3 марта, 2021

Куда инвестировать миллион рублей в 2020 году? | Аналитика рынка 17 июня 2020 | Золотой Запас

Куда инвестировать миллион рублей в 2020 году?

Допустим, вы стали счастливым обладателем миллиона рублей. Накопили, выиграли в лотерею, получили наследство — не важно. Как сохранить и приумножить эту сумму? Куда вложить деньги, чтобы защитить их от инфляции и обеспечить максимальную доходность своих инвестиций?

Если у вас есть 1.000.000 рублей, и вы уже начинаете чувствовать себя солидным инвестором, стоит обойти стороной такие сомнительные темы, как кредитные кооперативы, бинарные опционы, микрофинансирование и Forex. Все перечисленные виды вложений, несмотря на то, что обещают золотые горы, сопряжены с рисками, а порой и просто нелегальны. Рассмотрим другие, более безопасные виды инвестиций, способные обеспечить вкладчикам приемлемую доходность в 2020 году.

Банковский депозит

Самое простое, что можно сделать, это открыть депозитный счет в банке. Такие инвестиции безопасны, но в обычно не обладают высокой доходностью. Процентные ставки по вкладам все время понижаются. И сейчас в различных кредитных организациях они составляют от 4.5% до 6% годовых, что неспособно даже компенсировать инфляцию.

Для депозитных банковских вкладов доходность определяется ключевой ставкой, устанавливаемой Центробанком РФ. Это основной экономический показатель, говорящий о реальной стоимости бумажных денег в стране и об уровне инфляционных процессов.

Официальные данные по росту цен на основные товары, вряд ли отражают действительную картину происходящего, которую каждый может наблюдать по ценникам в магазинах. Поэтому процентная ставка, а значит и доходность по депозитам, продолжит снижаться и дальше.

Немного иначе обстоит дело с валютными депозитами. Банковские вклады в евро не дают своим владельцам прибыль выше 1% в год. Вклады в долларах обещают не намного большую доходность. С оглядкой на Европу Центробанк вполне может ввести отрицательную ставку по вкладам в валюте, так что вкладчикам придется оплачивать хранение своих же денег. Как бы абсурдно это не звучало, реальность такой ситуации нельзя исключать.

Основные преимущества хранения средств на банковском депозите заключаются в низких рисках, прогнозируемой доходности, участии в программе страхования вкладов и доступности этого вида инвестиций для всех.

Минусы состоят в невозможности снятия средств раньше окончания срока действия договора без потери дивидендов и в низком уровне доходности.

Вложения в недвижимость

Традиционно большая часть населения считает оптимальным способом сохранения средств инвестиции в недвижимость (приобретение квартир).Но и здесь не обойтись без рисков. Во-первых, квартиру в Москве за миллион не купишь. На приобретение, ремонт и обстановку потребуется гораздо большая сумма денег. Во-вторых, существует опасность попасть на недобросовестного застройщика и пополнить ряды обманутых дольщиков. В-третьих, адекватных и порядочных квартиросъемщиков также найти не просто.

Реальная доходность от сдачи жилья в наем составляет от 6% до 7%, что не многим более процентов по депозиту.

Кроме того, квартира обладает низкой ликвидностью. Ее нельзя быстро продать и получить на руки наличные деньги. Процесс реализации и оформления сделки занимает обычно несколько месяцев. При этом придется оплатить нотариальные и юридические услуги.

Среди плюсов инвестиций в недвижимость можно назвать защищенность от инфляции (цены на жилье обычно только растут), доходность от сдачи в наем, простота и прозрачность схемы вложения средств. К минусам можно отнести высокие цены на недвижимость и относительно небольшую прибыль от сдачи в аренду.

Инвестиции в бизнес

Если вы думаете, что надо только вложить средства в бизнес и, расслабившись, ожидать денег, которые на вас польются в виде золотого дождя, то это не так. Доходность подобных инвестиций во многом будет зависеть от вашего профессионализма в выбранной сфере деятельности, используемой стратегии, эффективности планирования и наличия конкурентов.

Быть предпринимателем — это тяжелый труд, но он с лихвой окупается высокой доходностью, благодаря тому, что вы работаете на себя, а не на «дядю».

Собственный бизнес — это не для всех. Он сопряжен с большими личными усилиями, сложностью организации процесса и внешними экономическими рисками.

