Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Дубае?
Дубай — молодой, развивающийся мегаполис. Здесь выгодно иметь собственное жилье: с каждым годом растут как цены на квадратные метры, так и спрос на аренду. А это значит, что инвестиции в недвижимость рано или поздно принесут доход.
Возможность приобретения недвижимости иностранцами
До 2002 года иностранцы не могли приобрести недвижимость в Дубае — им предоставлялась только возможность долгосрочной аренды сроком от 10 до 99 лет. Сейчас недвижимость в Дубае пользуется огромным спросом у зарубежных покупателей, однако купить квартиру, дом или участок земли можно только в зоне “фрихолд”. К ней относятся 23 самых популярных у гостей города района. Среди них, в основном, районы “нового Дубая”: Дубай Марина, Пальм Джумейра, Острова Мира, Дубай Даунтаун и др. Также доступны для покупки квартиры в самом высоком небоскребе мира Бурдж-Халифа.
Оформление покупки
Заключение сделки купли-продажи недвижимости в Дубае имеет строгую последовательность. Объект недвижимости снимается с продажи сразу после того, как покупатель подтвердит свой выбор и внесет депозит в размере 2700$. Оплата наличными не принимается — продавец списывает средства с банковской карты. После этого обе стороны договариваются о встрече, чтобы подписать договор купли-продажи. В договоре обязательно должны быть отражены все условия сделки:
стоимость объекта недвижимости;
срок завершения сделки;
сроки и порядок выплаты покупателем оставшейся суммы покупки;
ответственность обеих сторон.
После подписания договора покупатель вносит задаток в размере 10% или больше от общей стоимости объекта. Далее застройщик выдает продавцу разрешение на продажу. Этот документ необходим для регистрации сделки в Земельном департаменте. Оставшуюся сумму покупатель вносит в момент регистрации объекта недвижимости или сразу после нее. Свидетельство о собственности он может получить только в том случае, если продавец получит всю сумму. Кредит на покупку недвижимости в ОАЭ выдается только гражданам и резидентам.
Узнать, как сэкономить на покупке жилья в Дубае, можно здесь: https://dandubai.ru/property-for-sale/
Сдача недвижимости в Дубае в аренду
Выгоднее всего сдавать приобретенный объект недвижимости в аренду, тем более, в 2016 году власти эмирата упростили условия сдачи жилья в аренду. Теперь покупатель может как искать арендаторов самостоятельно, так и обратиться к услугам агентства, при этом ему не нужно получать специальное разрешение. Важно помнить, что арендовать недвижимость в Дубае разрешено только гражданам или резидентам ОАЭ. При этом собственник не может сдавать комнаты по отдельности — только все помещение целиком. После подписания договора аренды, схожего с договором купли-продажи, арендатор оплачивает стоимость аренды за год, а также 5-10% от нее в качестве гарантийного депозита. Чистая прибыль арендодателя, с учетом расходов на обслуживание апартаментов или виллы, составит около 10%. Более выгодно приобрести торговые площади для последующей сдачи в аренду: они принесут 15% прибыли от суммы, уплаченной арендатором.
Перепродажа недвижимости
Объекты недвижимости, расположенные в зоне “фрихолд”, со временем можно перепродать. Сейчас стоимость квартир эконом-класса начинается от 2000$ за за квадратный метр, а элитных вилл и апартаментов — от 7000$. С каждым годом недвижимость в Дубае дорожает, и перепродажа объекта недвижимости, купленного несколько лет назад, может принести ощутимый доход. Кроме того, грамотная перепланировка и дизайнерский ремонт в жилье значительно увеличат его стоимость. Новый покупатель, приобретая вторичную недвижимость, должен будет заплатить 2% от ее стоимости сверху. Именно поэтому важно, чтобы продаваемое жилье составляло достойную конкуренцию новым квартирам и виллам. Большим спросом всегда пользуются апартаменты на высотных этажах с панорамными окнами и видами на Персидский залив.
Другие способы получения прибыли от недвижимости в Дубае
Помимо покупки недвижимости за рубежом, сейчас набирает обороты инвестирование в трастовые компании. Эти компании целиком выкупают прибыльные здания благодаря средствам, полученным от инвесторов, а затем сдают их в аренду или продают. Инвесторы же получают возможность следить за вложенными средствами, а компании платят им проценты с прибыли. Такой бизнес активно развивается и в Дубае. Перед тем, как вложить средства в трастовую компанию, важно оценить её перспективность.
10 причин, почему стоит инвестировать в недвижимость Дубая
Ускоренные темпы строительства обусловлены сохранением баланса между спросом и предложением. Тем более, что в 2020 году планируется проведение Expo-2020 — всемирной выставке по развитию всех отраслей экономики и деятельности человечества.
Консалтинговая компания JLL отмечает, что арендная плата и стоимость жилья продолжают снижаться, и это обусловлено ниже рассмотренными причинами.
Богатый выбор на рынке недвижимости
В рамках 50-летнего плана развития Дубая и запуска EXPO-2020 ведется активная застройка на всей территории эмирата. Только в районе Emaar Beachfront реализуются такие крупные проекты, как Beach Isle, Grand Bleu Tower Emaar Beachfront, South Beach, Marina Vista, Sunrise Bay и Beach Vista от застройщика Emaar Properties. Стоимость апартаментов в этих жилых застройках начинается от 1 300 000 AED (353 936 USD, 22 450 341 RUB). Среди широкого ассортимента, который предлагает Дубайский рынок недвижимости, покупатели могут выбрать жилье, с необходимым расположением, планировкой и подходящей стоимостью.
По данным крупнейшей на Ближнем Востоке компании Asteco Property Management, которая специализируется на предоставлении полного спектра услуга в сфере недвижимости, введение в эксплуатацию новых жилых объектов повлияет на дальнейшее снижение арендной ставки в 2020-2021 гг.
Выгодная стоимость объектов недвижимости
Земельный Департамент Дубая запустил официальный индекс цен в секторе продаж недвижимости под названием Mo’asher. Система разработана с целью информирования потенциальных клиентов об общем состоянии рынка, включая среднюю стоимость недвижимости.
Ежемесячные отчеты от официального индекса цен начиная с ноября 2019 года, демонстрируют, что средняя капитальная стоимость жилья стала ниже на 11,5%. По данным компании Property Monitor, для жителей более 40 районов Дубая покупка недвижимости стала более доступной. Это обусловлено еще и тем, что для покупателей предоставляется широкий спектр отсрочки платежей. Из-за этого жители мегаполиса отдают предпочтение приобретению собственного жилья, чем аренде.
Покупка недвижимости на стадии строительства
Ведущее агентство недвижимости Berkshire Hathaway Home Services Gulf Properties подтверждает, что приобретение недвижимости до завершения строительства привлекает потенциальных покупателей из-за выгодных условий оплаты. К примеру, продажа апартаментов в жилом комплексе Beach Isle от застройщика Emaar Properties происходит по следующему плану:
- первый взнос – 10 % в день покупки;
- с 1 по 9 взнос – 5 % каждые 3 месяца;
- 10 взнос – 5 % при сдаче объекта;
- С 11 по 18 взносы – 5 % каждые 3 месяца со дня сдачи объекта.
Особенность покупки жилья на этапе строительства заключается в том, что стоимость определяется на фоне актуальной ситуации на рынке, а пока комплекс достраивается, цена успеет значительно вырасти. Это формирует высокую рентабельность инвестирования в сфере недвижимости.
Изменения в ипотечном кредитовании
На выбор в сторону приобретения недвижимости влияют также послабления в ипотечном кредитовании. В Дубае и так действуют самые низкие процентные ставки, поэтому банки в рамках здоровой конкуренции могут снизить первоначальный взнос или ослабить ограничения по возрасту.
Однако основные правила финансирования продолжают действовать. Так, ипотечное кредитование предоставляется в основном работникам государственной сферы и крупных международных компаний, в обязательном порядке проверяется ежемесячный доход, который должен составлять порядка 5 000 AED (1 361 USD, 86 687 RUB).
Сложность в получении ипотеки повлияла на то, что застройщики ввели выгодную рассрочку с первоначальным взносом 10-20 % от полной стоимости и внесением оставшейся суммы поэтапно.
Жизнь в арабской сказке: как купить недвижимость в ОАЭ
Казахстанцы – самые активные покупатели жилья в Объединенных Арабских Эмиратах среди представителей постсоветских стран, утверждают риелторы
Казахстанцы предпочитают приобретать недвижимость в эмиратах Дубай, Абу-Даби, Шаржа, Аджман, Рас-аль Хайма, которые считаются лучшими для учебы, работы, отдыха и комфортного проживания, рассказал генеральный директор DELIS Group, LLC Дмитрий Петресов
ОАЭ вводят безвизовый режим для граждан Казахстана
— Если мы говорим об учебе, то в этих эмиратах сосредоточено большое количество учебных заведений, — говорит Дмитрий Петресов. — Если речь идет о работе и бизнесе, то казахстанцы предпочитают работать в сфере обслуживания в отелях всемирных брендов всех уровней звездности. Казахи также открывают агентства недвижимости, юридические, консалтинговые компании, и предпочитают набирать на работу в сфере услуг своих соотечественников. Также предпочтение отдают работе в ресторанах быстрого питания, ресторанах национальной кухни. Во многих крупных торговых центрах ОАЭ, таких как Dubai Mall, Mall of the Emirates, Dubai Marina Mall, можно часто встретить продавцов-консультантов из Казахстана. В общем, жители Казахстана плотно занимают все ниши, выступая работодателями и работниками.
По мнению руководителя проекта Line Real Estate Натальи Русявой, особый интерес у покупателей из Казахстана вызывает эмират Дубай, и этот выбор вполне обоснован.
— Дубай — современнейший мегаполис, который сочетает в себе привлекательное курортное направление с активной деловой жизнью, — рассказывает эксперт. — Сегодня клиенты, решившие инвестировать в недвижимость, нацелены на долгосрочные вложения и сохранение своих средств, и гораздо тщательнее, чем раньше, оценивают перспективы вложений. И как раз с данной точки зрения Дубай абсолютно соответствует этим ожиданиям.
ОАЭ находятся на одном из самых высоких в мире уровне строительства, инфраструктуры и жизни в целом. Важным стимулом для развития рынка служит подготовка к ЭКСПО 2020: возводятся новые объекты недвижимости, совершенствуется инфраструктура, сдаются новые станции метро и транспортные развязки. Круглогодичное лето и удобная транспортная доступность эмирата – это тоже плюсы.
Казахстанцам представили самый роскошный комплекс в Дубае
Наталья Русявая отмечает: не стоит забывать и о развитой и прозрачной законодательной базе этого эмирата в секторе недвижимости. Иностранные граждане имеют право напрямую приобретать в полную собственность недвижимость на территории практически всего эмирата. Большим плюсом, для инвесторов, решивших сдавать квартиру в аренду, является отсутствие налогов на имущество и на доходы.
— Также хочу отметить недавнее введение безвизового режима между нашими странами. Данное событие является большим плюсом для существующих и потенциальных инвесторов, — считает специалист.
Цены на недвижимость и привлекательность инвестиций
По данным портала homesoverseas.ru, за последние два года на рынке недвижимости Дубая отмечается заметное снижение. Цена на жилье, а также объем продаж продолжали падать, и только в начале 2017 ситуация начала меняться: спрос на строящиеся объекты взлетел сразу на 45%.
— Ценовые колебания характерны для любого рынка недвижимости, — уверена Наталья Русявая. — Пару лет назад рынок эмирата переживал период коррекции. Цены на недвижимость упали на 10-12%. Но уже в начале 2017 рынок стал оживляться, и многие эксперты ожидают роста цен. Причиной станет активное государственное финансирование, направленное на создание и развитие социально-бытовой инфраструктуры в преддверии выставки ЭКСПО 2020. В результате правительственной поддержки будут созданы новые рабочие места, что соответственно приведет к росту спроса на жилую и гостиничную недвижимость, подходящую как для длительного, так и кратковременного проживания в эмирате.
Говоря о ценах по районам, эксперт отмечает, что в Дубае, как и в каждом большом городе, есть престижные районы, где цена на недвижимость отличается от средней.
Где на отдыхе можно встретить Трампа, принца и миллиардеров
— Более высокий прайс будет на искусственных островах, а также вдоль береговой линии, где расположены проекты Dubai Marina и Jumeirah Beach Residence, — говорит эксперт. — Также, высокие цены в районе Дубайского финансового центра и в самом высоком здании мира Бурдж Халиф. Стоимость квадратного метра здесь составляет $5-8 тыс. за кв.м. В остальных районах цена может составлять $2,5-3 тыс.
Как отмечает Дмитрий Петресов, по инвестициям в недвижимость ОАЭ жители Казахстана стоят на первом месте среди бывших союзных республик. Это говорит о том, что здесь благоприятный инвестиционный климат.
— Вкладывая инвестиции в недвижимость ОАЭ, инвесторы получают гарантированный пассивный доход от сдачи в аренду своих апартаментов и вилл, — считает эксперт. — Все чаще инвесторы стали вкладывать деньги в новостройки, так как такой вид инвестирования приносит максимальный доход от вложенных средств. Как показывает практика, инвесторам из Казахстана интересно вкладывать денежные средства в проверенные строительные компании. Начальная стоимость инвестиций составляет от $150 тыс. Средняя стоимость инвестиций составляет $250 000 – $600 000 и далее по нарастающей. Замечу, что на рынке инвестиций есть инвесторы из Казахстана, которые рассматривают вложение средств в покупку недвижимости по цене $10-50 млн.
Юридические нюансы покупки
Рынки Абу-Даби: где купить свежую рыбу и сладкие финики
По мнению Натальи Русявой, с юридической точки зрения при покупке недвижимости в ОАЭ трудностей нет. Все процедуры стандартны и легальны. Главное —внимательно относиться к любой из стадий всего процесса приобретения.
В ОАЭ существует два основных типа владения недвижимостью: фрихолд (freehold) — безусловное право собственности на недвижимость и лизхолд (leasehold) — покупка на правах аренды на срок от 10 до 99 лет.
— Граждане иностранных государств, не являющихся членами Совета сотрудничества арабских государств Персидского залива (GCC), имеют право приобретать недвижимость в Дубае в полную собственность только на специально оговоренных территориях, в так называемых фрихолд-зонах, — подчеркивает эксперт. — Перечень таких зон установлен указом правителя Дубая №3 от 2006 года. К ним относятся практически вся территория «нового Дубая», включая такие популярные районы, как Dubai Marina, The Palm Jumeirah, Emirates Living, Jumeirah Lakes Towers и др. Сама процедура приобретения достаточно стандартна: выбор объекта, подписание договора, оформление документов, оплата и регистрация недвижимости. При этом не стоит забывать о выборе грамотного агента по недвижимости, который сможет проконсультировать и помочь на любом этапе процесса приобретения. Без участия агентов в Дубае, как, впрочем, и во всем остальном мире, не обходится почти ни одна сделка с недвижимостью.
Этапы оформления покупки
Глава DELIS Group, LLC подробно описал шаги покупки недвижимости в ОАЭ.
1. Выбрать объект недвижимости
В этом поможет агентство недвижимости, которое гарантирует защиту интересов продавца и покупателя, а также легальность проведения сделки. Если вы по каким-либо причинам не можете присутствовать на месте, агент может провести любую сделку в ваше отсутствие, действуя на основании доверенности (Power of Attorney) от продавца/покупателя, которую можно оформить в нотариате суда Дубая (Dubai Courts Notary Public).
17 новых роскошных отелей, которые открываются в этом году
2. Подписать договор купли–продажи
После выбора жилья подписывается договор о намерениях (MOU — Memorandum Of Understanding), в котором описаны все условия сделки. Язык договора – английский или арабский, договор не нужно регистрировать в нотариальной, юридической конторах и других инстанциях.
Обязательные пункты меморандума:
— юридический адрес объекта недвижимости, указанный в сертификате регистрации недвижимости, подтверждающий право владения данной недвижимостью продавцом (Title Deed);
— стоимость объекта недвижимости;
— площадь, тип планировки, количество спальных комнат и парковочных мест;
— дополнительные платежи, такие как: комиссия агентства (стандартно в размере 2% со сделки купли-продажи); сумма депозита в размере 10% от суммы сделки; 4% — регистрационный сбор Земельного департамента Дубая (Dubai Land Department); платежи застройщику и другие оговоренные сторонами платежи;
— крайний срок официального переоформления недвижимости, срок, в течение которого должна быть заключена сделка купли-продажи (обычно около 30 дней или срок, на который согласились две стороны);
— схема и сроки проведения расчетов;
В MOU могут быть указаны как главные, так и дополнительные пункты сделки. Каждая сделка уникальна и имеет свои дополнительные условия, как, например, проживание арендатора, что влечет за собой переоформление банковских чеков на имя покупателя, или выплату ему разницы с аренды и прочие условия.
Для оформления договора купли-продажи понадобятся:
— копии паспортов покупателя и продавца;
— копия сертификата регистрации недвижимости (Title Deed).
3. Открыть депозит на сумму 10% от стоимости объекта
Номады в пустыне. Восточная сказка со счастливым концом
Агентство недвижимости получает оговоренный в договоре купли-продажи депозит от покупателя и удерживает его у себя до закрытия сделки и срока проведения заключительных расчетов, то есть до момента перерегистрации объекта недвижимости на имя нового владельца в Земельном департаменте. Депозит является гарантией сделки для всех сторон в случае срыва сделки со стороны продавца или покупателя.
4. Оформить разрешение на продажу от застройщика
Для переоформления прав собственности требуется разрешение на продажу от застройщика (NOC — No Objection Certificate), которое выдается на основании отсутствия долгов перед застройщиком и компаниями коммунально-жилищного обслуживания предыдущим владельцем недвижимости.
На руках надо иметь следующие документы:
— копия договора купли-продажи недвижимости (MOU — Memorandum Of Understanding);
— копия документа на право владения недвижимостью продавцом (Title Deed);
— финальные счета от компаний коммунально-жилищного обслуживания (Final Bills), от таких, как телекоммуникационные компании Etisalat или DU, электроводотрест Дубая — DEWA, для некоторых объектов недвижимости также требуются финальные счета от компании Palm Utilities, обеспечивающей кондиционирование;
— финальные счета за обслуживание объекта недвижимости застройщиком.
При подаче надлежащих документов на оформление разрешения застройщику обязательно должны присутствовать продавец и покупатель или доверенные лица-агенты, ведущие сделку.
Срок получения NOC занимает от 5 до 15 рабочих дней, у некоторых застройщиков за дополнительную плату можно получить разрешение в тот же день. Стоимость разрешения на продажу недвижимости от 500 до 5000 дирхамов. Цена зависит от характеристик самого объекта и внутренней политики компании застройщика.
5. Подготовка к перерегистрации недвижимости
Манхэттен Ближнего Востока
Собрав все документы, покупатель и продавец, или агент, ведущий сделку и действующий на основании доверенности (Power of Attorney), подают их в Земельный департамент. Назначается дата (Appointment) регистрации в порядке очереди, обычно в течение двух недель.
В это время покупатель готовит надлежащую сумму для покупки объекта недвижимости. Чаще всего удобно и безопасно перевести деньги на счет агентства недвижимости, которое имеет возможность предоставить «Менеджер чек» (Meneger’s Cheque) на имя продавца, подтверждающий наличие нужной суммы в банке, гарантированной для данной сделки.
6. Зарегистрировать объект на имя нового владельца
В день регистрации купли-продажи недвижимости при себе необходимо иметь следующие документы:
— копия договора о намерениях (MOU);
— оригинал разрешения на продажу недвижимости от застройщика (NOC);
— оригинал сертификата регистрации недвижимости (Title Deed);
— оригиналы паспортов покупателя и продавца, или агента, ведущего сделку;
— доверенность (Power of Attorney) на третье лицо, в случае отсутствия сторон или одной из них;
— «менеджер чек» (Manager’s Cheque)
В момент регистрации перехода прав на владение недвижимостью от продавца к покупателю производятся финальные расчеты сторон, продавцу передается «Менеджер чек» (Manager’s Cheque) и подписывается документ об отсутствии у продавца претензий по оплате, аннулируется оригинал сертификата регистрации недвижимости на имя продавца.
После завершения сделки и регистрации прав собственности Земельный департамент выпускает и вручает сертификат регистрации недвижимости (Title Deed) покупателю.
Источник: информационная служба портала kn.kz, информационного партнера Forbes.kz. Републикация материала на других сайтах запрещена правообладателем контента.
Самые яркие и интересные истории — в нашем Instagram
http://tourweek.ru/articles/useful_tips/307870
http://marina-beach.ae/ru/blog/why-invest-in-dubai-property
http://forbes.kz/process/property/jizn_v_arabskoy_skazke_kak_kupit_nedvijimost_v_oae
