1 марта, 2021

Коллективные инвестиции в недвижимость: коммерческая и жилая в России и Европе

Что такое коллективные инвестиции в недвижимость и как на них заработать?

Коллективные инвестиции в недвижимость — это инвестиционная программа, в рамках которой из денег мелких пайщиков формируется специальный фонд под управлением профессионального менеджера.

Цель фонда — эффективное вложение полученных средств для получения прибыли и распределения ее в равных долях среди всех участников программы.

Словарь терминов

Пай – это ценная бумага, которая подтверждает владение долей в имуществе фонда недвижимости

ETF – фонд фондов. Это своеобразная оболочка для нескольких активов, каждый из которых торгуется на бирже. Например,в ETFна недвижимость могут быть собраны акции или облигации всех российских застройщиков.

Девелопер – это компания, объединяющая одного или нескольких подрядчиков (застройщиков),которая привлекает средства дольщиков или использует заемный капитал (банковские кредиты) для строительства и продажи жилых объектов.

Девелопмент — весь комплекс мероприятий по строительству жилых объектов, включая проектирование и создание сопутствующей инфраструктуры.

Официальное коллективное инвестирование

В чем суть коллективных инвестиций? Основатель фонда собирает деньги инвесторов, а потом создает управляющую компанию для работы с привлеченным капиталом частных инвесторов,которая получает прибыль с помощью вложения в различные инвестиционные инструменты. Полученная прибыль в равных долях распределяется среди пайщиков фонда или товарищества. Возможности для инвестирования:

  • приобретение существующих активов, покупка доли в компании, которая владеет активом, и получение дохода от сдачи в аренду или продажи актива;
  • выдача займа для кредитования других частных инвесторов;
  • финансирование строительства или редевелопмента проектов.
  • Жилая недвижимость:
    • для перепродажи;
    • для сдачи в аренду;
    • апартаменты.
  • Коммерческая недвижимость:
    • стрит-ритейл;
    • склады;
    • парковки.

Неофициальное коллективное инвестирование

В этом случае пул инвесторов доверяет управление совместным капиталом одному человеку, который инвестирует собранные средства в объекты недвижимости, получает прибыль и распределяет её среди участников фонда.

Преимущество такого подхода к получению прибыли от инвестиций в недвижимость — возможность выбрать привлекательный объект без банковского финансирования. Доходность таких инвестиций может достигать 30—40% годовых.

Подобные инвестиции часто встречаются на рынке российских новостроек. Группа инвесторов выкупает несколько этажей жилого здания на стадии котлована, а после сдачи объекта в эксплуатацию перепродает купленные оптом квадратные метры.

Главный минус неофициального коллективного инвестирования — человеческий фактор. Выбранный пайщиками управляющий может потратить средства фонда на нецелевые нужды. Никаких юридических документов при сделке не заключается.

Рынок совместных инвестиций в России и мире

Базовый инструмент коллективных инвестиций в недвижимость на рынках западного капитала – это взаимные фонды,объединенные общей аббревиатурой REIT. Управляющие компании взаимных фондов вкладывают полученные от пайщиков средства в покупку ликвидной недвижимости,подходящей для сдачи в долгосрочную аренду.

Мировая капитализация всех REIT находится на уровне 1,7 триллиона долларов, большая часть —около 1 триллиона долларов — приходится на рынок США.

REIT недвижимости делятся на долевые, зарабатывающие на аренде, и на ипотечные, зарабатывающие на выдаче ипотеки и торговле производными ипотечных ценных бумаг. Доля гибридных фондов, зарабатывающих и на ипотеке, и на аренде, не превышает одного процента.

Работа REIT в США жёстко регулируется финансовыми властями. Вот список необходимых для работыREIT-фонда правил: ¾ своего капитала эти фонды обязаны вкладывать в недвижимость, а 90% от заработанного пускать на выплату дивидендного дохода. Поэтому и банкротство среди таких фондов происходит крайне редко.

Коллективные инвестициями в России — закрытые паевые фонды недвижимости

В России за коллективными инвестициями нужно идти в закрытые паевые фонды недвижимости. По информации экспертов, они занимают более 30% российского рынка. В объекты инвестирования вложено более 2,5 трлн рублей.

Российские ЗПИФН (такой аббревиатурой обозначаются закрытые фонды недвижимости) состоят из одного или сразу нескольких объектов.

Российские ЗПИФН

В состав фонда могут входить как жилые объекты, так и коммерческая недвижимость: офисы класса «А» и«В», стрит-ритейл, помещения на первых этажах жилых зданий. Все это капитализируется и приносит доход пайщикам. Подбор объектов недвижимости и выбор инвестиционной стратегии — прерогатива управляющей компании, которая также отвечает за рисковую составляющую своих проектов.