Инвестиции в рынок ценных бумаг

Рассмотрим наиболее простые виды инвестиций, такие как акции и облигации. Акция компании дает право на владение долей в бизнесе. Владелец акций может рассчитывать на доходность в виде дивидендов и обладает правом голосования при решении вопросов на собрании акционеров. При успешном развитии цена акций компании также возрастает. Доходность большинства предприятий может опережать темпы инфляции втрое, а то и впятеро. Стабильный рост прибыли обогащает акционеров за счет удорожания ценных бумаг.

Выплачиваемые дивиденды акционеры переводят на банковские счета или приобретают дополнительное количество акций, обеспечивая себе еще большую доходность.

Прибыль по акциям некоторых компаний значительно превосходит доходность вкладов в банке. Сегодня на фондовом рынке лидируют ценные бумаги «Нижнекамскнефтехима», «Газпрома», «Сбербанка», Московской биржи и ЛСР.

Так, если бы в начале 2014 года вы инвестировали миллион рублей в перечисленные ценные бумаги, то к осени 2019 года их доходность без дивидендов достигла бы уровней, представленных в следующей таблице:

КомпанииКоличество акций, которое можно было приобрести на млн рублей в начале сентября 2019-гоДоходность акций с зимы 2014 по осень 2019
«Газпром»4.35045,5%
Сбербанк4.400105,8%
ЛСР1.36525,0%
«Нижнекамскнефтехим»10.600215,0%
Московская биржа10.55045,5%

С учетом долгосрочной перспективы ежегодная доходность инвестиций в акции может составлять до 16%.

Облигации представляют собой долговые обязательства предприятия, которые оно обещает выполнить, выплатив вкладчикам номинальную стоимость их приобретения и определенный процент прибыли. Стоимость облигаций может немного измениться, а процент прибыли оговорен заблаговременно. Существует риск, что компания не рассчитается по своим обязательствам. Однако количество таких дефолтов в России не превышает 0.5%.

Наибольшей надежностью обладают ОФЗ — облигации федерального займа. Доходность по ним может достигать 7.5%. Если покупать данные активы на ИИС (индивидуальный инвестиционный счет), то за счет налоговых вычетов можно увеличить доходность до рекордных 20%. Чтобы диверсифицировать риски, инвестируют обычно в ценные бумаги сразу нескольких различных компаний. Для операций с акциями и облигациями пользуются особым брокерским счетом.

Стратегии инвестирования на фондовом рынке

Чтобы с наибольшей доходностью разместить наш миллион, узнаем о трех главных стратегических типах инвестирования — агрессивном, консервативном и умеренном.

  • Инвесторы-консерваторы стремятся свести риски к минимуму, поэтому чаще выбирают такие безопасные инструменты, как ОФЗ. Эти ценные бумаги эмитирует государство. Если доходность ОФЗ на момент погашения составляет 6.66%, то в денежном выражении это будет (для ОФЗ 25083) 34.9 рубля. Это мало. Но если приобрести эти бумаги на ИИС, то с учетом льготного налогообложения доходность может быть до 19% в год. Увеличить прибыль можно также за счет небольшого повышения рисков и приобретения облигаций надежных отечественных предприятий.
  • Стратегия умеренных рисков предполагает равные доли облигаций и акций в инвестиционном портфеле. То есть, можно на 500.000 рублей закупить облигации «Роснефти» и «Сбербанка» с доходностью 7.65% и 6.96% соответственно, а на вторую половину денег обзавестись акциями ведущих российских предприятий, представленных в таблице выше. Такая сбалансированность инвестиционного портфеля при допустимом уровне рисков может обеспечить до 12% ежегодной доходности.
  • Агрессивный подход к инвестициям отличается избирательной покупкой одних только акций. Увеличившиеся при этом риски можно компенсировать увеличением срока размещения средств. Такая стратегия способна обеспечить максимальную доходность на уровне до 16%.

Участники фондового рынка должны помнить следующее:

  1. Для ведения биржевых операций потребуется брокерский счет.
  2. Чем больше срок размещения средств, тем выше потенциальная доходность.
  3. Акции и облигации часто падают в цене. К этому необходимо быть готовым.
  4. В момент падения стоимости ценных бумаг необходимо скупать самые перспективные из них.
  5. Акции и облигации можно быстро реализовать с мгновенным выведением денег на брокерский счет.
  6. Тем, кто инвестирует на длительный срок, предоставляются налоговые вычеты и льготы, дополнительно повышающие доходность инвестиций.
  7. Льготным налогообложением можно воспользоваться, открыв ИИС.

