Что такое совместное инвестирование: как производится, формы, плюсы и минусы

Здравствуйте, уважаемый читатель!

Совместное инвестирование — тема разговора сегодня. Почему для мелкого инвестора это хороший инструмент для вложений в разные активы и получение пассивного дохода, давайте разбираться.

Что это такое

Первые формы возникли в 1822 году в Бельгии, затем Франции и Швейцарии. Это были mutual fund — «взаимные фонды». В США первый фонд совместного инвестирования появился в 1924 г. — Massachusetts Investors Trust.

В 1990 г. возник первый ETF — индексный фонд, акции которого котируются на бирже как обычный актив. В России первые ПИФы появились во второй половине 1990-х.

Как производятся

• фондовый рынок;
• недвижимость;
• товарный рынок.

Пайщики (инвесторы) при совместном инвестировании доверяют свои деньги фонду или управляющей компании. Те вырабатывают стратегии, размещают средства в активах. При получении прибыли доход распределяется среди пайщиков за вычетом вознаграждения самому фонду и операционных расходов.

Отличие от краудфандинга

Целью краудфандинга является неофициальный сбор пожертвований на какой-либо проект в области творчества (живопись, музыка и т. п.), бизнеса, любого другого вида, который требует финансирования. Краудфандинг не ставит обязательной задачи окупаемости проекта и получения прибыли.

Пример — скульптор объявил сбор денег на памятник историческому персонажу. Общественный проект. Люди и организации перечисляют деньги, инициативная группа вместе со скульптором изготавливает и устанавливает памятник.

Студент может собирать деньги на учебу, молодой музыкант — на выпуск нового клипа. Kickstarter — самая большая зарубежная площадка для авторов, которые ищут деньги на свои проекты.

В России такая деятельность не регулируется законом.

Официальной целью совместных инвестиций является получение прибыли для инвесторов. Это главное отличие от краудфандинга.

Виды и формы коллективного инвестирования

За долгое время своего существования коллективное инвестирование накопило богатый опыт в стратегиях и формах. Все, что приносит прибыль и не противоречит законодательству, может быть использовано в целях получения прибыли для своих пайщиков.

Специальные институты и фонды

Это инвестиционные банки, кредитные кооперативы, НПФ. Подробности ниже.

Кредитные организации и союзы

Инвестиционные банки

Впервые появились в США из-за спекуляции банков на средства вкладчиков, которые обрушили фондовый рынок и стали причиной Великой депрессии.

По закону Гласса-Стиголла деятельность банковских организаций ограничили — инвестиционные банки имели право на операции с акциями, инвестирование, в том числе совместное. Обычному банку была запрещена работа на фондовых биржах, включая совместное инвестирование.

В 1999 г. закон был отменен, но роль инвестиционных банков по факту деятельности осталась. Некоторые эксперты считают — это стало причиной мирового кризиса 2008 года. Новые инициативы американских законодателей вернуть ограничения на сегодня приняты не были.

Российское законодательство не ограничивает банки на совместное или любое другое инвестирование и стандартную деятельность.

Негосударственные пенсионные фонды

Форма инвестирования пенсионных накоплений физических лиц. Есть во многих странах, в том числе в России. Имеют статус некоммерческой организации. Крупные банки и компании владеют дочерними компаниями — НПФ. Пример: Сбербанк, ВТБ, Газпром, Уралсиб.

По закону список активов для инвестирования ограничен. Напрямую российские НПФ имеют право вкладывать средства в надежные инструменты — государственные ценные бумаги, банковские депозиты недвижимость. Для инвестирования в рискованные активы необходимо привлекать управляющую компанию.

На ресурсе pensiamarket.ru можно ознакомиться с действующими фондами и результатами совместного инвестирования.

В рынки ценных бумаг и недвижимость

Фондовый рынок — один из основных инструментов для коллективного инвестирования во всем мире. ПИФы, ETF, БПИФы — формы управления деньгами пайщиков.

Пример — в семействе ПИФов «ВТБ Капитал управление активами» 19 фондов. Различаются по секторам инвестирования и стратегиям инвестирования — от консервативной до агрессивной. В последнем случае в качестве примера приведу график изменения Фонда акций за 5 лет.

Недвижимость — стандартное направление коллективных инвестиций в России и в мире. Пример — 4 фонда УК «Сбербанк управление инвестициями».

Коммерческая, жилая недвижимость, аренда.

Акционерные и паевые инвестиционные фонды

Форма совместного инвестирования — ПИФ в России занимает особое место на рынке вложений. В соответствии с законодательством это совместное имущество пайщиков. Не является юридическим лицом, к нему не применимо понятие «банкротство». Собранные деньги размещает на рынке управляющая компания.

