не требует активного участия инвесторов. Все заботы возьмет на себя управляющая компания, и она же в случае необходимости будет нести ответственность перед третьими лицами (пени, штрафы, неустойки и т. д.).

Существует несколько типов паевых инвестиционных фондов недвижимости. Для нас с вами самый большой интерес представляет один – закрытые (ЗПИФН). Попасть в такие проекты сложнее всего, на то они и закрытые, но именно они приносят максимальную инвестиционную отдачу. Поэтому усилия стоят того.

Список всех существующих ЗПИФов

Перечислены лидеры рынка, показавшие в 2019 году высокую доходность. Однако ими список активных инвестиционных фондов не ограничивается. Инвестиционные предложения разной степени привлекательности вы сможете найти на сайтах большинства российских банков (ВТБ, Сбербанк, Уралсиб, АльфаБанк и др.).

Как работают ЗПИФы

Принцип работы паевых инвестиционных фондов недвижимости следующий: УК проводит сбор средств, выбирает стратегию инвестирования и занимается оперативным управлением. При нормальной работе ЗПИФа пайщики в нее не вмешиваются, но в случае необходимости вправе навязать свое решение инвестиционной организации или даже выбрать другую.

Кто и как управляет имуществом ЗПИФН

Управлением имуществом инвестиционного фонда занимается УК, получая плату за свои услуги. Ее деятельность контролируют государственные органы, частный регистратор, независимые аудитор и оценщик, которых нанимает сама компания.

Граждане способны влиять на принятие решений лишь одним способом – при помощи общих собраний. Чтобы решение такого собрания стало обязательным, необходимо набрать 75 % голосов от общего числа инвесторов закрытого инвестиционного фонда.

Голосуют они стоимостью своих паев, т. е. принцип «один человек – один голос» здесь не действует. Отмечу: если количество инвесторов в ЗПИФе велико, собрать их всех в одном месте и убедить проголосовать за нужное решение сложно.

Каковы права у пайщиков ЗПИФН

Инвесторы закрытого инвестиционного проекта обладают правом требовать от УК качественного управления их имуществом. В случае необходимости они могут в любой момент отказаться от услуг своего управляющего и выбрать нового.

Также они наделены следующими правами:

• правом на получение части прибыли закрытого ПИФа согласно размерам доли;
• правом продажи доли в закрытом инвестиционном фонде на вторичном рынке, если он не ограничен в обороте;
• правом на досрочное погашение пая в предусмотренных уставом или законодательством случаях;
• правом на компенсацию от УК при досрочном прекращении договора доверительного управления;
• правом на участие в общем собрании закрытого ПИФа и свободное голосование на нем.

Механизм привлечения инвестиций в ЗПИФН

После открытия инвестиционного фонда компания начинает поиск инвесторов, размещая паи на Московской бирже, а также давая рекламу в журналах и на информационных ресурсах, посвященных инвестиционной деятельности.

Банки рассылают по почте предложения своим клиентам. Обычно у крупных УК есть сразу несколько активных проектов, в которые можно вложиться. Чтобы стать участником закрытого ПИФа, необходимо подписать договор с УК и перевести деньги на счет.

Куда инвестируют

Как правило, ЗПИФН создают, чтобы привести в жизнь крупный проект в сфере недвижимости (например, строительство высотного здания или застройка района).

После завершения закрытый паевой инвестиционный фонд прекращает свое существование, коллективное имущество идет на реализацию, а прибыль распределяется между инвесторами согласно размерам их долей. Если закрытый ПИФ занимается арендой недвижимости, его владельцы получают ренту.

Какова доходность ЗПИФН

Закрытые ПИФы показывают высокую доходность по сравнению с ценными бумагами и другими видами паевых фондов. Она может доходить до 34 % годовых (именно такую доходность в 2018–2019 годах показал QBF – Региональная недвижимость). В первую очередь показатели зависят от ситуации на рынке недвижимости и качества управления.

Можно ли приобрести паи в ЗПИФ

Закрытые паевые фонды принимают новых пайщиков только в момент открытия или при дополнительной выдаче паев. Что происходит не всегда. Также приобрести долю в ЗПИФе можно напрямую у инвестора либо через брокера на Московской бирже.

Виды ЗПИФ

• рентные. Создаются для покупки недвижимости, чтобы сдавать ее в аренду;
• девелоперские. Покупают недвижимость для последующей перепродажи (здания, жилые и коммерческие помещения, земельные участки);
• ипотечные. Продают жилье в ипотеку;
• инвестиционные. Не приобретают недвижимость напрямую, а занимаются финансированием других паевых фондов недвижимости;
• смешанные. Совмещают ряд направлений.

Преимущества и недостатки

Как и все инвестиционные инструменты, закрытые паевые фонды недвижимости обладают своими плюсами и минусами, рассмотрим основные из них.

• возможность менять паи разных инвестиционных фондов, принадлежащих одной управляющей компании, и тем самым законно избежать уплаты НДФЛ;
• относительно высокая доходность. При грамотном управлении доля может расти в цене даже в случае спада на рынке недвижимости, все зависит от стратегии УК;
• вложения хорошо защищены, а сама недвижимость всегда застрахована и находится в руках профессионалов;
• за УК установлен контроль со стороны госорганов, Центробанка, регистратора и независимого аудитора;
• информация об имуществе в открытом доступе, компания обязана публиковать ежемесячную отчетность о состоянии активов.

• прибыль закрытых паевых фондов не гарантирована и зависит от цен на недвижимость либо стоимости аренды помещений;
• необходимость платить комиссию, даже если доход невелик или отсутствует (по мнению многих специалистов, эта оплата завышена);
• нельзя выделить долю имущества в натуре, т. е. забрать свою часть собственности. Только погасить пай в УК или продать его другому инвестору;
• УК часто завышают стоимость активов при реализации долей;
• относительно высокий порог входа, который в закрытых паевых инвестиционных фондах может составлять от 300 тысяч до нескольких миллионов рублей.

Как создать ЗПИФ

Создание закрытого паевого фонда не представляет сложности. Чаще всего их создают для привлечения инвестиций в связанный со строительством проект.

Процедура состоит из четырех этапов:

• поиска инвесторов;
• заключения с ними договора долевого инвестирования;
• заключения договора доверительного управления с лицензированной УК;
• регистрации в Центробанке.

Если вы планируете открыть не один, а несколько закрытых паевых фондов, стоит подумать о регистрации собственной УК. Правда, это уже потребует времени и значительных финансовых затрат.

Заключение

Длительный застой на рынке недвижимости не лучшим образом повлиял на репутацию паевых фондов. Ситуация постепенно меняется к лучшему, в прошлом году большинство закрытых ПИФов недвижимости отчитались о прибыли. Уверен, что уже скоро мы увидим, как они занимают первое место среди средств долгосрочного инвестирования в России.

Понравилась статья? Не забудьте поделиться ей со своими друзьями. Обязательно подпишитесь, чтобы не пропустить ничего интересного!

Что такое закрытый паевой инвестиционный фонд?

ПИФ, или паевой инвестфонд – это вид коллективного вложения, в результате которого финансовые инвестиции львиной доли вкладчиков соединяются в единое целое, после направляются руководителями компании в ЦБ и прочие активы.

Теперь что касается ЗПИФ, главной отличительной чертой данного фонда является то, что вкладчик может приобрести паи при образовании, а предъявить пай к закрытию руководителями компании по завершению установленной даты соглашения ДУФ.

Стоит отметить, что закрытый инвестфонд, как и другой паевой инвестиционный фон не юридическое лицо.

В любом ЗФ присутствует определенное, ранее установленное число паев. Можно сформировать и выпустить дополнительные паи, или же организовать выкуп паев, но в большинстве случаев, это следует согласовывать с пайщиками. Немаловажным моментом является наличие правил доверительного управления. Об этом должен помнить каждый пайщик, поскольку в ПДУ, может быть прописано, что участник фонда должен получать стабильно прибыль от ДУ.

Далее будут представлены типы ЗПИФ, будущему пайщику необходимо помнить про характерные особенности каждого вида, для того чтобы сделать правильный выбор.

Закрытый паевой инвестфонд – облигации

Сложилось мнение, что облигации – это спокойная гавань при наличии снижений на финансовом рынке. Инструменты долгового типа должны быть не ниже пятидесяти процентов от актива фонда, при этом процентное количество ЦБ не выше отметки двадцать.

Акции и закрытый паевой инвестиционный фонд

В акции рекомендуется направлять не меньше половины активов паевого инвестфонда, касательно рабочих дней, 2/3 в три месяца. Вместе с акциями в портфеле могут присутствовать и облигации, при этом их процентная доля не должна превышать сорока.

Закрытый ПИФ смешанных вложений

Можно сказать, что это, что-то среднее между раннее описанными типами фондов. Касательно процентного соотношения ЦБ и консоль, в данном случае оно может быть разным, в целом процент ЦБ не меньше 70 процентов в портфеле.

ЗП инвестфонд предназначенный для профессиональных вкладчиков

Фонд, предназначенный для прямых вложений, представляет собой долгосрочное инвестирование денег в организации и фирмы разнообразных сфер, формируются для инвестирования финансов в настоящие активы или же для того, чтобы взять в свои руки бразды правления. Речь касается покупки контрольного пакета акций нужной компании.

Теперь что касается прибыльности и ее формирования. Это происходит за счет увеличения капитала компаний, бизнес данных организаций финансируется из финансов самого Фонда.

Особого внимания заслуживает определенный момент, а именно то, что вложения в иностранные активы, инструменты, так же акции — запрещены.

Если же рассматривать инструменты фонда по двум типам финансирования: долевому и долговому, стоит отметить что количество дополнительных элементов широкое.

Закрытый паевой инвестфонд повышенных уровней риска вложений предназначенный для профессиональных вкладчиков

Данный фонд более распространенный под названием венчурный. Суть такого фонда сводится к построению бизнеса без ни чего, то есть за счет покупки активов, даже нематериальных. Стоит отметить в плане прибыльности венчурные фонды, являются более выгодными, по сравнению ПИФ. Не смотря на то, что венчурные фонды инвестируют в организации, находясь только на начальной точке своего формирования. Но, не забываем о том моменте, что данный тип отличается внушительными рисками. Поэтому, будущий инвестор должен понимать, что в данном случае, он может как заработать, так и потерять внушительную сумму.

Рентный тип ЗП инвестфонда

Рентовый тип фонда формируется благодаря, притоку прибыли от сдачи недвижимости в аренду, сюда же можно отнести увеличение цены самих объектов недвижимости благодаря осуществлению реконструкции и внесенным коррективам объектов.

Теперь что касается состава рентных ЗП инвестфондов, в них входят:

• Финансы.
• Недвижимость и право на недвижимость.
• Акции акционеров ИФ и ПИФ, которые относятся к типу рентных фондов.
• Инструмент долгового типа.
• Паи установленных фондов зарубежного образца.

Переходя к правилам ДУ, такой тип фонда обязан предусмотреть выплаты прибыли своим клиентам в определенный промежуток времени. Более того периодичность должна быть не меньше 1-го раза на протяжении 12 месяцев.

Преимуществом ЗПИФ считается то, что активы находятся под защитой, особенно это касается обложения налогами. Это позволяет каждому пайщику при желании реинвестировать доход в полноценном размере.

Недвижимость и закрытые паевые инвестфонды: характерные особенности

Перед вами одни из самых распространенных инструментов, основанный на инвестициях в недвижимое имущество. Полюбился многими благодаря практичности. Первое что необходимо отметить это преимущества, среди них следует выделить такие как:

• Льготы в налоговой области.
• Максимальная защита вкладчиков, а именно их интересов и пожеланий.
• Возможность заинтересовать новых вкладчиков.

Немало важным моментом является то, что недвижимость в данном случае может брать на себя особенности рентного фонда с вариантом выплаты периодической прибыли. В качестве примера можно рассмотреть сдачу объекта в аренду.

Данный тип инвестфонда включает в себя:

• Финансы.
• Недвижимость и право на ее аренду.
• Права на долю участия в строительном процессе.
• ЦБ акционерных инвестфондов.
• ИППИФ относится к типу рентных фондов.
• Инструменты долевого типа.
• Паи установленных фондов зарубежного образца.

ЗПИФН рекомендуется для профессиональных вкладчиков, он существенно расширяет перечень доступных активов фонда, за счет чего, вкладчик может завладеть участками земли и объектами строительства:

• Права на имущество, которые взаимосвязаны со строительством и реконструкцией самого объекта.
• Документация по проекту.
• Акции отечественных хозобществ. В данном случае часть должна не превышать пятисот процентов.

http://greedisgood.one/zakrytiy-paevoy-investitsionniy-fond-nedvizhimosti

Что такое закрытый паевой инвестиционный фонд?