Девелопмент в захолустье, или вложение денег с доходом 200% в российской глубинке. Реальный опыт жителя Карелии

Там, где ведется строительство жилой недвижимости, там же появляется и коммерческая недвижимость, а значит, там, где есть рынок жилой недвижимости, там присутствует и рынок коммерческой недвижимости, ну, или его признаки. Если вы живете в глубинке, владеете некоторой суммой и желаете ее инвестировать в недвижимость, то возникает масса вопросов, как это лучше реализовать. Инвестиции в жилую недвижимость рассматриваются как неоправданные, поэтому остаются инвестиции в коммерческую недвижимость. Само слово «девелопмент» в маленьком городке или в поселке городского типа звучит немножко нелепо. А что же из себя представляет рынок коммерческой недвижимости в российском захолустье и существует ли он вообще? Сегодняшний гость журнала Reconomica , житель Карелии, на своем опыте докажет, что инвестировать в коммерческую недвижимость в глубинке очень выгодно.

Коммерческая недвижимость в российской глубинке

Меня зовут Андрей (имя изменено), мне 32 года, живу в Карелии.

Конечно, когда имеются свободные средства, хочется их инвестировать. Можно купить коммерческие площади на стадии строительства в каком-либо жилом комплексе в черте города, но это будет недешево и, забегая вперед, скажу, что срок окупаемости помещения будет не менее шести лет. Можно построить объект недвижимости самому, но цена на земельный участок в черте города будет заоблачной — она будет сопоставима со стоимостью строительства: цена участка будет составлять половину себестоимости объекта. На первый взгляд вариантов немного, ведь это не город-миллионник. Более или менее доходные и ликвидные коммерческие площади можно приобрести или построить только в городе или на худой конец в районном центре, но это только на первый взгляд.

Коммерческие площади под федеральными арендаторами имеют хорошую ликвидность.

Проработав в отделе развития крупной торговой сети три года, я пришел к некоторым интересным выводам в сфере коммерческой недвижимости.

Оказывается, построить довольно доходные коммерческие площади можно вовсе даже не в городе и не в районном центре.

Такие арендаторы, как федеральные торговые сети (“Пятерочка”, “Магнит”, “Дикси” и т. д.), ориентируются, в первую очередь, на население и неважно город это, поселок или вообще деревня, а значит, если в округе проживает достаточное количество населения, помещение будет востребовано. В свою очередь, коммерческие площади под федеральными арендаторами имеют хорошую ликвидность. Далее я опишу свой опыт строительства и последующей продажи коммерческой недвижимости в одном из регионов на севере России.

Мой опыт строительства и продажи коммерческой недвижимости

Пользуясь методикой расчета потенциала магазина, применяемой на прошлом месте работы, я подобрал несколько земельных участков с хорошим потенциалом в одном из поселков городского типа.

Покупка земельного участка

Далее через публичную кадастровую карту Росреестра нашел кадастровые номера рассматриваемых земельных участков. По кадастровым номерам запросил через МФЦ (многофункциональный центр) выписки из ЕГРН. Получив выписки, я узнал фамилии и имена собственников земельных участков. На всех рассматриваемых участках были частные дома, но все они были не жилые. Контакты собственников пришлось спрашивать у соседей — в сельской местности это не проблема.

Один из домов был после пожара, и собственники согласились недорого продать земельный участок с остатками дома. Аналогичный земельный участок в городе стоит в двадцать раз дороже.

Один из домов был после пожара, и собственники согласились недорого продать земельный участок с остатками дома.

Затем начинается период исключительно бумажной работы:

1. Меняем вид разрешенного использования земельного участка по правилам землепользования и застройки для данного населенного пункта.
2. Запрашиваем технические условия на водоснабжение и электроснабжение.
3. Вместе с этим в отделе архитектуры и градостроительства администрации запрашиваем градостроительный план земельного участка.

Таким образом, готовы документы для проектирования.

Проектирование

Какое здание построить? Имея образование строителя, могу сказать, что надо строить дешево, быстро, в соответствии с требованиями будущего арендатора.