Регулятор — Центральный банк. Отрасль жестко регулируется. Специализированный депозитарий контролирует активы фонда — куда вложены деньги.

Схема контроля (источник — РБК).

Подобрать ПИФ, работающий на российском рынке совместных инвестиций, поможет ресурс Invest Funds. На сайте с помощью фильтров можно выбрать ПИФ, посмотреть результаты за конкретное время.

Пример — первая десятка фондов по доходности за 5 лет.

Преимущества и недостатки коллективных инвестиций

Плюсы совместного инвестирования:

1. Получение пассивного дохода без участия самого инвестора. Инвестируют профессиональные инвестиционные компании. Они разрабатывают стратегии, вкладывают деньги, ведут всю деятельность. Национальное законодательство стран регулирует данный вид деятельности. Интересы пайщика защищены на уровне договорных отношений «инвестор-инвестиционная компания».
2. Инвестор получает возможность вложения своих небольших сбережений в активы, многократно превышающие размер вклада одного пайщика за счет схемы совместного инвестирования. Пример — индексный фонд на S&P 500. Для повтора индекса одному инвестору придется вложить десятки тысяч долларов и отслеживать сотни компаний. Гигантский объем работы. Все это делает фонд совместных инвестиций. Инвестору нужно только заключить договор с инвестиционной компанией и купить пай. Он не превышает сотен или нескольких тысяч долларов.

Заключение

Совместные инвестиции — удобный инструмент для обывателя, который не хочет тратить время на изучение инвестиционной деятельности. При этом имеет желание воспользоваться перспективами получения прибыли от вложений в различные активы — от акций до недвижимости.

До свидания, читайте статьи, делитесь мнением в комментариях.

Инвестиции в недвижимость: проблемы, виды, советы по выгодному вложению

Жители многих стран покупают акции различных предприятий и таким образом пытаются обезопасить себя, но это довольно рискованные вложения, да и по различным причинам среди наших соотечественников не пользуются популярностью. Зато инвестиции в недвижимость на многолетнем опыте доказали свое преимущество. Чем такая деятельность привлекает людей?

1. Высокая ликвидность. Во все времена рост численности населения намного опережает возможности жилищного строительства. Это значит, что спрос на жилье не только стабильно гарантирован, но и постоянно возрастает, инвестиции финансов недвижимость оправданы.
2. Длительная доходность. Владельцы могут сдавать коммерческие объекты, земельные участки, квартиры и дома в аренду. Срок заключения договора минимум один год, причем всегда есть возможность его перезаключить или составить новый с корректировкой условий.
3. Доступность вложений. Крайне востребованы инвестиции застройщиками, для привлечения денег на начальном этапе они предусматривают бонусные программы, что дает возможность значительно уменьшать стоимость квадратного метра недвижимого имущества. На этапе готового жилья она увеличивается на 15-20%. При продаже эта разница – чистая прибыль.
4. Различные варианты получения прибыли. Каждый инвестор может без проблем выбрать для себя оптимальный способ вложения денег с учетом их количества и планируемого использования объекта.

Но не все так идеально с инвестициями в недвижимость, есть и специфические проблемы.

Проблемы инвестиций

Как и каждый вид бизнеса, инвестирование в недвижимость имеет свои сложности.

1. Нестабильный спрос. Имеется в виду изменение цен на жилой дом или квартиру периоде нескольких лет. Существуют значительные колебания как по регионам, так и по стране в целом, свои корректировки вносит экономическая ситуация в данный период времени. Но в дальнесрочной перспективе цены всегда повышаются.
2. Большая разница в стоимости между различными городами. Это не критически важный момент для инвестиций частных лиц в недвижимость – невысокая стоимость автоматически требует меньших вложений на начальном этапе инвестирования.
3. Высокие расходы на коммунальные услуги и налоги. Факторы носят объективный характер, их нельзя избежать, с ними следует смириться и учитывать по время расчетов доходности вложенных в инвестиции в недвижимость средств.

Крупные игроки используют посредничество в процессе инвестирования в недвижимость, обращаются к риелторам, профессионально занимающимися таким бизнесом. Они постоянно анализируют состояние рынка, изучают объекты, узнают максимум информации о застройщиках, могут предвидеть среднесрочную перспективу изменения цен. Люди с небольшими средствами в большинстве случаев пытаются сэкономить и самостоятельно принимают решения об инвестициях в недвижимость. Результат может быть различным, часто зависит от удачи.

