Инвестирование в апарт-отели Санкт-Петербурга: обзор доходных программ

 

Выгодно ли вкладывать деньги в покупку апарт-отелей в Санкт-Петербурге?

По информации из интернет-газеты fontanka.ru, за последние 5 лет апарт-отели стали существенной частью рынка недвижимости Петербурга: площадь апартаментов в строящихся и сданных в эксплуатацию комплексах составляет около 430 тыс. м².

Спрос на жилье такого типа среди частных инвесторов стабильно высок. Покупателей привлекают гостиничный сервис и более доступная стоимость, чем у обычных квартир. Низкие цены обусловлены тем, что апарт-отели официально относятся к коммерческим помещениям. Поэтому к их возведению предъявляются менее строгие нормы, чем к жилым объектам, а это позволяет снизить себестоимость на 20%.

Зачем петербуржцы покупают номера в апарт-отелях

Собственники апартаментов могут использовать недвижимость следующим образом:

  • как собственное жилье или офис;
  • для последующей перепродажи;
  • для сдачи в аренду — посуточно или на продолжительный срок.

За период возведения апарт-отеля стоимость номеров вырастает на 15-25%. Что касается уровня доходов при сдаче в аренду, этот показатель составляет порядка 10% годовых от стоимости недвижимости. Для сравнения — сдача обычных квартир приносит в 1,5-2 раза меньше.

Доходные программы для инвесторов

Так как многие инвесторы рассматривают номера в апарт-отелях в качестве постоянного пассивного источника прибыли, ряд застройщиков Санкт-Петербурга еще на стадии продаж анонсируют специальные доходные программы. Их принцип в том, что после ввода объекта в эксплуатацию в интересах собственников номеров работают сотрудники профессиональной управляющей компании. В ее роли может выступать как сторонняя организация, так и сам застройщик.

С начала 2017 года на рынке появилось несколько проектов, где девелоперы предлагают профессиональное управление при сдаче апартаментов в аренду. В список входят комплексы Docklands, «Next», «Yes на Социалистической».

Если нет желания сотрудничать с компанией-посредником, можно сдавать апартаменты в аренду самостоятельно. Так, для МФК «Русские сезоны» застройщик RBI не предусматривает каких-либо доходных программ, предоставляя инвесторам свободу действий.

Docklands, апарт-отель в стиле лофт

Комплекс «Докландс» класса «бизнес» включает 6 зданий, расположенных в 10-15 минутах ходьбы от станций метро «Василеостровская» и «Приморская». В состав входят:

  • 2 бизнес-центра класса «В+»;
  • 3 корпуса с жилыми апартаментами;
  • трехзвездочная гостиница.

Застройщик ООО «Проспект КИМа, 19» предлагает 3 программы дохода для владельцев недвижимости в комплексе «Docklands». Рассмотрим расчет доходов для инвесторов при сдаче в аренду номера в здании DOCKLANDS VASILIEVSKY площадью 31,52 м² и стоимостью 4, 8 млн руб. (152 284 руб. за 1 м²).

Программа «Гарантированный доход 10%»

По этой программе владелец жилья получает в год фиксированную сумму 480 тыс. руб. Она выплачивает по 40 тыс. руб. каждый месяц на протяжении 3 лет после начала сотрудничества с управляющей компанией.

Доходность вычисляется при помощи деления прибыли на стоимость недвижимости. Срок окупаемости рассчитывается так: цена недвижимости делится на доход.

Доход без налогообложения в месяц

Доход без налогообложения в год

Прибыль к первоначальной цене объекта за год

Налог на доход равен 6% от 480 тыс. руб., то есть составляет 28 800 руб. Налог на недвижимое имущество составляет 11 589 руб. и равен 0,5% от усредненной кадастровой стоимости 1 м² по муниципальному округу «Остров Декабристов».

Доход до налогообложения в месяц

Доход до налогообложения в год

Прибыль к первоначальной цене объекта за год

Инвестиции в апарт-отели — что это и как работает

Инвестирование в недвижимость было и остается одним из самых классических способов, куда можно вложить деньги. Благодаря операциям с недвижимостью значительно увеличил свой капитал Роберт Кийосаки, а известный всем бизнесмен, а теперь и президент Дональд Трамп и вовсе заработал свое состояние благодаря строительству грандиозных объектов. Собственно идея заработка на апарт-отелях родилась именно у Дональда Трампа, который сделал ставку на строительство гостиничной коммерческой недвижимости.