Опять же воспользовавшись знаниями, полученными на предыдущем месте работы, подбираем типовой проект здания на металлическом каркасе, материал стен – сэндвич-панель, фундамент – монолитная железобетонная плита. Такое здание быстро возводится, удобно в эксплуатации и относительно дешево.

Проект внутренней планировки.

Далее заказываем проект здания магазина с привязкой к земельному участку в проектной организации. У проектировщиков часто бывают не скромные аппетиты, поэтому всегда надо торговаться, особенно, если проект типовой. Получив готовый проект, сдаем документы в отдел архитектуры и градостроительства администрации населенного пункта и получаем разрешение на строительство.

На данной стадии можно заключить предварительный договор аренды и продать земельный участок с проектом и разрешением на строительство.

Ликвидная цена участка будет выше примерно в пять раз по сравнению с ценой покупки.

Самый уязвимый момент всей затеи

Нужен добросовестный подрядчик, который построит здание качественно, в срок и за приемлемые деньги, в противном случае можно остаться у разбитого корыта.

Образование инженера-строителя и знакомства еще со студенческих времен помогли мне решить эту задачу. Началась стройка. Каким бы надежным и добросовестным ни был подрядчик, его надо все равно контролировать. Все строители работают по принципу “сэкономил – заработал”, и пытаются они так «заработать» на всем, зачастую в ущерб качеству. Надо обязательно присутствовать при проведении скрытых работ, даже если мало что понимаешь в этом. Сам факт присутствия заказчика на строительной площадке многократно снижает желание строителей халтурить.

Каким бы надежным и добросовестным ни был подрядчик, его надо все равно контролировать.

Отдельного внимания заслуживает процесс подключения здания к сетям. Эксплуатирующие организации обязательно попытаются решить свои проблемы с гнилыми сетями за счет подключаемого абонента — если это не пресечь, можно за свой счет обеспечить несколько близстоящих многоквартирных домов, например, новым магистральным водопроводом.

Строительство здания по времени длилось всего около двух месяцев. А время оформления документов с момента покупки земельного участка до момента получения разрешения на строительство заняло четыре месяца.

Продажа объекта

После окончания строительства делаем следующее:

• подаем документы на получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию,
• регистрируем право собственности,
• подписываем основной договор аренды.

Теперь мы имеем полностью завершенный объект капитального строительства.

С этого момента на объект заходит подрядчик арендатора, который производит внутреннюю отделку помещений по стандартам арендатора. Через 1.5 месяца открылся новый магазин. Теперь мы имеем полностью завершенный объект капитального строительства. Заключен долгосрочный договор аренды. Время выставлять его на продажу.

Через три месяца после открытия магазина здание купили. Цена продажи была в три раза выше себестоимости строительства, с учетом покупки земельного участка.

Общий срок реализации инвестиционного проекта составил девять месяцев. Доходность — двести процентов.

Инвестиции в цифрах

Себестоимость строительства рассмотренного объекта, с учетом покупки земельного участка, составила 22 000 рублей за квадратный метр. Если здание не продавать, то срок окупаемости составил бы чуть меньше трех лет.

Себестоимость строительства аналогичного здания в черте города, с учетом покупки земельного участка, колеблется в диапазоне 42 000-46 000 рублей. Стоимость квадратного метра коммерческих площадей в жилых комплексах начинается от 40 000 рублей и это на стадии строительства. Арендная ставка между городом и поселком, конечно, отличается, но для розничных сетей разница составляет не более двадцати процентов, а если в договоре аренды размер арендной платы привязан к проценту от оборота магазина, то размер ежемесячной арендной платы в поселке может быть выше, чем в городе.

Через три месяца после открытия магазина здание купили.

Коммерческую недвижимость с надежным арендатором можно продать по цене, при которой срок окупаемости будет менее восьми лет, то есть размер ежемесячной арендной платы должен быть не менее 1/96 от цены объекта недвижимости.

В заключение, хочу сказать, что даже в бесперспективном захолустье есть перспективные направления инвестирования, надо только искать и тщательно анализировать.