Покупка драгоценных металлов

Доходность от вложения средств в драгметаллы определяется ростом их стоимости. Исторически сложилось, что стоимость золота и серебра, несмотря на краткосрочные колебания, в длительной перспективе только возрастает. Однако эта перспектива может измеряться, как годами, так и десятилетиями. Те, кто приобрел желтый металл в далеком 1979 году, из-за почти тридцатилетней стагнации рынка стали получать прибыль от покупки лишь после 2008 года.

Драгоценные металлы сами по себе не генерируют дополнительную ценность. Их доходность полностью зависит от спроса и ценового роста. По данным за 2018 год лишь 59% от всего произведенного в мире золота пошло на промышленные и ювелирные нужды. 41% драгметалла ушел на удовлетворение инвестиционного спроса и пополнение резервов ведущих Центробанков.

Золото считается антикризисным активом. И сейчас — не просто кризис, а по мнению аналитиков: коллапс мировой экономики. Именно сейчас золото способно защитить ваш миллион от инфляции. Есть несколько вариантов вложения средств в драгметалл:

  1. Покупка золотых монет или слитков в банке или ломбарде.
  2. Открытие банковского ОМС (обезличенного металлического счета).
  3. Приобретение ценных бумаг золотодобывающих предприятий, инвестиционных фондов ETF и ПИФ.

Среди преимуществ таких вложений — высокая доходность при экономических кризисах, понятность и доступность инвестиций.

К минусам можно отнести низкую прибыль при стабильной экономике, а также комиссионные расходы, НДС (золотые монеты не облагаются налогом), НДФЛ при покупке и продаже активов.

Выводы

Наилучший способ размещения миллиона рублей в спокойные времена — инвестиции в ценные бумаги, поскольку доходность на фондовом сегменте рынка всегда значительно выше банковских и валютных депозитов, а также вложений в недвижимость. Однако, в кризисном 2020 году лучше подстраховаться и инвестировать часть средств в защитные активы-убежища, например, в физическое золото или другие металлы. Важно вовремя определиться с инвестиционной стратегией и правильно распределить активы в инвестиционном портфеле с учетом их перспективности, надежности, а также экономической ситуации в стране.

Другие прогнозы цен и аналитика рынка:

Инвестиции в недвижимость в 2020 году

Бытует мнение, что инвестиции в недвижимость – это надежно, что она устойчива в кризисные времена и приносит ее владельцам хорошую доходность. Мы решили разобраться в этом вопросе: проанализировать как вели себя цены на недвижимость на длинных временных отрезках в России и за рубежом, какие есть формы инвестиций в этот актив и в чем их особенности. В этой статье мы рассмотрим недвижимость именно как объект инвестиций, а не недвижимость, которая приобретается с целью проживания или размещения в ней собственного бизнеса.

Виды недвижимости для инвестиций

Недвижимость, доступную для инвестиций напрямую, можно разбить на 2 класса: жилая и нежилая, она же коммерческая. Довольно часто жилая недвижимость сдается в аренду; ее можно разделить на квартиры, апартаменты и частные дома. По ценовому сегменту жилье делится на эконом-класс, комфорт, бизнес-класс и элитную недвижимость. Коммерческие объекты в зависимости от назначения делятся на торговую, офисную, складскую, недвижимость свободного назначения и т.д.

Для инвестора в недвижимость доход будет складываться из двух составляющих: первая — прирост стоимости квадратного метра, вторая – арендные платежи. Однако при определении доходности инвестиций важно учитывать и расходы владельца, такие как налоги, расходы на ремонт, страхование, поиск арендатора, коммунальные платежи, платежи управляющей компании и т.д. А поскольку эти расходы собственник несет всегда, то в периоды простоя и отсутствия арендаторов недвижимость начитает приносить убытки.

Ввиду того, что недвижимость весьма разнообразна, стоимость ее будет по-разному реагировать на те или иные процессы в экономике. Весьма сложно найти статистику за длинный период времени по коммерческой недвижимости. Чтобы понять, насколько недвижимость может выступать средством сохранения капитала предлагаю изучить цены на жилые объекты в России и США, а стоимость коммерческих площадей так или иначе коррелирует с жилым объектами.

Интересен факт восприятия купленного объекта недвижимости. Рынок недвижимости непрозрачен, мы не отслеживаем, по каким ценам проходят сделки на аналогичные объекты после того, как мы купили объект. В связи с чем у владельца недвижимости может возникнуть иллюзия, что цены стабильны, в памяти у нас остается только цена покупки.

Долгосрочный тренд цен на недвижимость

Наиболее исчерпывающая статистика, отражающая динамику цен на жилье, представлена Индексом Кейса-Шиллера (Case-Shiller index). Этот индекс показывает реальные цены (скорректированные на инфляцию) на дома для одной семьи в США. Статистика представлена с начала 1890 года по настоящее время. За 100% приняты цены 1890 года.

Анализируя этот график можно сделать интересные наблюдения:

— в период с 1890 по 1980 года реальная стоимость домов не выросла, цена росла только номинально лишь за счет инфляции. За 50 лет с 1890 по 1940 года реальные цены снизились почти на 40% от уровня цен 1890 года. Конечно, это снижение было обусловлено великой депрессией в США и второй мировой войной.

— начиная с 2000 по 2006 года цены увеличились почти в 2 раза, после чего последовало схожее по длительности снижение до уровня 2000 года, минимум цены показали в 2011 году. Эти колебания происходили на фоне ипотечного кризиса в США. Сейчас индекс находится примерно на 10% ниже пика 2006 года

— если взять период после второй мировой войны (1950-2019), чтобы исключить влияние форс-мажорных факторов, то индекс увеличился на 76%. А это дает в среднем прирост реальной стоимости жилья на 0,8% ежегодно.

На основании данных рынка жилой недвижимости США можно сделать вывод о том, что инвестиции в недвижимость в долгосрочной перспективе позволяют сберечь средства от инфляции. Получение реальной доходности от владения недвижимостью будет зависеть от точки покупки, поскольку цены на недвижимость подвержены сильным колебаниям. Может случиться, что покупка прошла на пике и к этим уровням цена может вернуться еще не скоро.

Цены на недвижимость в России

Для анализа динамики цен на жилую недвижимость в России воспользуемся Индексом стоимости жилья от IRN.RU. На графике представлена динамика цены 1 квадратного метра жилой недвижимости в Москве, выраженная в долларах. Это некий усредненный показатель, который дает представление о рынке в целом. Данные представлены начиная с 1991 года, т.к. до этого времени рынка как такового и не было. На наш взгляд, анализировать нужно именно долларовые цены, т.к. цены на недвижимость в рублях могут ввести в заблуждение из-за высокой инфляции, которая наблюдалась в 1990-х.

Изучив данный график, мы приходим к следующим выводам:

— в 90-х и начале 2000-х цены на жилье росли колоссальными темпами. Это объясняется низкой стоимостью жилья в начальной точке отсчета – момент распада СССР, население не имело средств на покупку квартир и рынка практически не существовало. Росту цен способствовало бурное развитие российской экономики после дефолта 1998 года и, как следствие, рост покупательской способности населения;

— в период кризиса 1998 года цены снизились примерно на 35%, а восстановление до прежних уровней заняло около 5 лет;

— пика долларовой стоимости квартиры в России достигли перед кризисом 2008 года, после чего цены упали на 30-40%. Восстановление рынка жилой недвижимости продолжалось с 2009 по 2014 года, но предыдущие ценовые максимумы так и не были достигнуты.

— после резкой девальвации рубля в 2014-2015 годах и экономического кризиса стоимость недвижимости упала в 2 раза и до сих пор остается на этих уровнях. Восстановления долларовых цен вряд ли стоит ожидать в ближайшее время, т.к. покупатели жилья свои доходы получают преимущественно в рублях, а благосостояние населения в России растет слабыми темпами. Именно поэтому долларовые цены на недвижимость так уязвимы в периоды девальвации рубля.

Предлагаю рассмотреть рублевые цены на московскую недвижимость, представленные аналогичным индексом от IRN.RU. Данные доступны с 2000 года и представлены номинальными ценами.

При изучении исторических данных с целью сделать выводы относительно будущей динамики цен важно учитывать те факторы, которые приводили к колебаниям цен в прошлом и повторение в будущем. Период после кризиса 1998 года характеризовался бурным ростом экономики РФ на фоне растущих цен на нефть, ВВП прибавлял от 5 до 10% ежегодно. Хочется быть оптимистом и верить, что такое еще повторится в будущем. Однако на текущий момент рост ВВП в России составляет 1-3% и ускорение этого показателя пока не ожидается. В связи с этим для анализа рублевых цен жилой недвижимости предлагаю взять период с 2005 года по текущий момент.

Как видно из графика, стоимость квадратного метра увеличилась с 50 000 руб в 2005 году до 180 000 руб в 2020. Прирост составил 260% за 15 лет. Инфляция же за этот период составила 220%. (см. график ниже). Получается, что реальный рост цен на квартиры (за минусом инфляции) составил около 15% за 15 лет, в среднем по 1 % в год.

Вывод: покупка недвижимости в России позволяет уберечь капитал от рублевой инфляции, если для нас важно сохранить рубли. Однако такой способ вряд ли поможет сохранить валютный капитал, т.к. долларовые цены на недвижимость в РФ сильно страдают из-за девальвации национальной валюты.

Инвестиции в стройку

Довольно распространенным способом вложения в недвижимость в России является покупка объекта на ранней стадии строительства. Такой формат позволяет купить у застройщика квадратный метр на 10-25% меньше рыночной цены готового объекта. Самые низкие цены застройщики предлагают на этапе котлована, и по мере продвижения строительства цену повышают, что объясняется временной стоимостью денег и разной вероятностью благополучной достройки объекта: чем больше прогресс строительства, тем меньше риск, что объект не достроят.

Однако в России не редки случаи банкротства застройщика, в том числе с рынка уходили и крупные игроки. Далеко не все строительные компании смогли пережить экономический кризис 2008 и 2014 годов. Достаточно вспомнить Mirax Group, СУ-155, Urban Group и т.д., не говоря уже о множестве региональных застройщиков, канувших в Лету.

В периоды экономических спадов сектор строительства страдает очень серьезно. Если объект строится за счет средств дольщиков, то в кризис желающих становиться дольщиками гораздо меньше, и, чтобы хоть как-то продавать квадратные метры и продолжать стройку, застройщики снижают цены. Снижение цен приводит к существенному снижению их маржи или вообще продавать приходится с убытком для себя. А если застройщик еще имел кредиты в банке (а большинство застройщиков имеют долги), то он попадает под двойной удар, т.к. банки начинают повышать проценты по кредитам или вообще отказываются пролонгировать существующие из-за возросших рисков. Таким образом, у застройщика просто не остается средств для продолжения своей деятельности, и он вынужден подавать на банкротство. Как показывает практика, часть объектов все же достраивается с помощью от государства в рамках программы помощи «обманутым дольщикам», но на это уходят годы, а иногда десятилетия.

В России сейчас вводится новая практика долевого строительства с использованием эскроу-счетов, призванная уменьшить количество «обманутых дольщиков». Суть ее заключается в том, что средства покупателя квартиры на период строительства размещаются на специальном счете в банке, и застройщик не может ими распоряжаться до окончания строительства. Банк выдает застройщику кредит на возведение объекта. Из-за необходимости платить проценты по кредиту у застройщика возрастает себестоимость строительства и уменьшается его маржа. Чтобы начать стройку, нужно иметь существенный объем собственных средств. При этом банкротство застройщика также возможно, а инвестор может не получить обещанные квадратные метры. Хотя при таком сценарии инвестор получает обратно вложенную сумму с эскроу-счета, что уже огромный плюс. Но выходит, что капитал пролежал без доходности на счете несколько лет и его «потрепала» инфляция. Насколько эффективной окажется эта схема — покажет время, пока же рано делать выводы о такой форме долевого строительства.

Подводя итог стоит отметить, что участие в строительстве может принести инвестору дополнительный доход по сравнению с покупкой готовой недвижимости, но оно сопряжено с существенными рисками, связанными с возможным банкротством застройщика или сдвигами сроков сдачи объекта. Средства инвестора в таком случае остаются заморожены до момента сдачи объекта в эксплуатацию. Уменьшить риск потери средств можно инвестируя в разные объекты (не менее 5 объектов от разных застройщиков), но этот способ подразумевает наличие крупного капитала, проведение качественной юридической экспертизы и знание рынка недвижимости.

Доход от сдачи в аренду

Доходность, которую может получить инвестор, сдавая недвижимость в аренду, сильно варьируется в зависимости от объекта. В России коммерческие площади могут приносить их собственнику от 5 до 12% от рыночной стоимости в год без учета расходов на владение и обслуживание при условии, что площади сдаются круглый год. Величина арендной ставки зависит от локации и назначения объекта, экономической ситуации в стране и регионе. Влияет и площадь сдаваемых в аренду помещений: чем крупнее объект, тем сложней найти арендатора, следовательно, арендная ставка будет ниже.

Сдача в аренду жилой недвижимости в РФ приносит нетто-доход 5-8% в год. Арендная ставка будет зависеть от многих факторов: наличие качественного ремонта и мебели, расположение квартиры, количество комнат и т.д. В нашем случае речь идет о долгосрочной аренде. Конечно, если сдавать квартиру посуточно, то можно заработать больше, но это уже отдельный бизнес, требующий внимания и затрат со стороны собственника квартиры.

В развитых странах, в Европе или США, ставка аренды ниже, чем в РФ, и по данным globalpropertyguide.com составляет:

Страна/городВаловая доходность аренды (% в год)
Канада, Торонто3.91%
США, Нью-Йорк2.91%
Франция, Париж2.79%
Германия, Берлин2.95%
Великобритания, Лондон2.76%
Щвейцария, Женева3.10%
Испания, Мадрид4.00%

Доходность аренды напрямую коррелирует с уровнем процентной ставки в стране: чем выше ставка, тем выше будет доходность. Такая закономерность объясняется доступностью ипотеки, у арендатора всегда есть выбор – купить собственную недвижимость или арендовать. Поэтому если арендный платеж становится сопоставим с платежом по ипотеке, то большее количество арендаторов выбирают покупку собственной недвижимости. Это с одной стороны толкает цены на недвижимость вверх, а с другой — снижает арендную ставку. Помимо этого, низкие доходности в безрисковых активах, таких как гособлигации, вынуждают инвесторов искать более доходные способы размещения средств, что создает дополнительный спрос на недвижимость и поддерживает высокие цены.

Таким образом, вложения в недвижимость с целью сдачи в аренду в долгосрочной перспективе позволяют уберечь капитал от инфляции за счет роста стоимости самой недвижимости и дополнительно иметь ежегодный рентный доход.

Альтернатива прямой покупке недвижимости

Прямая покупка – не единственный способ инвестиций в недвижимость. Довольно распространенным форматом является покупка доли в фонде, который инвестирует в недвижимость. Такие фонды называются Real Estate Investment Trust (REIT). Первые REIT появились в США в 1960 году. REIT инвестируют в готовую недвижимость с целью сдачи ее в аренду, а также участвуют в строительстве с целью продажи готового объекта и покупают ипотечные облигации. Получаемый фондом доход регулярно распределяется между акционерами.

Фонд считается REIT при соблюдении следующих требований:

  • фонд должен инвестировать не менее 75% активов в недвижимость или ипотечные ценные бумаги;
  • распределение не менее 90% своего дохода в виде дивидендов акционерам фонда;
  • у фонда должно быть не менее 100 акционеров, а совокупная доля крупнейших 5 акционеров не должна составлять более 50%.

Как правило, REIT имеет определенную специализацию: офисные, торговые, промышленные, жилые, складские, гостиничные и т.д., но существуют и диверсифицированные фонды. Большинство фондов REIT имеют листинг на бирже. Стать инвестором REIT может любой желающий, акции некоторых из них можно приобрести на Санкт-Петербургской бирже.

Некоторые факты о REIT, представленные reit.com:

  • 3 трлн долларов – совокупная стоимость активов всех REIT, из них 2 трлн долларов в фондах, торгуемых на бирже. Для сравнения: капитализация всех публичных компаний США около 30 трлн долларов;
  • 87 млн американцев являются инвесторами в REIT;
  • 30 компаний REIT входят в состав индекса SP 500;
  • 60 млрд долларов было выплачено дивидендов по всем REIT за 2018 год.

Ниже приведена таблица, в которой приведена средняя ежегодная доходность индекса FTSE Nareit ALL Eguity REITs в сравнении с доходностью рынка акций и облигаций на разных промежутках времени (для справки: индекс FTSE Nareit ALL Eguity REITs состоит из 219 публично-торгуемых американских REIT). За последние 40 лет доходность REITs в среднем составляла 12% годовых. Доход этот был сформирован за счет роста стоимости и дивидендной доходности фондов. Примечательно, что на большинстве временных интервалов REITs по доходности опережают акции и облигации.

Почему же фонды недвижимости получили свое развитие и стали столь популярны среди американских инвесторов? Объясняется это тем, что инвестирование в REIT имеет ряд преимуществ перед прямой покупкой недвижимости:

  • Простота. Чтобы стать инвестором REITs, достаточно иметь брокерский счет. Сделка совершается мгновенно, без утомительного выбора объекта и юридических сложностей. Инвестору не нужно искать арендаторов, заниматься ремонтом и обслуживанием недвижимости. Все это делается профессиональной командой фонда. Стать инвестором можно вложив всего 100 долларов;
  • Ликвидность позволяет быстро «выйти в деньги» по рыночной цене. Инвестирование через самые крупные фонды дает возможность оперировать десятками миллионов долларов, не теряя на спреде между ценой покупки и продажи;
  • Диверсификация. Каждый фонд имеет в своем портфеле несколько объектов недвижимости, исчисляемых десятками и даже сотнями. У инвестора есть возможность выбирать разные сектора недвижимости и ее местоположение.
  • Прозрачность. Управление фондом осуществляется в интересах акционеров. Отчетность регулярно проверяется аудиторами.

Варианты покупки REIT

Существует несколько способов инвестиций в REITs:

  1. Прямая покупка. Инвестор самостоятельно выбирает фонды REITs и покупает их на своем брокерском счете.
  2. Покупка через управляющие компании:

А) Покупка пая взаимного фонда (Mutual fund). Управляющий взаимным фондом формирует портфель из разных REITs с целью составить максимально эффективную корзину и обеспечить лучший результат по сравнению с бенчмарком (прим. бенчмарк — эталон для сравнения результатов управления фондом, которым является некий индекс, например FTSE Nareit ALL Eguity REITs);

Б) Покупка ETF (Exchange Traded Fund – торгуемый на бирже фонд). ETF формируется на основе определенного индекса и подразумевает пассивное инвестирование, в связи с чем имеет более низкие комиссии.

Крупнейшие фонды REIT и их характеристики

Vanguard Real Estate ETF

Самостоятельное составление портфеля из компаний REITs требует от инвестора определенной экспертизы в этом вопросе. Более разумным способом инвестирования в REITs станет покупка фондов, в составе которого уже подобраны REIT по определенному принципу. Предлагаю на примере крупнейшего фонда Vanguard Real Estate ETF (VNQ) рассмотреть особенности этого финансового инструмента.

Ниже представлен график цены с момента основания фонда. Как видим, ипотечный кризис в США 2008 года серьезно повлиял на его стоимость: она снизилась на 60% с уровней начала года. Затем последовало восстановление и за 2 года цена фонда выросла в 2,6 раза, а ETF продолжал выплачивать дивиденды.

На момент написания данной статьи по всему миру свирепствует коронавирус. Меры изоляции, предпринятые во многих странах мира, спровоцировали резкое снижение финансовых рынков. Не остались в стороне и фонды REIT: сейчас его цена на 20% ниже, чем была еще в начале года. Биржевые фонды на ухудшение экономической ситуации реагируют гораздо быстрее, чем реальный сектор экономики.

Ниже представлено распределение фонда по секторам недвижимости.

А это 10 крупнейших позиций в фонде, на которые приходится 43% всех активов.

Итоги

Инвестирование в недвижимость позволяет не только уберечь капитал от инфляции, но и получить регулярный рентный доход. Хорошей альтернативой прямой покупке недвижимости является инвестирование в фонды REITs. Работа с REITs имеет для инвестора значительные преимущества:

— диверсификация по объектам, секторам и странам;

— легкость и простота инвестирования.

Доходность инвестиций будет существенно зависеть от момента покупки и выбранного инструмента. Сейчас (в период кризиса, вызванного пандемией коронавируса) стоимость REITs серьезно снизилась, а это значит, что шансы получить хороший доход от инвестирования в REITs возросли.

Компания Инвестлэнд является независимым финансовым советником и за 20 лет накопила большой опыт работы в сфере инвестирования. Если у Вас есть потребность в грамотном составлении инвестиционного портфеля из REITs, вы можете обратиться за помощью к команде специалистов Инвестлэнд.

http://www.zolotoy-zapas.ru/news/market-analytics/kuda-investirovat-million-rubley-v-2020-godu/

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *