Инвестиции в зарубежную недвижимость: преимущества и риски

С точки зрения классического инвестиционного менеджмента, или управления капиталом, в принципе нет большой разницы, во что инвестировать, лишь бы был обеспечен заданный уровень дохода при приемлемой степени риска.

Однако инвестор это все — таки индивидуальная личность, а не машина по производству долларовой наличности, он имеет свои предпочтения в том, как и куда инвестировать. В этом отношении инвестиции в недвижимость стоят практически в первом ряду перед большинством инвесторов, кто так или иначе задумывался о том, как пристроить свои капиталы, чтобы они приносили доход.

Что касается инвестиций в рынок недвижимости зарубежных стран, то, как правило, отечественных больших и малых инвесторов толкают разные мотивы. Кто-то имеет желание таким образом сохранить свои капиталы от посягательств не в меру жадных преступных элементов и не менее алчных чиновников всех мастей и рангов. Кто-то просто любит другие страны за то, что там можно легко и без лишней бюрократии оформлять сделки, а для кого — то красоты чужих берегов милее и слаще «дыма отечества».

В этой статье будет рассказано об основных преимуществах инвестирования в недвижимость за границей, об особенностях этого интересного процесса и о том, какие следует ждать «подводные камни» или риски на этом весьма специфичном рынке.

Основные достоинства и недостатки инвестирования в недвижимость других стран

Используя для вложения своего капитала различные стратегии, каждый инвестор преследует свои собственные цели. Но, естественно, при всех прочих условиях имеется в виду, что экономическая отдача от вложенных денег не стоит на последнем месте, иначе это будет что – угодно, но только не инвестирование.

К таким основополагающим и мотивирующим факторам инвестирования относятся, как правило:

• Надежность и защищенность вложенных денег. В этом случае следует подразумевать, что под надежностью понимается не только отсутствие мошеннических сделок и действия «серых и черных» риелторов, но и непрекословный статус частной собственности, настоящие страховки и гарантии, наличие настоящего правосудия и т.п. Немаловажным фактором при выборе стратегии инвестирования в недвижимость за рубежом является просто желание платить меньше за качественное жилье и еще зарабатывать на этом при гораздо меньших рисках, чем у себя на горячо любимой родине».
• Использование стратегии диверсификации как метода общей инвестиционной стратегии.
• Сохранение валютных активов из-за обесценивающейся национальной валюты
• Возможности местных законодательных условий, способствующих владеть, пользоваться и управлять объектами недвижимости в виде упрощенных налоговых схем (причем легальных), что обеспечивает не только снижение налоговых издержек, но и защиту конфиденциальности конечного владельца или бенефициара.
• Значительная экономия во время пребывания в иностранном государстве на отдыхе. Это также позволяет получать дополнительные доходы от временной сдачи в аренду недвижимости;
• Возможность получения долгосрочных виз и вида на жительство;
• Возможность получения в перспективе двойного гражданства и, как следствие, весьма упрощенный процесс путешествий по всему миру с паспортом нормальной страны.

Если же говорить о рисках, связанных с инвестированием в недвижимость за границей, то их можно разделить на три основные группы:

1. Риски выбора страны и расчета доходности. Как правило, прежде чем выбирать страну и строить расчеты по предполагаемым доходам, необходимо учитывать:

• общую динамику рынка недвижимости,
• уровни спроса и предложения,
• политические риски,
• ставки налога и содержание объектов и т.п.

Находясь только в своей стране, трудно сделать такой качественный анализ, поэтому нужно либо самому предварительно на месте ознакомиться с ситуацией в конкретной стране, либо передоверить это другим. Но тогда возникает другая группа рисков — агентские.

1. Агентские риски связанны с процедурой оформления, регистрацией недвижимости. В разных странах существуют свои особенности. Например, в Таиланде, излюбленном месте отдыха и проживания многих соотечественников, не существует прямого владения объектом недвижимости и землей. Все это оформляется через специальную схему создания управляющей компании, в которой 51% принадлежит местному агенту. Не следует также забывать, что за рубежом работают как частные, так и государственные агентства, и есть свои собственные нюансы, связанные с нотариальным оформлением сделок.
2. К третьей группе рисков относятся риски, связанные с особенностями наследования, дарения недвижимости. В частности, в странах, где имеется англосаксонское право (все бывшие страны — колонии Британской империи), договор дарения может обойтись в немалые деньги, и при планировании своей инвестиционной стратегии следует этот фактор непременно учитывать.

Где находятся молочные реки и кисельные берега инвестора в недвижимость

При выборе страны, где лучше всего вложить свои капиталы, каждый инвестор ориентируется как на свои личные предпочтения, так и на те варианты, которые способны обеспечить желаемый уровень дохода. Прежде чем начать инвестирование, нужно как минимум иметь хотя бы общее представление о том, в какой фазе своего развития находится рынок недвижимости, какие факторы имеют наибольшее влияние.

Например, за основу можно взять анализ основных иммиграционных потоков, которые прямо или косвенно влияют на уровень ставок по ипотеке, аренде и общий ценовой фон. Для наглядности можно обратиться к рисунку 1, где изображены такие миграционные потоки.

Рисунок 1:

• Красные стрелки обозначают миграцию, направленную на получение карьерного роста, новой работы, – это фактор, влияющий на рынок арендного жилья и ипотеки.
• Желтые стрелки – это потоки тех, кто уже заработал на жизнь своим долгим трудом и теперь ищет уютное и безопасное место, чтобы достойно встретить свою старость. Этот фактор формирует спрос на долгосрочное жилье, причем высокого качества
• Синие стрелки – это миграция беженцев или тех, кто ищет политического убежища, бегущие от войн, безработицы и преступности. Это фактор спроса на жилье самого низшего ценового сегмента, в первую очередь, социального и арендного.

Как видно из этой карты, существуют несколько главных направлений миграции, определяющие состояние рынка недвижимости.

Это, в первую очередь:

• Европа
• США
• Юго — Восточная Азия (Таиланд, Сингапур, Вьетнам, Малайзия, Тайвань, Гонг Конг)
• Австралия и Новая Зеландия

Если взять для примера рынок недвижимости Европы, то основной его характеристикой будет стабильный рост цен на жилье, начиная с довольно сильного провала в 2008 – 2009 годах.

Причем этот рост имеет две причины — это большой приток мигрантов из стран Ближнего Востока и Африки и неуклонно слабеющий евро, который снизил ставки по ипотеке практически до 1-2 %. Заработать на таком рынке недвижимости можно, даже если взять ипотеку, но следует иметь в виду, что горизонт роста цен на недвижимость не столь велик, и в лучшем случае составит пару лет.

Более интересным в плане инвестиций в недвижимость является «зеленый континент» — Австралия. Несмотря на его удаленность от основных миграционных потоков, все же стабильный приток мигрантов из Индии, Европы, Китая, относящихся к среднему классу, вот уже несколько лет определяет стабильную восходящую динамику рынка, что видно из представленного графика.

Но вместе с тем, у австралийского рынка недвижимости есть свои особенности.

Первая – это достаточно высокая волатильность цен в среднегодовой перспективе, что особенно заметно по основным городам Австралии. Как видно из этого же графика, диапазон изменения роста цен находится в широком коридоре — порядка 20% и меняет свое направление каждые несколько лет.

Другой особенностью рынка недвижимости Австралии является его сильная закредитованность, как это видно из графика по ипотечным закладным. Это главный риск рынка, который во многом похож на ситуацию в США накануне 2008 года.

Какая стратегия инвестирования наиболее подходит для такого рынка?

Вариантов может быть несколько. Первый самый разумный – это подождать пару лет до очередного спада цен на фоне, какого-либо кризиса, например, падения цен на нефть или металлы, от которых достаточно сильно зависит экономика страны. Но такой период спада будет краткосрочным и подешевевшую недвижимость также быстро выкупят новые мигранты, да и сами австралийцы не прочь воспользоваться такой возможностью.

Вторая стратегия – это покупка недвижимости в пределах транспортной доступности от центров больших городов. В Австралии города растут не в высоту, а в ширину и то, что раньше было бушем, где жили только кенгуру и вомбаты, возводятся кварталы малоэтажного жилья.

Однако для получения доходов от аренды все же предпочтительнее центры городов, но при этом следует учитывать, что средняя ставка доходности от такого типа инвестирования вряд ли будет превышать 3-6% годовых.

Иностранные инвестиции в зарубежную и Российскую недвижимость

• Инвестиции в зарубежную недвижимость как средство получения дохода
• Данные для примера
• Типы доходности
• Где стоит инвестировать в недвижимость за рубежом?
• Развитые страны: Германия, Великобритания, США
• Мировые курорты: лазурный берег Франции, Швейцария
• Южная Европа
• Приобретение зарубежной недвижимости в развивающихся странах: Чехия, Болгария, Черногория
• Покупка объектов недвижимости на ближнем востоке: ОАЭ, Турция
• Где не стоит инвестировать в недвижимость?
• Инвестиционная недвижимость за рубежом: перспективы развития рынка
• Инвестиции в недвижимость в России: выгодно или нет?
• В итоге: Стоит ли вкладывать в собственность за рубежом?

Инвестиции в объекты недвижимости являются классическим методом получения хорошей прибыли в длительной перспективе. Приобретение квартир, домов и технических помещений доступно каждому вкладчику при наличии капитала достаточного размера.

Существует немалое количество рисков, которые серьёзно снижают величину инвестиций в недвижимость за рубежом. Однако надежность вложений и хорошая прибыль от сдачи в аренду собственности привлекает вкладчиков по всему миру.

Инвестиции в зарубежную недвижимость как средство получения дохода

Крупные капиталовложения в недвижимость стран ближнего и дальнего зарубежья позволяют получать приличный доход длительный период времени.

Недвижимость в странах Европы обладает такими преимуществами:

1. Всегда положительная динамика стоимости.
   Цена на жилую и коммерческую собственность медленно, но уверенно растет, несмотря на инфляцию, экономическое состояние страны и другие сопутствующие факторы.
2. Защищенность от кризисов.
   Российская строительная отрасль вот уже длительное время пребывает в постоянной стагнации. Люди опасаются вкладывать деньги в жилье на этапе постройки, поскольку застройщик может просто-напросто обанкротиться и забрать себе все средства инвесторов. Другое дело западная Европа. Даже после экономических кризисов европейская промышленность быстро восстанавливается, поэтому всяческие опасения по поводу банкротства компаний попросту беспочвенны.
3. Возможность сохранить средства от инфляции и девальвации.
   Вложение капитала в зарубежную собственность позволяет небедным жителям России защитить свои средства от инфляции и экономических санкций.

Данные для примера

Прежде чем разобрать все типы доходности, необходимо привести простой пример:

Типы доходности

Инвесторы, зарабатывающие на недвижимости, выделяют семь типов доходности:

Где стоит инвестировать в недвижимость за рубежом?

Европа и экзотические острова являются лучшими местами для покупки собственной недвижимости. Коттеджи и гостиничные комплексы в привычных курортных зонах позволяют получать приличную прибыль на протяжении всего туристического сезона.

На текущий момент лучшими странами для выгодной покупка дома являются:

• Северный Кипр;
• Испания;
• Таиланд.

Столицы развитых государств старой Европы также можно выгодно использовать для заработка, однако, как правило, стоимость недвижимости в таких городах слишком высока.

Развитые страны: Германия, Великобритания, США

В Германии лучшим вариантом инвестирования в недвижимость станет покупка нескольких квартир-студий. Стоимость подобных объектов составляет порядка 300 тысяч евро за единицу.

Преимуществами такого вложения средств являются:

• высокий доход от аренды;
• минимальная стоимость обслуживания квартиры;
• активный рынок недвижимости.

Квартира в Лондоне – это отличный вариант для долгосрочного сохранения капитала. Стоимость квадрата в столице Англии доходит до невероятных 30 тысяч фунтов стерлингов. Большинство инвесторов приобретают в собственность квартиры и сдают их, получая прибыль в размере 10% годовых.

За 1 млн долларов США можно выгодно купить квартиру в самом престижном районе Нью-Йорка – Манхеттене. Сдача студии в аренду даст инвестору прибыль в размере 5 тысяч долларов в месяц.

Мировые курорты: лазурный берег Франции, Швейцария

Стоимость жилья во Франции сильно зависит от региона. Например, цена на один квадратный метр в Ницце стартует от 3 тысяч евро, в Каннах – от 6 тысяч евро, а в Сен-Тропе – от 8 тысяч. Квартиры в престижных французских регионах имеют отличную ликвидность и легко перепродаются.

Приобретение недвижимости в Швейцарии затруднено местным законодательством. Согласно закону Лекса Коллеса, резиденты, не имеющие ВНЖ, имеют право приобретать собственность лишь в определенных регионах и исключительно с согласия органов власти.

Стоимость квартиры площадью 120 м2 в Женеве достигает 600 тысяч швейцарских франков. Прибыльность недвижимости находится на уровне 3-3.5% в год.

Южная Европа

Испания, Италия, Северный Кипр и Португалия являются крупными курортными странами с огромным туристическим потоком.

Приобретение недвижимой собственности в данных странах позволяет получать достойную прибыль в сезон отпусков.

Северный Кипр

Частично признанное государство на севере Кипра является одним из самых спокойных в Европе.

Главные преимущества инвестирования в недвижимую собственность на Северном Кипре представлены:

1. Прекрасными условиями для отдыха.
   Теплая погода, большое число теплых дней в году и отличное море не оставят равнодушным ни одного туриста. Квартиры-студии и дома на берегу моря расхватываются богатыми отдыхающими как горячие пирожки.
2. Адекватной стоимостью домов и квартир.
   Невероятно, но стоимость небольших апартаментов на Северном Кипре составляет всего 15-17 тысяч долларов. Студия на последнем этаже с видом на море обойдется инвесторами всего в 25 тысяч, а просторная вилла на берегу поря – 50 тысяч.
3. Возможностью легального проживания.
   Покупка недвижимости низкого или высокого уровня позволяет владельце получить вид на жительство и проживать на острове неограниченное количество времени.
4. Небольшими налогами.
   Местные власти максимально снизили налоги, поэтому покупка квартиры или виллы заставит инвестора доплатить лишь 6% налога.

Греция

Кризисное состояние греческой экономики серьезно отпугивает крупных инвесторов. На текущий момент многие объекты выставлены на продажу менее чем за 50% от стоимости, но все еще не проданы.

Главной проблемой покупки виллы или квартиры в Греции является необходимость получения разрешения местных властей и высокие риски простоя собственности. Такие меры правительства ставят под сомнение целесообразность капиталовложений в греческую экономику.

Испания

Закон Испании позволяет иностранцам покупать недвижимость при наличии небольшого пакета документов. Жилье в Испании имеет достаточно высокую стоимость и низкую ликвидность. Да, в туристические сезоны, отдыхающие с удовольствием арендуют пляжные дома и виллы на берегу моря, но выгодно перепродать испанскую недвижимую собственность задача не из простых.

Приобретение зарубежной недвижимости в развивающихся странах: Чехия, Болгария, Черногория

Стоимость недвижимой собственности в Чехии, Болгарии и Черногории падает, начиная с 2008 года. На текущий момент в большинстве курортных и популярных районов этих стран можно приобрести неплохую ликвидную квартиру или студию.

Чехия

Основные преимущества инвестирования в чешскую строительную отрасль представлены:

• хорошими экономическими показателями государства;
• стабильным спросом на аренду квартир со стороны студентов и отдыхающих;
• низкими, по сравнению с Германией или Австрией, цены на квадратный метр;
• постепенным подорожанием квартир и промышленных помещений.

Болгария

Приобретение квартиры в Болгарии обойдется инвесторам примерно в 27 тысяч евро за 55 квадратных метров. Такая стоимость актуальна для недвижимой собственности в курортной зоне солнечный берег.

Помимо стоимости квартиры инвесторам предстоит уплатить:

• цену на содержание комплекса в размере 9 евро за метр в год;
• налог на недвижимость 50 евро в год;
• порядка 80$ в месяц коммунальных платежей.

При средней стоимости аренды квартиры в 2275 евро в месяц месячный доход от сдачи составляет 1500 евро. Причем, такая прибыль актуальна лишь в курортный сезон, который в Болгарии длится с мая по сентябрь.

Черногория

Преимуществами покупки недвижимой собственности в Черногории можно назвать:

• умеренные цены;
• высокую доходность инвестиций;
• постепенное повышение стоимости на квартиры и дома;
• лояльную налоговую политику.

С 2009 года каждый иностранный вкладчик, купивший недвижимость в Черногории, получает права полноценного гражданина этой страны.

Покупка объектов недвижимости на ближнем востоке: ОАЭ, Турция

ОАЭ и Турция представляют собой политически нестабильные регионы, поэтому покупка недвижимости здесь рискованна. Ввиду того, что соседние с ОАЭ и Турцией страны постоянно воюют, специалисты не рекомендуют инвестировать в эти государства.

Где не стоит инвестировать в недвижимость?

Лучше воздержаться от инвестирования в следующие страны и регионы:

• Вьетнам;
• Таиланд;
• Каталония;
• Мюнхен;
• Мадрид.

Инвестиционная недвижимость за рубежом: перспективы развития рынка

Специалисты предрекают рынку недвижимости США и Европы бурный рост в ближайшее время. Лучшим вариантом для вложения средств в Европе служит Северный Кипр. Низкая стоимость недвижимости, хорошая инфраструктура, низкая налоговая база – это далеко не все преимущества частично признанной страны.

Инвестиции в недвижимость в России: выгодно или нет?

Статистика показывает, что инвестирование средств в российский строительный комплекс не позволяет получать прибыль, сопоставимую с таковой от сдачи в аренду домов в Испании или Германии.

В итоге: Стоит ли вкладывать в собственность за рубежом?

Недвижимая собственность в некоторых странах Европы позволяет получать стабильную прибыль от аренды. Лучшими местами для покупки квартиры или виллы являются Испания, Италия и Северный Кипр.

Недвижимость за рубежом: доступный домик у моря

• История одного инвестора
• О компании
• Портал Tranio
• Немного о доходности
• Резюме

Добрый день, уважаемые читатели! Сегодня для российских инвесторов вопрос грамотного вложения капитала стоит особенно остро. Рубль в течение последних пяти лет стабильно терял свой вес относительно евро и доллара, которые за это время значительно выросли. Напрашивается вывод – инвестировать выгодно в валюте. В сегодняшней статье я кратко расскажу про инвестиции в зарубежную недвижимость. Это довольно интересный и зачастую высокодоходный актив.

От обилия вариантов вложений на рынке зарубежной недвижимости глаза разбегаются. Какую страну выбрать? Отдать предпочтение жилой или коммерческой недвижимости? Может, стоит вложиться на этапе строительства? Как не потерять вложенные средства? Для решения этих вопросов существуют агентства зарубежной недвижимости. Такие компании консультируют инвесторов, помогают в поиске объектов для вложений, проверяют юридическую чистоту сделки. Одна из таких компаний – Tranio, международный брокер недвижимости.

История одного инвестора

Комикс предоставлен компанией Tranio.

О компании

Сервис по запросу клиентов подбирает недвижимость и поставщиков услуг, необходимых для выгодного и безопасного инвестирования за рубежом. Свою первую сделку компания совершила в 2012 году. В течение следующего года число закрытых сделок достигло 100. И уже в 2016 году высокие показатели и безупречная репутация позволила Tranio выйти на международный рынок.

Портал Tranio

У компании достаточно удобный портал для поиска объектов вложений. Посмотрите сами! Каталог недвижимости представлен в разделах Жилая, Коммерческая и Аренда.

Раздел Инвестиции представляет собой подборку различных вариантов размещения средств и собственных статей на эту тему.

Еще больше обзоров и аналитических публикаций можно найти в разделе Статьи.

Можно выбрать конкретный регион и ознакомиться с материалами только по нему.

Как видите, на рынке зарубежной недвижимость большой выбор. Домик у моря может стать не только прекрасной мечтой, но и неплохим вложением средств. Привлекательность таких инвестиций не только в получении дохода. Покупка недвижимости заграницей дает право получить вид на жительство или даже гражданство в стране приобретения. Объем вложений, которые для этого требуются, зависит от условий в конкретном государстве. Тут есть информация и по этой теме.

Немного о доходности

Доходность объектов недвижимости сильно разнится в зависимости от типа, года постройки, расположения и площади. Тоже можно сказать и о факторах, влияющих на цену. Дом, имеющий историческую ценность, будет стоить дорого даже при небольшой площади. Рассмотрим несколько примеров на рынке коммерческой недвижимости.

• Германия. Есть объекты от 0,5 % при цене 6 000 000 €, например, дом 1889 года постройки в Берлине, требующий реставрации. В основе доходности – квартиры, сданные в аренду. А есть объекты с доходностью 8,9 % при цене 2 250 000 €, как здание 2000 года постройки с офисными и торговыми помещениями в Гамбурге.
• Греция. Туристические апартаменты 2007 года постройки в Килини для продажи обойдутся вам в 1 200 000 €, а их доходность оценивается всего в 1,0 %. А вот гостиница на Корфу, 100 % площади которой вы сдадите в аренду, имеет доходность 11.1 % годовых при цене «всего» 1 800 000 €.
• Испания. Можно купить в Барселоне офисное здание за 12 500 000 € с текущей доходностью 1,2 %. Или трехзвездочный отель в Льянса за 2 500 000 € доходность которого составляет 12,0 %.

Здесь, конечно, важно, как будет использоваться объект. Сдача в аренду – выгодно, особенно в туристической зоне. Продажа тоже может принести хороший доход, при условии роста цены.

Резюме

Итак, мы с вами познакомились с темой зарубежной недвижимости. Уже размышляете над стратегией инвестирования? А что, если у вас еще нет собственного жилья в России? Тогда, вполне возможно, разговоры о покупке домов и квартир за рубежом наводят на вас тоску. Что делать? Ни в коем случае не начинать жалеть себя. Позиция жертвы еще никого не привела ни к успеху, ни к хотя бы хорошему заработку.

У меня есть статья о том, как накопить на собственную квартиру. В ней я подробно рассказываю о вполне осуществимых стратегиях накопления даже в случае наличия весьма скромных доходов. Обязательно ознакомьтесь с ней. Уверяю вас, вы поймете, что своя квартира – цель осуществимая. А постепенно изменяя свое мышление и образ жизни можно дойти от «не хватает ни на что» до «куда вложить сбережения». Повышение уровня жизни – это труд. Я могу дать вам множество полезной информации и советов, но зависит все только от вас.

На этом я прощаюсь с вами. Обязательно подписывайтесь на мой блог, чтобы не пропустить новые интересные статьи и обзоры. До новых встреч!

Если вы нашли ошибку в тексте, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter. Спасибо за то, что помогаете моему блогу становиться лучше!

http://tv-bis.ru/investirovanie-za-rubezhom/383-investitsii-v-zarubezhnuyu-nedvizhimost.html

Иностранные инвестиции в зарубежную и Российскую недвижимость

http://guide-investor.com/novichkam-obuchenie/foreign-property/