Инвестиции в недвижимость: проблемы, виды, советы по выгодному вложению

Жители многих стран покупают акции различных предприятий и таким образом пытаются обезопасить себя, но это довольно рискованные вложения, да и по различным причинам среди наших соотечественников не пользуются популярностью. Зато инвестиции в недвижимость на многолетнем опыте доказали свое преимущество. Чем такая деятельность привлекает людей?

1. Высокая ликвидность. Во все времена рост численности населения намного опережает возможности жилищного строительства. Это значит, что спрос на жилье не только стабильно гарантирован, но и постоянно возрастает, инвестиции финансов недвижимость оправданы.
2. Длительная доходность. Владельцы могут сдавать коммерческие объекты, земельные участки, квартиры и дома в аренду. Срок заключения договора минимум один год, причем всегда есть возможность его перезаключить или составить новый с корректировкой условий.
3. Доступность вложений. Крайне востребованы инвестиции застройщиками, для привлечения денег на начальном этапе они предусматривают бонусные программы, что дает возможность значительно уменьшать стоимость квадратного метра недвижимого имущества. На этапе готового жилья она увеличивается на 15-20%. При продаже эта разница – чистая прибыль.
4. Различные варианты получения прибыли. Каждый инвестор может без проблем выбрать для себя оптимальный способ вложения денег с учетом их количества и планируемого использования объекта.

Но не все так идеально с инвестициями в недвижимость, есть и специфические проблемы.

Проблемы инвестиций

Как и каждый вид бизнеса, инвестирование в недвижимость имеет свои сложности.

1. Нестабильный спрос. Имеется в виду изменение цен на жилой дом или квартиру периоде нескольких лет. Существуют значительные колебания как по регионам, так и по стране в целом, свои корректировки вносит экономическая ситуация в данный период времени. Но в дальнесрочной перспективе цены всегда повышаются.
2. Большая разница в стоимости между различными городами. Это не критически важный момент для инвестиций частных лиц в недвижимость – невысокая стоимость автоматически требует меньших вложений на начальном этапе инвестирования.
3. Высокие расходы на коммунальные услуги и налоги. Факторы носят объективный характер, их нельзя избежать, с ними следует смириться и учитывать по время расчетов доходности вложенных в инвестиции в недвижимость средств.

Крупные игроки используют посредничество в процессе инвестирования в недвижимость, обращаются к риелторам, профессионально занимающимися таким бизнесом. Они постоянно анализируют состояние рынка, изучают объекты, узнают максимум информации о застройщиках, могут предвидеть среднесрочную перспективу изменения цен. Люди с небольшими средствами в большинстве случаев пытаются сэкономить и самостоятельно принимают решения об инвестициях в недвижимость. Результат может быть различным, часто зависит от удачи.

Виды инвестиций

Несмотря на наличие определенных рисков, большинство специалистов считают инвестиции в недвижимость наиболее стабильным и гарантированным доходом. Особенно спокойно себя чувствуют те лица, которые могут распоряжаться объектами длительное время, они спокойно реагирует на кратковременное колебание конъюнктуры. В зависимости от целевого назначения объектов риелторы различают несколько видов инвестиций в недвижимость.

1. Жилищная (городские квартиры)

Заработная плата в больших населенных пунктах намного выше, чем в сельской местности, как следствие – горожане в состоянии платить больше средств за покупку или аренду. Есть два способа получения прибыли от вложения капиталов в такие объекты.

1. Спекулятивный. Еще на начальном этапе инвестор планирует перепродать квартиру, прибыль получает одноразово за счет разности вложений на стадии строительства и конечной ценой готового жилья. Для увеличения доходности инвестиций в недвижимость необходимо обращать внимание на планировку помещений, расположение жилья, его техническое состояние. Большое значение имеет существующая инфраструктура: школы и детские сады, магазины и спортивные залы, остановки городского транспорта и места для отдыха.
2. За счет сдачи в аренду. Доход от инвестирования в недвижимость длительный, ежемесячные платежи зависят от многих факторов. Арендаторы пытаются выбрать жилье как можно удобнее и по самой низкой стоимости, это закономерное стремление. Для увеличения прибыльности инвестиций в недвижимость следует обращать внимание на все незначительные нюансы, а не только на техническое состояние квартиры. Многих потенциальных клиентов интересуют соседи, состояние отопления, толщина стен и прочите архитектурные характеристики строения.

Жилая недвижимость дает возможность получить прибыль примерно 65% от начального капитала. Что касается аренды, то здесь существуют значительные колебания в зависимости от текущих цен и коммерческих навыков собственника квартир.

2. Коммерческая

Новичкам заниматься таким вложением не рекомендуется, без практического опыта и теоретических знаний получить доход очень сложно. Деньги вкладываются в большие офисные помещения, торговые и спортивные залы, склады, производственные цеха и т. д. Стоимость коммерческих помещений может составлять десятки миллионов рублей, а срок окупаемости растянется на десятилетия.

Перед принятием окончательного решения об инвестициях в недвижимость надо внимательно изучить существующие законодательные акты и решения местных органов самоуправления, исключить риски появления проблем с различными контролирующими организациями, знать специфические требования по охране окружающей среды к предприятиям. Уровень доходности инвестиций в недвижимость высокий, но вложения должны делаться на длительный период времени.

3. Земельная

Один из лучших вариантов вкладывать деньги в долгосрочные инвестиции. Вне зависимости от экономических и политических факторов, земля всегда в цене. Длительное владение участком не влечет никаких материальных потерь, его проще оформить, почти исключается вероятность мошенничества.

Правда, до приобретения надо точно определиться с дальнейшими действиями и с учетом этого удачно выбрать участок. Участок можно продать под строительство или сдавать в аренду для ведения сельскохозяйственного производства. Недостаток – частая смена законодательства, постоянное ужесточение требований по использованию земли. Никто не может дать гарантии, что через какое-то время государство не национализирует землю или не продаст его новому владельцу.

4. Зарубежная

Очень привлекательная инвестиция в недвижимость, но доступна лишь небольшому кругу наших соотечественников. Развитые европейские государства – идеальный вариант вклада. Кроме гарантированного получения дохода, в некоторых странах инвестор имеет постоянного проживания, а со временем оформляет гражданство.

Как заниматься инвестициями с небольшим стартовым капиталом

Лучше вкладывать собственные средства, только таким способом можно добиться максимальной прибыльности инвестиций в недвижимость. Но и те, у кого на данный момент собственных денег недостаточно, могут вложить в недвижимость. Есть несколько способов обойтись незначительным стартовым капиталом.

1. Кредит. Некоторые банки при наличии положительной кредитной истории охотно выдают большие кредиты на долговременный период. Недостатков у метода два. Первый – придется выплачивать большие проценты, что заметно уменьшает прибыльность инвестиций в недвижимость. Второй – в случае нарушения кредитных обязательств убытки достигают больших сумм, при этом право собственности теряется.
2. Заем у друзей или родственников. Идеальный вариант – взять деньги без процентов, успешно их вложить в инвестиции в недвижимость и вернуть в оговоренные сроки. Если это условие не выполнено, то в лучшем случае друзья превращаются во врагов, в худшем – длинные судебные разбирательства.
3. Соинвестирование финансов в недвижимость. Надо привлечь партнеров с большими материальными возможностями, убедить их в надежности и прибыльности вложения. Недостаток – соучредители всегда требуют большую часть прибыли, следует внимательно обдумать условия совместной деятельности.

Рынок недвижимости в Беларуси

На ценообразование стоимости жилья и вложений оказывает влияние несколько факторов:

• динамика изменения доходов населения;
• объем жилищного строительства;
• государственная политика по ипотечным кредитам.

Что касается зарплат, то к концу 2019 года планируется их увеличение в среднем до 1025 рублей, это не та сумма, которая может заметно повлиять на формирование стоимости квартир и популярность инвестиций в недвижимость.

В 2019 году в Беларуси должно быть сдано в эксплуатацию примерно 4 млн. м 2 жилья, из них с помощью государства строится 1,6 млн. м 2 . Аналитики рынка ожидают, что к концу года средняя цена квадратного метра будет в пределах 1020 рублей, что делает привлекательными вложения.

С ипотечным кредитованием сложнее. Большинство банков увеличивают проценты, а некоторые совсем прекратили выдачу. В настоящее время есть возможность брать займы под 15–16%, что не стимулирует вложение денег.

Дороже всего квартиры в Минске. На конец июня средняя цена однокомнатной 80–95 тыс. руб., двухкомнатной 90–110 тыс. руб., трехкомнатной 110–140 тыс. руб. при курсе доллара на 25. 06. 2019г. 2.0352 руб.

Все приведенные параметры средние, с учетом индивидуальных характеристик разброс очень большой. В регионах жилье можно купить намного дешевле, но и значительно поднять спекулятивные цены также не удастся, инвестиции в недвижимость малоприбыльны.

Инвестиции в недвижимость, с чего начать

Успех вложения средств в недвижимость напрямую зависит от действий инвестора. Для минимизации рисков следует выполнять несколько универсальных советов.

1. Трезвая оценка финансового состояния. Имеются в виду не только личные средства для инвестирования капитала в недвижимость, но и возможные займы, условия выплаты процентов и т. д.
2. Изучение рынка предложения и спроса. До вложения денег анализируются данные прошлых лет, делается перспективный прогноз.
3. Выбор способа инвестирования. Из всех вышеперечисленных вариантов подбирается наиболее подходящие, по этому направлению выполняется углубленный анализ ситуации.
4. Приобретение объекта. Сделка должна быть грамотно оформленной с соблюдением всех законодательных норм.
5. Получение прибыли. Объекты можно сдавать в аренду или перепродавать.

Недостаток знаний может стать причиной убыточности вложенных средств, об этом инвесторы должны всегда помнить, перед тем как инвестировать в недвижимость.

Как увеличить прибыльность инвестирования

Вариант один – купить дешевле, а продать дороже. Как это можно сделать на практике?

1. Покупка квартиры в очень плохом состоянии. Жилье можно приобретать у опустившихся собственников, одиноких стариков и прочего контингента, который по тем или иным причинам не в состоянии следить за жильем. После капитального ремонта стоимость увеличивается в несколько раз – доходное инвестирование в недвижимость.
2. Приобретение квартир на аукционе реализации имущества недобросовестных заемщиков. Банки дают кредит в залог недвижимости, при невыполнении договорных обязательств у заемщика собственность изымается и выставляется на продажу по демпинговым ценам.
3. Перепланировка квартиры с достройкой мансардных помещений. Выгодное вложение в недвижимость, сулит большие прибыли, но вариант не всегда возможен. Такими работами могут заниматься профессиональные строители, а собственник должен обеспечить полный пакет разрешительных документов.
4. Переоборудование нежилых помещений в жилые и наоборот. Эффективность инвестиций в недвижимость зависит от региона и экономической ситуации. Если бизнес активно развивается, то большим спросом пользуются производственные помещения. Такой же всплеск потребления и на жилищном рынке. Недостаток такого вложения – в небольших населенных пунктах делать переоборудование нецелесообразно.

Можно заниматься инвестициями в новую недвижимость, покупать новостройки, строить коттеджи, гостиницы, торговые и развлекательные центры. Но эта деятельность требует огромного стартового капитала и сопряжена с большими рисками.

Вклады в жилые и коммерческие объекты приносят стабильные доходы, незначительные кратковременные колебания большого влияния не оказывают. Единственный реальный риск вложения в недвижимость – экономический кризис. Для восстановления предыдущих позиций понадобится много времени.

http://reconomica.ru/%D0%B4%D0%B5%D0%BD%D1%8C%D0%B3%D0%B8/%D0%B8%D0%BD%D0%B2%D0%B5%D1%81%D1%82%D0%B8%D1%86%D0%B8%D0%B8/%D0%B4%D0%B5%D0%B2%D0%B5%D0%BB%D0%BE%D0%BF%D0%BC%D0%B5%D0%BD%D1%82-%D0%B2-%D0%B7%D0%B0%D1%85%D0%BE%D0%BB%D1%83%D1%81%D1%82%D1%8C%D0%B5/
http://www.hata.by/articles/investicii_v_nedvizhimost_problemy_vidy_sovety_po_vygodnomu_vlozheniju-8895/