Доходная часть ЗПИФН – это прибыль от продажи или аренды входящих в его состав объектов. Выйти из такого фонда нельзя до завершения его работы, а получить свой доход можно только в определенные промежутки времени.

Технологические окна для выплаты прибыли открываются, как правило, раз в три месяца. Российские фонды предпочитают спекулятивные операции по купле-продаже недвижимости. Доля арендных операций минимальна.

Покупка «билета» в фонд для инвестора с относительно небольшим капиталом дает возможность получить прибыль от объектов, которые стоят очень дорого и при других сценариях были бы просто недоступны из-за высокого порога вхождения.

Основные недостатки ЗПИФН – невозможность досрочного выхода из фонда и необходимость выплаты комиссионных управляющим даже при отрицательной доходности. Средняя продолжительность жизни этого своеобразного пула инвесторов — от 7 лет. По окончании срока фонд закрывается, имущество распродается.

Российские ЗПИФН

Краудинвестинг риски и преимущества

Кроме ЗПИФН, есть краудинвестинг. От классических ЗПИФН краудинвестинговые платформы отличаются тем, что для каждого объекта недвижимости регистрируется отдельный фонд.

Основные игроки российского рынка — это краудинвестинговые площадки: Aktivo, Credo Capital и другие. Преимущества краудинвестинга:

  • Участие в крупных проектах, обычно недоступных для частного инвестора.
  • Снижение рисков за счёт вложения сразу в несколько проектов.
  • Скорость и удобство проведения сделок благодаря современным онлайн-технологиям.
  • Прозрачность системы — доступ к базе данных объектов инвестирования.

Этот коллективный способ вложения в недвижимость относится к высокорисковым инвестициям, так как велика вероятность получить прибыль выше среднерыночных значений или же полностью потерять вложенную сумму.

Высокорискованные коллективные инвестиции

Сколько зарабатывают на коллективном инвестировании в real-estate?

Все зависит от выбранного инструмента. Если покупать паи в REIT через ETF, то доходность составит 5—8% годовых в валюте.

Вхождение в российский ЗПИФН принесет средний годовой доход 8—10% годовых в рублях. Все эти фонды контролируются Центробанком РФ, поэтому информацию о доходности легко найти в открытых источниках. Инвестиции через краудинвестинговые площадки могут принести до 12% годовых в Credo Capital и до 17% годовых в рублях в Aktivo, это две наиболее популярные площадки, работающие с недвижимостью. Еще 7% годовых инвесторы могут заработать за счет роста стоимости объектов.

Что нужно, чтобы начать зарабатывать?

Входной билет на рынок США (на американском рынке сосредоточено до 90% REIT) через американского брокера обойдется в 10 тысяч долларов. Но работа с фондами недвижимости доступна только квалифицированным инвесторам, напрямую войти в REIT-фонды нельзя.

Квалифицированный инвестор — это категория инвесторов с высшим экономическим образованием и подтвержденным опытом работы на финансовых рынках, обладающая капиталом не менее 6 млн рублей или же совершающая не менее 10 сделок в квартал с годовым оборотом 6 млн рублей. Квалифицированные инвесторы могут напрямую покупать рискованные инструменты финансового рынка — акции иностранных компаний,еврооблигации, структурные ноты, паи в ЗПИФН.

Инвестировать придётся через зарубежного брокера или через специальные программы зарубежных страховых компаний,других вариантов нет.

Стоимость пая в ЗПИФН для обычных инвесторов зависит от ETF,которые торгуются на Московской или Санкт-Петербургской фондовой бирже. Можно проконсультироваться у любого крупного брокера, например, Финам или БКС.Стоимость доли на российских краудинвестинговых площадках: в Aktivo — 300 тысяч рублей, CredoCapital — 900 тысяч рублей.

Какой вид недвижимости выбрать

Каждый фонд или краудинвестинговая площадка отдает предпочтение различным объектам инвестирования. Кто-то вкладывается в жилую недвижимость, кто-то в коммерческую, есть и смешанные варианты. Как правило, дольщик не выбирает объекты, но может выбрать фонд по целевому назначению. Рассмотрим плюсы и минусы каждого варианта.

Инвестиции в недвижимость

Апартаменты как новый инвестиционный тренд

На Западе инвестиции в апартаменты популярны. Относительно новый и довольно устойчивый тренд — покупка меблированных номеров в апарт-отеле (гостиница, номера в которой оборудованы как квартиры).