Виды инвестиций

Несмотря на наличие определенных рисков, большинство специалистов считают инвестиции в недвижимость наиболее стабильным и гарантированным доходом. Особенно спокойно себя чувствуют те лица, которые могут распоряжаться объектами длительное время, они спокойно реагирует на кратковременное колебание конъюнктуры. В зависимости от целевого назначения объектов риелторы различают несколько видов инвестиций в недвижимость.

1. Жилищная (городские квартиры)

Заработная плата в больших населенных пунктах намного выше, чем в сельской местности, как следствие – горожане в состоянии платить больше средств за покупку или аренду. Есть два способа получения прибыли от вложения капиталов в такие объекты.

1. Спекулятивный. Еще на начальном этапе инвестор планирует перепродать квартиру, прибыль получает одноразово за счет разности вложений на стадии строительства и конечной ценой готового жилья. Для увеличения доходности инвестиций в недвижимость необходимо обращать внимание на планировку помещений, расположение жилья, его техническое состояние. Большое значение имеет существующая инфраструктура: школы и детские сады, магазины и спортивные залы, остановки городского транспорта и места для отдыха.
2. За счет сдачи в аренду. Доход от инвестирования в недвижимость длительный, ежемесячные платежи зависят от многих факторов. Арендаторы пытаются выбрать жилье как можно удобнее и по самой низкой стоимости, это закономерное стремление. Для увеличения прибыльности инвестиций в недвижимость следует обращать внимание на все незначительные нюансы, а не только на техническое состояние квартиры. Многих потенциальных клиентов интересуют соседи, состояние отопления, толщина стен и прочите архитектурные характеристики строения.

Жилая недвижимость дает возможность получить прибыль примерно 65% от начального капитала. Что касается аренды, то здесь существуют значительные колебания в зависимости от текущих цен и коммерческих навыков собственника квартир.

2. Коммерческая

Новичкам заниматься таким вложением не рекомендуется, без практического опыта и теоретических знаний получить доход очень сложно. Деньги вкладываются в большие офисные помещения, торговые и спортивные залы, склады, производственные цеха и т. д. Стоимость коммерческих помещений может составлять десятки миллионов рублей, а срок окупаемости растянется на десятилетия.

Перед принятием окончательного решения об инвестициях в недвижимость надо внимательно изучить существующие законодательные акты и решения местных органов самоуправления, исключить риски появления проблем с различными контролирующими организациями, знать специфические требования по охране окружающей среды к предприятиям. Уровень доходности инвестиций в недвижимость высокий, но вложения должны делаться на длительный период времени.

3. Земельная

Один из лучших вариантов вкладывать деньги в долгосрочные инвестиции. Вне зависимости от экономических и политических факторов, земля всегда в цене. Длительное владение участком не влечет никаких материальных потерь, его проще оформить, почти исключается вероятность мошенничества.

Правда, до приобретения надо точно определиться с дальнейшими действиями и с учетом этого удачно выбрать участок. Участок можно продать под строительство или сдавать в аренду для ведения сельскохозяйственного производства. Недостаток – частая смена законодательства, постоянное ужесточение требований по использованию земли. Никто не может дать гарантии, что через какое-то время государство не национализирует землю или не продаст его новому владельцу.

4. Зарубежная

Очень привлекательная инвестиция в недвижимость, но доступна лишь небольшому кругу наших соотечественников. Развитые европейские государства – идеальный вариант вклада. Кроме гарантированного получения дохода, в некоторых странах инвестор имеет постоянного проживания, а со временем оформляет гражданство.

Как заниматься инвестициями с небольшим стартовым капиталом

Лучше вкладывать собственные средства, только таким способом можно добиться максимальной прибыльности инвестиций в недвижимость. Но и те, у кого на данный момент собственных денег недостаточно, могут вложить в недвижимость. Есть несколько способов обойтись незначительным стартовым капиталом.

1. Кредит. Некоторые банки при наличии положительной кредитной истории охотно выдают большие кредиты на долговременный период. Недостатков у метода два. Первый – придется выплачивать большие проценты, что заметно уменьшает прибыльность инвестиций в недвижимость. Второй – в случае нарушения кредитных обязательств убытки достигают больших сумм, при этом право собственности теряется.
2. Заем у друзей или родственников. Идеальный вариант – взять деньги без процентов, успешно их вложить в инвестиции в недвижимость и вернуть в оговоренные сроки. Если это условие не выполнено, то в лучшем случае друзья превращаются во врагов, в худшем – длинные судебные разбирательства.
3. Соинвестирование финансов в недвижимость. Надо привлечь партнеров с большими материальными возможностями, убедить их в надежности и прибыльности вложения. Недостаток – соучредители всегда требуют большую часть прибыли, следует внимательно обдумать условия совместной деятельности.

Рынок недвижимости в Беларуси

На ценообразование стоимости жилья и вложений оказывает влияние несколько факторов:

• динамика изменения доходов населения;
• объем жилищного строительства;
• государственная политика по ипотечным кредитам.

Что касается зарплат, то к концу 2019 года планируется их увеличение в среднем до 1025 рублей, это не та сумма, которая может заметно повлиять на формирование стоимости квартир и популярность инвестиций в недвижимость.

В 2019 году в Беларуси должно быть сдано в эксплуатацию примерно 4 млн. м 2 жилья, из них с помощью государства строится 1,6 млн. м 2 . Аналитики рынка ожидают, что к концу года средняя цена квадратного метра будет в пределах 1020 рублей, что делает привлекательными вложения.

С ипотечным кредитованием сложнее. Большинство банков увеличивают проценты, а некоторые совсем прекратили выдачу. В настоящее время есть возможность брать займы под 15–16%, что не стимулирует вложение денег.

Дороже всего квартиры в Минске. На конец июня средняя цена однокомнатной 80–95 тыс. руб., двухкомнатной 90–110 тыс. руб., трехкомнатной 110–140 тыс. руб. при курсе доллара на 25. 06. 2019г. 2.0352 руб.

Все приведенные параметры средние, с учетом индивидуальных характеристик разброс очень большой. В регионах жилье можно купить намного дешевле, но и значительно поднять спекулятивные цены также не удастся, инвестиции в недвижимость малоприбыльны.

Инвестиции в недвижимость, с чего начать

Успех вложения средств в недвижимость напрямую зависит от действий инвестора. Для минимизации рисков следует выполнять несколько универсальных советов.

1. Трезвая оценка финансового состояния. Имеются в виду не только личные средства для инвестирования капитала в недвижимость, но и возможные займы, условия выплаты процентов и т. д.
2. Изучение рынка предложения и спроса. До вложения денег анализируются данные прошлых лет, делается перспективный прогноз.
3. Выбор способа инвестирования. Из всех вышеперечисленных вариантов подбирается наиболее подходящие, по этому направлению выполняется углубленный анализ ситуации.
4. Приобретение объекта. Сделка должна быть грамотно оформленной с соблюдением всех законодательных норм.
5. Получение прибыли. Объекты можно сдавать в аренду или перепродавать.

Недостаток знаний может стать причиной убыточности вложенных средств, об этом инвесторы должны всегда помнить, перед тем как инвестировать в недвижимость.

Как увеличить прибыльность инвестирования

Вариант один – купить дешевле, а продать дороже. Как это можно сделать на практике?

1. Покупка квартиры в очень плохом состоянии. Жилье можно приобретать у опустившихся собственников, одиноких стариков и прочего контингента, который по тем или иным причинам не в состоянии следить за жильем. После капитального ремонта стоимость увеличивается в несколько раз – доходное инвестирование в недвижимость.
2. Приобретение квартир на аукционе реализации имущества недобросовестных заемщиков. Банки дают кредит в залог недвижимости, при невыполнении договорных обязательств у заемщика собственность изымается и выставляется на продажу по демпинговым ценам.
3. Перепланировка квартиры с достройкой мансардных помещений. Выгодное вложение в недвижимость, сулит большие прибыли, но вариант не всегда возможен. Такими работами могут заниматься профессиональные строители, а собственник должен обеспечить полный пакет разрешительных документов.
4. Переоборудование нежилых помещений в жилые и наоборот. Эффективность инвестиций в недвижимость зависит от региона и экономической ситуации. Если бизнес активно развивается, то большим спросом пользуются производственные помещения. Такой же всплеск потребления и на жилищном рынке. Недостаток такого вложения – в небольших населенных пунктах делать переоборудование нецелесообразно.

Можно заниматься инвестициями в новую недвижимость, покупать новостройки, строить коттеджи, гостиницы, торговые и развлекательные центры. Но эта деятельность требует огромного стартового капитала и сопряжена с большими рисками.

Вклады в жилые и коммерческие объекты приносят стабильные доходы, незначительные кратковременные колебания большого влияния не оказывают. Единственный реальный риск вложения в недвижимость – экономический кризис. Для восстановления предыдущих позиций понадобится много времени.

http://greedisgood.one/sovmestnoe-investirovanie
http://www.hata.by/articles/investicii_v_nedvizhimost_problemy_vidy_sovety_po_vygodnomu_vlozheniju-8895/