Кстати, если вы сейчас выбираете объект, напишите мне по форме обратной связи. Поделюсь контактами опытных агентов, которые могут бесплатно проконсультировать и помочь с выбором объектов недвижимости.

В этой статье поговорим об апарт-отелях с точки зрения ленивого российского инвестора, а именно разберем темы:

  • Апарт-отели — что это такое;
  • Законодательные нюансы и налогообложение при инвестировании в апарт-отели;
  • Инвестиции в апарт-отели, считаем прибыль.

Апарт-отели — что это такое?

Я веду этот блог уже более 6 лет. Все это время я регулярно публикую отчеты о результатах моих инвестиций. Сейчас публичный инвестпортфель составляет более 1 000 000 рублей.

Специально для читателей я разработал Курс ленивого инвестора, в котором пошагово показал, как наладить порядок в личных финансах и эффективно инвестировать свои сбережения в десятки активов. Рекомендую каждому читателю пройти, как минимум, первую неделю обучения (это бесплатно).

Говоря простым языком, апарт-отели – это коммерческие объекты недвижимости, которые используются для заработка на сдаче апартаментов в аренду. Их особенность заключается в том, что номера в таком отеле продаются частным покупателям. После покупки апартаментов в апарт-отеле собственник может:

  • использовать апартаменты как жилье;
  • использовать номер в качестве офисного помещения для собственных нужд;
  • самостоятельно сдавать апартаменты в аренду помесячнопосуточно;
  • заключить договор с управляющей компанией, которая будет сдавать и обслуживать апартаменты, получая при этом процент от прибыли.

Ленивым инвесторам больше-всего подойдет последний вариант, который позволяет получать пассивную прибыль до 20% годовых в зависимости от объекта и условий договора с управляющей компанией. Для более глубокого понимания перечислю основные преимущества инвестиций в апарт отели, в том числе через управляющие компании:

  • возможность регулярно получать прибыль от аренды недвижимости без каких-либо затрат времени и усилий;
  • более низкая стоимость апартаментов по сравнению с квартирами (разница составляет около 10%-20%);
  • возможность приобрести инвестиционный объект по сниженной цене на этапе строительства;
  • возможность купить апартаменты с использованием ипотеки;
  • возможность бесплатного использования номера при необходимости (особенно актуально для апарт-отелей в курортных или туристических зонах);
  • возможность получать гарантированную прибыль в пределах, установленных договором с управляющей компанией.

Как торговать S&P500 фьючерс

Фьючерс на S&P500 – ещё один способ заработать на индексах

Законодательные нюансы и налогообложение

В России апартаменты, которые продаются собственникам в рамках инвестирования в апарт-отели, считаются объектами нежилой недвижимости, что связано с некоторыми особенностями их эксплуатации.

Во-первых, постоянная регистрация в апартаментах невозможна. Этот момент может быть недостатком для тех, кто собирается использовать их в качестве постоянного места жительства или собирается арендовать их на длительный срок. Кроме того, для жильцов таких объектов не предусмотрены места в детских садах, школах и т.п. В то же время в апартаментах возможна временная регистрация.

Во-вторых, налог на имущество, а также коммунальные и другие расходы исчисляются как для нежилой недвижимости, что выходит заметно дороже. К примеру, налог на имущество для апартаментов составляет около 2%, а для жилых квартир – 0,3%-0,7% от кадастровой стоимости.

В-третьих, при покупке апартаментов физические лица не имеют права на получение налогового вычета, который предусмотрен для покупки жилых объектов недвижимости.

В-четвертых, в случае образования у владельца апартаментов заложенности их могут взыскать без каких-либо ограничений, даже если они являются единственным местом проживания его и его семьи.

 

Для того чтобы полноценно понимать, что такое инвестиции в апарт-отели, разберем особенности налогообложения:

  • покупка/продажа апартаментов облагается НДС (актуально для юридических лиц и ИП на общей системе);
  • ежегодно необходимо будет уплатить налог на имущество из расчета 2% от инвентаризационной стоимости объекта с учетом коэффициента-дефлятора ( ежегодно устанавливаемый на календарный год коэффициент, учитывающий изменение потребительских цен на товары);
  • при получении прибыли от аренды необходимо будет уплатить налог с доходов (для физических лиц резидентов 13% НДФЛ).

Инвестиции в апарт-отели и прибыль

Инвестиции в апарт-отели является достаточно распространенным явлением на западе, тогда как в России оно только зарождается. Больше таких объектов недвижимости функционирует в Москве, есть несколько уже построенных апарт-отелей в Санкт-Петербурге (апарт-отели Yes, Vertical). В силу того, что привлечением клиентов занимаются управляющие компании, а сам отель зачастую соседствует с различными объектами инфраструктуры и туризма, количество потенциальных съемщиков апартаментов в перспективе будет только увеличиваться. Вот небольшой обзор рынка апарт-отелей Санкт-Петербурга.

Инвестирование в структурные продукты на фондовом рынке

Инвестиции в структурные продукты: все за и против

Для начала инвестирования в апарт-отели можно выбрать договор с управляющей компанией, согласно которому вы будете получать гарантированную прибыль независимо от сезона или плотности потока клиентов, при этом доход обычно сопоставим со ставкой банковского депозита. Доходность в данном случае будет весьма низкой, но в отличие от банковского депозита вы будете собственником актива. Наиболее доходным вариантом является самостоятельная сдача апартаментов в аренду, но это уже можно сравнить с бизнесом.

Расчет прибыльности при таком варианте может быть таким:

  • покупка самих апартаментов обойдется примерно от 2 млн. рублей;
  • суточная стоимость номера в СПб составляет около 1500—4000 рублей, на месяц – от 26500 рублей;
  • При средней заполняемости 50%, ежемесячная прибыль при посуточной сдаче будет начинаться с 20 тысяч рублей.

Апарт-отели пока только набирают популярность у инвесторов в России. Лично я бы выбирал объекты среди апарт-отелей, находящихся на ранней стадии строительства, чтобы заработать не только за счета сдачи апартаментов в аренду, но и за счет роста стоимости недвижимости по мере строительства. Сама идея достаточно интересная, если кто-то на практике сталкивался с апарт-отелями, то прошу поделиться опытом в комментариях.

Личный опыт: я купил апартаменты вместо квартиры

Застройщики в Москве продают всё больше апартаментов — несмотря на то, что об их статусе до сих пор спорят в правительстве. Апартаменты выглядят как обычные квартиры или студии, но юридически считаются нежилыми помещениями. Сравни.ру нашёл героев, которые недавно купили апартаменты, и расспросил их о плюсах и минусах такого жилья.

Почему апартаменты

Когда я задумался над покупкой жилья и начал рассматривать варианты, то понял, что мой бюджет предполагает два решения. Первое — купить квартиру поближе к метро, но в районе на востоке Москвы. И второе — апартаменты подальше от метро, но на западе Москвы. Я выбрал второй вариант: западные районы считаются более благополучными с точки зрения экологии, безопасности и инфраструктуры.

Жилой комплекс, где я выбрал апартаменты, находится в Строгино, но за МКАДом, так что фактически это Московская область. Мои апартаменты выглядят как обычная однокомнатная квартира с отдельной кухней, санузлом и прихожей — это не студия.

Просрочка от застройщика

Весь процесс с момента решения до оформления ипотечного договора занял у меня две недели. Я выбрал апартаменты в доме, который должен был сдаваться в первую очередь, — ждать, по словам застройщика, оставалось совсем недолго. Из-за этого стоимость моего жилья была абсолютно рыночная, как если бы я покупал уже готовые апартаменты в новостройке. Я рассчитывал получить ключи 31 мая 2019 года и встретить лето в новом доме — с видом на Москву-реку и выходом на собственный благоустроенный пляж.

Но застройщик не выполнил свои обязательства и допустил просрочку. Ключи мне выдали только 20 сентября. Я, конечно, остался разочарован. Планирую подать в суд и получить компенсацию.

Помимо всего прочего, после сдачи в квартире обнаружились недоделки в ремонте. При приёме я составил акт и указал замечания. Нужно было переложить плитку на кухне и ламинат в комнате. Сейчас этим занимаются рабочие, так что в апартаменты я всё ещё не заселился.

Плюсы, минусы, подводные камни

Сравнительно низкая цена . Это главный аргумент в пользу покупки апартаментов. Мои апартаменты стоили 5 миллионов ₽. Это совершенно точно дешевле, чем похожие квартиры в том же районе. Но при этом по ипотеке на апартаменты нельзя получить налоговый вычет, коммунальные услуги будут дороже, а налог на имущество — выше.

Кстати, с налогом на имущество вышли сложности. Застройщик указал назначение здания как «нежилое», а не «для временного проживания», как обещалось при продаже. Жители ЖК узнали об этом, только когда стали получать выписки о собственности. Из-за этого налог на имущество может вырасти с 0,5% до 2% (для моих апартаментов — почти 56 тысяч ₽ в год). Сейчас этот вопрос решается.

В апартаментах нельзя зарегистрироваться. Но наличие «прописки» для меня не принципиально. Я родился в Москве, и регистрация у меня уже есть.

Новые ЖК похожи на кварталы-муравейники. В нашем будет жить 13 тысяч человек. Территория ЖК весьма компактная, все дома «прижаты» друг к другу. К тому же очень мало парковочных мест. У меня была машина, но я её продал — в частности, потому что возле дома её будет негде ставить.

Но при этом такие ЖК похожи на общежитие, в хорошем смысле. Вместе с покупкой жилья ты получаешь доступ в комьюнити. У нашего ЖК есть чат в Telegram. Кто-то может написать в пятницу вечером: «Давайте поиграем в покер» или «Идёмте жарить шашлыки», — и собираются все, кто хочет. Это здорово, особенно в сравнении со «вторичкой», где никто из соседей друг друга в лицо не знает.

К апартаментам не применяются нормы по звукоизоляции. По факту, это нежилое помещение. Значит, в соседней квартире может открыться хостел, бар — что угодно. Ну и по 16 квартир на этаже после «привычных» четырёх — очень много. Пока непонятно, насколько комфортно будет так жить.

Мой опыт жизни в апартаментах

Около года назад мы с девушкой искали съёмную квартиру и нашли небольшую студию в Отрадном на северо-востоке Москвы. Она сдавалась по весьма выгодной цене и отлично выглядела: качественный свежий ремонт, хорошая мебель и новая техника. При этом буквально через дорогу арендодатели предлагали ужасные «бабушкины» варианты с коврами и хламом на антресолях — и дороже.

Студия оказалась апартаментами, что нас совершенно не испугало. Мы договорились на арендную плату 27 тысяч ₽ в месяц плюс коммунальные услуги — в общей сумме выходит около 33 тысяч ₽. Это средняя стоимость аренды подобных студий. Обычно всё зависит от ремонта и пожеланий собственника, ставка может варьироваться от 25 тысяч ₽ до 45 тысяч ₽ в месяц.

Наша студия двухуровневая: на первом уровне находится кухня и гостиная, на втором — зона для отдыха. Высота потолков — 3,2 метра, общая площадь студии — 18,2 квадратного метра. Кажется, что это очень мало, но мы не чувствуем особого дискомфорта.

Вообще я считаю, что для жизни в Москве не нужна большая квартира. Наша неделя проходит так: целый день на работе, вечером приходим домой, ужинаем внизу, смотрим телевизор и ложимся спать. Так или иначе всё сводится к тому, чтобы дожить до выходных и куда-нибудь уехать: за город, в парк или в отпуск за границу. Только один раз я заболел и провёл пару дней, не выходя из дома, — тогда стало скучновато в буквально четырёх стенах.

Дом, в котором мы снимаем апартаменты, расположен очень удачно. Рядом целых три станции метро: «Владыкино», «Окружная» и МЦК «Окружная». В пешей доступности потрясающий ботанический сад, Останкино и ВДНХ. И для нас это важнее, чем квадратные метры.

Через год после жизни в апартаментах я понял, что для меня сейчас это идеальный вариант. И чтобы не переплачивать за аренду «в чужой карман», я решил купить собственную студию в соседнем доме.

Почему я купил апартаменты

Здание, в котором я живу, и другие дома по соседству — бывшие гостиницы. Сейчас их переделывают под апартаменты: полностью реставрируют, меняют коммуникации, лифтовые шахты, отопление, трубы, электрику. Такая перестройка называется редевелопментом. Её могут проводить в бывших гостиницах (как в случае с моим домом), общежитиях, офисных центрах и в других нежилых зданиях.

На мой взгляд, покупать апартаменты в таких домах выгоднее, чем в новостройках «на стадии котлована». Реконструкция занимает гораздо меньше времени, квартиру и дом можно увидеть заранее (вживую, а не на рендерах). Обычно редевелопмент производится в зданиях, которые расположены в черте города — значит, вокруг уже будет благоустроенный район, а не строительная грязь и пустыри.

http://mirndv.ru/blog/vygodno-li-vkladyvat-dengi-v-pokupku-apart-otelej-v-spb/

Инвестирование в апарт-отели: преимущества и недостатки


http://www.sravni.ru/text/2019/11/19/lichnyj-opyt-ja-kupil-apartamenty-vmesto-kvartiry/

Тинькофф DRIVE [credit_cards][sale]

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.