Минимальный срок аренды от 1 месяца. После покупки номера управляющая компания гарантирует его заполняемость, проводит проверку арендаторов, собирает с них деньги за проживание и следит за техническим состоянием помещения. Размер комиссионных составляет 10—20%.

Доходность: 6—8%годовых. Преимущества такого способа инвестирования — получение пассивного дохода без поиска арендаторов. В числе минусов отсутствие гарантий по стабильной загрузке сдаваемых площадей, моральный износ актива, издержки на ремонт, высокая комиссия управляющих компаний.

На зарубежных рынках второй вариант — это покупка комнаты (апартаментов) в студенческих общежитиях. Доходность составляет до 10% годовых.

Инвестиции в апартаменты

Минусы прямых инвестиций — высокий порог вхождения от 25 тысяч долларов при покупке зарубежной недвижимости. Минусы для коллективных инвестиций — это риск недозагрузки при неправильно выбранном объекте.

В России сегмент апартаментов после бурного роста переживает период регулировки законодательной базы. Апартаменты по-прежнему относят к нежилой недвижимости, в них нельзя прописаться, можно только зарегистрироваться на относительно короткий срок, аналоги на их содержание гораздо выше, чем в жилом фонде.

С другой стороны, застройщики, поймав тренд, вывели на рынок несколько комплексов апартаментов,которые после покупки можно сдать на любой срок.

Арендаторов находит управляющая компания. При этом ряд компаний готовы выкупить у инвестора свой объект через 5—7 лет. Порог вхождения – от 4 млн рублей за апартаменты эконом класса, до 10—12 млн в комфорт-классе.

Из минусов отметим низкую ликвидность актива, большие комиссионные, невозможность проконтролировать УК.

Апарт отель YE’S

Арендный бизнес в коммерческой недвижимости

Покупка и сдача в аренду жилой недвижимости в российских мегаполисах приносит не более 3% годовых чистого дохода. Полученный доход не покрывает инфляционные издержки. Срок окупаемости однокомнатной квартиры 35—40 кв. м превышает 20 лет.

Покупка на ранней стадии строительства коммерческих помещений на первых этажах жилых зданий с последующей сдачей в аренду:

  • Доходность зависит напрямую от выбранного актива, его востребованности именно в этом жилом комплексе.
  • Минус прямых инвестиций: стоимость коммерческого помещения начинается от 4 млн рублей.

Покупка и сдача в аренду складской недвижимости.

  • Минусы для частного инвестора – отсутствие необходимых компетенций при выборе объекта инвестирования и высокая стоимость актива.

Инвестиции в относительно недорогие объекты могут стать неудачными из-за неправильно выбранного месторасположения, плохого состояния самого объекта.

Сейчас, по информации «Ведомостей», самое неудачное время для инвестиций в склады. На рынке пользуются спросом помещения от 10 000 кв. м, а это совсем другой ценник. А вот доступные для покупки маленькие склады чаще всего убыточны. Доходность вложений в складскую недвижимость составляет 7-8% годовых.

Покупка и сдача в аренду магазина (ритейл, стрит-ритейл)

Доходность 11—12% годовых. Наиболее высокую доходность демонстрируют объекты на границе Москвы и области, наименьшую — дорогие объекты на главных столичных торговых улицах(Тверская, Арбат). Окупаемость таких объектов составляет от 10 лет. Востребованы торговые площади от 2500 кв. м, которые можно превратить в мини-ТЦ, сдавая арендаторам.

Покупка и сдача в аренду офисов

Наиболее популярны небольшие форматы до 150 кв. м и помещения, которые можно приспособить под коворкинги. Есть шанс, что удастся найти арендаторов. Минусы те же: высокий ценник и отсутствие профессиональных знаний об этом сегменте рынка.

Покупка и сдача в аренду офисов

Выводы

Коллективные инвестиции в недвижимость: ЗПИФН, REIT, ETF, краудинвестинг — доступны как для начинающих, так и для опытных инвесторов.

  • Порог вхождения: от 300 тысяч рублей до 5 млн.
  • Доходность:аренда — от 5% годовых. Девелопмент – от 10% годовых.
  • Оформление:покупка пая фонда.
  • Риски:банкротство УК, мошенничество, кризис на рынке недвижимости.

Самые важные достижения рынка коллективных инвестиций — это возможность вложиться в объекты, которые из-за своей дороговизны недоступны для инвестора с небольшим капиталом, и профессиональная экспертиза от управляющей компании.

Недвижимость – варианты инвестиций при малом капитале

Большинство инвесторов знают о том, что инвестирование в жилую и коммерческую недвижимость, представляет собой прекрасный способ не только сохранения, но и преумножения денег. В то же самое время такие капиталовложения требуют серьезных финансовых ресурсов. Однако потенциальным инвесторам не стоит раньше времени отчаиваться. Ведь существует индивидуальный путь и коллективные инвестиции в недвижимость.

Индивидуальное решение

В том случае если инвестор хочет приобрести квартиру в индивидуальную собственность, то существуют всего два источники инвестиционных ресурсов, к которым он может прибегнуть. Мы ведем речь о беспроцентном займе у родственников и о целевом банковском ипотечном кредите на покупку жилья.

Первый путь очень хорош тем, что он представляет собой беспроцентную рассрочку. То есть в этом случае инвестору придется всего лишь вернуть взятые на время деньги. Существенным недостатком этой модели является то, что далеко не многие люди могут похвастать наличием настолько щедрых и богатых родственников.

Ипотекой могут воспользоваться гораздо большее число потенциальных инвесторов. Существуют разные ипотечные программы, для участия в некоторых из них маленького стартового капитала является вполне достаточно.

Данная инвестиционная модель также имеет недостатки. Инвестор, который решит ей воспользоваться должен иметь довольно высокооплачиваемую работу с официальным доходом. Ипотека предусматривает существенную переплату, которая будет оплачиваться банку в виде процентов по кредиту. В завершение ипотечные программы чаще всего рассчитаны на продолжительный срок от 5 до 30 лет.

В том случае если вы все-таки решили воспользоваться вариантом с ипотекой, то нужно выбирать одного из крупных и стабильных игроков на банковском рынке. В настоящее время такими банками в России являются Сбербанк, Альфа-Банк, ВТБ, Промсвязьбанк и другие.

Коллективные или совместные инвестиции

Коллективное инвестирование в недвижимость с каждым годом набирает все большую популярность среди отечественных инвесторов. С точки зрения личной выгоды и финансовой безопасности лучше всего инвестировать собственные сбережения посредством особых компаний. Они могут существовать в различных организационно-правовых формах. Например, как инвестиционно-строительные холдинги.

С помощью таких компаний инвесторы могут вложить свои денежные средства не только в квартиры, но также в различные объекты коммерческой недвижимости. Например, в офисные помещения или гостиницы.

Основной задачей такой компании является подбор объекта инвестирования, который в наибольшей степени отвечает запросу инвесторов. Кроме того, она берет на себя техническое и юридическое сопровождение сделки.

Особое внимание потенциальным инвестором стоит обратить на коллективные инвестиционные программы, созданные для людей с ограниченным финансовым капиталом. Для того чтобы стать участником такого проекта, минимально можно инвестировать сумму от 100 000 рублей. Естественно, что появление таких инвестиционных продуктов делает инвестирование в объекты недвижимости все более доступным.

Какую недвижимость выбрать

Перед инвестором, который решил принять участие в коллективной программе инвестиций в объект недвижимости, стоит сложная дилемма. Ему прежде всего нужно выбрать, во что вкладывать деньги. Основных варианта два:

  • квартира;
  • объект коммерческой недвижимости.

На эту проблему выбора можно взглянуть с двух противоположных сторон. Во-первых, на нее можно посмотреть со стороны необходимых затрат. Во-вторых, со стороны будущей доходности.

Цена за один квадратный метр коммерческой недвижимости в среднем на 15–25% больше аналогичной цифры для жилья. Однако сдать его в аренду можно будет в два раза дороже.

Таким образом, с финансовой точки зрения, совместные инвестиции в объекты нежилой коммерческой недвижимости выглядят более предпочтительными.

Краудинвестинговое будущее

Под краудинвестингом понимается форма организации инвестиционного процесса, при которой в реализации отдельно взятого проекта может участвовать неограниченно большое количество инвесторов с малыми капиталами. В будущем при распределении прибыли от приобретенного инвестиционного актива, она будет делиться в долях пропорционально вложениям в проект между всеми соинвесторами.

Такая форма взаимодействия инвесторов с небольшими инвестиционными бюджетами весьма удобна и перспективна. К сожалению, в настоящее время в России она находится только на стадии формирования и не имеет полноценного правового регулирования. В сфере недвижимости успешно работающих инвестиционных краудинвестинговых площадок на сегодня не существует.

Коллективное или совместное инвестирование в разнообразные объекты недвижимости является достаточно неплохим решением, которое позволит инвестору преумножить сбережения.

http://monstermoney.ru/nedvizhimost/kollektivnye-investicii/
http://investoriq.ru/praktika/kollektivnye-investicii-v-nedvizhimost.html

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *