28 февраля, 2021

Инвестиции в недвижимость с чего начать правильно инвестировать

Инвестиции в недвижимость: с чего начать и как правильно инвестировать с нуля

Из данной статьи Вы узнаете с чего начать инвестиции в недвижимость и как правильно инвестировать с нуля. Мы рассмотрели пять целей инвестирования в недвижимое имущество, три способа получения необходимой информации, и около семи способов инвестирования, как для начинающих так и для профессионалов.

Инвестиции в недвижимость для начинающих

Понятие «инвестиция» подразумевает одно единственное значение – вложение средств с целью получения дохода. Деньги делают деньги – основной принцип инвестирования, сформулированный еще 300 лет назад. Если вы хотите не только вкладывать деньги в недвижимость, но и зарабатывать, воспользуйтесь до инвестирования следующими советами:

  • Объективно оценивайте свои финансовые возможности – на какой объект вы можете рассчитывать;
  • Изучайте, анализируйте рынок недвижимости на всех локальных площадках, не стремитесь вкладывать деньги сразу после их получения – не всегда самый дорогостоящий объект гарантированно станет источником стабильной прибыли;
  • Старайтесь прибегать к услугам компаний с хорошей историей: они являются экспертами рынка и помогут выгодно вложить средства… за определенную плату;
  • Обязательно подключайте к оформлению договоров и других документов хорошего юриста – в этом вопросе экономия на квалифицированном специалисте может оказаться сомнительной;
  • Будьте готовы к тому, что долгосрочные инвестиции окупаются не один год.

Как правильно инвестировать в недвижимость, чтобы свести к минимуму финансовые риски, иметь стабильный финансовый доход без дополнительного вложения денег? Для начала следует определиться для себя с целями инвестирования.

Цели инвестирования

Наиболее распространен ряд вариантов вложения финансов в недвижимость:

  • Получение пассивного дохода;
  • Вложение средств для их сохранения;
  • Спекулятивные операции с недвижимость;
  • Бизнес на недвижимости.

Получение пассивного дохода

Если у вас уже есть не используемые лично вами квадратные метры, можно сдать их в аренду и стабильно получать прибыль. Это может быть полученная по наследству квартира, собственное жилье после переезда в новый загородный дом, дача, комната в коммунальной квартире, гараж или офисное помещение. «Солдат спит – служба идет»: от получателя капитала не требуется дополнительных действий – пассивная прибыль считается одной из самых надежных. Варианты сдачи недвижимости:

  • Готовый арендный бизнес: покупка жилой или коммерческой недвижимости с арендаторами;
  • Посуточная аренда:для командировочных, иногородних отдыхающих, местных, кому требуется жилье на краткосрочный период по тем или иным причинам. В помощь — avito, booking и другие аналогичные сервисы;
  • Долгосрочная сдача: офиса – компании, жилья – студентам, семейным парам, работающим, вахтовикам.

Вложение средств для их сохранения

Один из способов – покупка жилой недвижимости: бюджетной (однокомнатные квартиры, квартиры-студии), среднего сегмента, элитной. Выгодно вкладываться в новостройки, если застройщик зарекомендовал себя ответственным исполнителем.

Инвестиционная недвижимость может находиться на территории России или за рубежом (если нет ограничений по долгу работы на наличие имущества за границей).

В качестве вложения средств подходит и коммерческая недвижимость – но здесь следует просчитывать все возможные риск.

Есть предложения по приобретению коммерческой недвижимости с арендаторами. Стоимость будет на порядок выше, но и окупаемость вложенных средств начнется быстрее: не нужно тратить время на поиск арендаторов, а работать с уже существующими, решать организационные, хозяйственные, иные вопросы.

Вариант вложения средств подходит, когда требуется «заморозить» капитал на длительную перспективу. Если цель – сохранить финансы, то недвижимость должна соответствовать следующим требованиям:

  • Быть ликвидной в любое время;
  • Не снижаться в цене;
  • Не должна работать в минус, то есть даже с учетом обязательных расходов на налоги, эксплуатационные, коммунальные и иные обязательные платежи. Поэтому недвижимость сдается в аренду, платежи за которую покрывают ежемесячные расходы.

Спекулятивные операции с недвижимость

Спекулятивный доход или разовое приумножение имеющейся суммы за реализацию недвижимости. К примеру, у вас имеется энная сумма денег на «черный день», и в какой-то момент появляется возможность очень дешево приобрести объект недвижимости, фактическая стоимость которого гораздо выше. Если после юридической проверки не выявлено никаких подводных камней, то есть шанс получить реальную единовременную прибыль, перепродав объект по более высокой цене.

Есть еще другие варианты – купить на разных этапах постройки: план, котлован или готовый к сдаче дом.

Можно искать недооцененные объекты – жилые и коммерческие. Новичкам будет проще работать с жилой недвижимостью. Если предстоит приобретение коммерческого объекта, привлеките экспертов рынка (брокеров или представителей агентств с опытом, репутацией, рейтингом.

Коммерческая недвижимость в жилом доме оценивается дороже – можно купить квартиру и перевести ее в нежилой фонд, затем продать дороже.

Очередной спекулятивный вариант – перепланировка, ее узаконивание и дальнейшая продажа. Допустим, купили квартиру и разделили ее на две студии: каждую продали по отдельности.

Бизнес на недвижимости

Это способности и знания каждого отдельного человека или работа команды в целом. Риски действительно есть, и их нужно оценивать.

Бизнес предполагает построение компании с целью последующего заработка на продажах физическим лицам или бизнесменам.

Можно также быть самозанятым – работать на себя, без команды, в качестве физического лица, индивидуального предпринимателя или ООО.

Идеи для бизнеса на недвижимости:

  • Создание агентства недвижимости или частного риелторства для оказания услуги по подбору объектов недвижимости и оформления сделок;
  • Приобретение объектов недвижимости для переоборудования в хостел, апартаменты, отель.

В любом случае нужна идея. Вот примеры успешных компаний, которые построили бизнес на недвижимости:

  • WeWork создает коворкинги – зонированные офисные пространства для пересдачи их стартапам за ежемесячную плату;
  • ILM – агентство недвижимости, оказывает услуги по оценке, консалтингу и управлению недвижимостью;
  • CIAN – маркетплейс, удобная и понятная площадка для продавцов и покупателей;
  • Booking – поиск и бронирование отелей по всему миру. Контакты отельера только после бронирования;
  • Airbnb – поиск квартир в краткосрочную аренду.

Инвестиции в недвижимость с нуля: изучаем информацию

Итак, с целями определились, стартовый капитал ждет своего часа в надежном банке. Что дальше? Как правильно вложить деньги в недвижимость не по наитию, а вооружившись определенным багажом знаний?

Книги про недвижимость

На книжном рынке представлен настоящий арсенал пособий по способам инвестиций в недвижимость с нуля.

В книге кандидата экономических наук Николая Мрочковского «25 суперстратегий» доступным языком изложено несколько работающих сценариев инвестирования, а также реальные истории людей, начавших зарабатывать на недвижимости с нуля.

Структурированная инструкция от Эрика Тайсона из книги «Инвестирование в недвижимость для чайников» поможет сделать правильные вложения тем, кто только планирует начать вкладывать деньги в недвижимость с целью получения прибыли.

«Азбука инвестирования в недвижимость» Кена Макэлройа – практическое пособие для понимания сути вопроса инвестирования, обучения навыкам поиска хорошей выгодной недвижимости. «Полное руководство по инвестированию в недвижимость» – более детализированное описание пути к финансовой независимости с помощью рынка недвижимости.

В книге Роберта Тору Кийосаки «Инвестиции в недвижимость» целая команда экспертов и консультантов поделится с вами бесценным опытом относительно выгодных сделок, научит не просто выживать в условиях сложных экономических ситуаций, а приумножать имеющийся капитал.

Книга Роберта Тору Кийосаки «Инвестиции в недвижимость»

Джордж Росс, автор бестселлера «Стратегии Д. Трампа по инвестированию в недвижимость», четверть века консультировал миллиардера по вопросам заключения выгодных масштабных сделок на рынке недвижимости.

Полезную информацию также можно почерпнуть в книгах Артема Цогоева, Майка Самми.

Готовые предложения по инвестированию в недвижимость

Вложение денег в земельный участок на перспективу имеет смысл, однако сопряжено с определенными рисками. В пригородных зонах активно развивается коттеджное строительство, участки растут в цене, не требуя дополнительных вложений.

Покупка жилой недвижимости на этапе строительства обойдется значительно дешевле, чем приобретение готовой квартиры в новостройке. Но и здесь существует опасность попасть на долгострой или «замороженный» в перспективе объект.

Консультации с частными брокерами и агентствами недвижимости

Некоторым людям сложно сориентироваться в реальной ситуации на рынке купли-продажи жилья и коммерческих помещений. Обратитесь к частным брокерам, в крупные агентства недвижимости – там вы получите актуальную информацию и квалифицированную консультацию по вопросам выгодных инвестиций с реальными перспективами.

Способы инвестиций в недвижимость

Существует несколько вариантов покупки недвижимости для получения прибыли в России и за рубежом.

Инвестиции в недвижимость на Капире

Жилая и коммерческая недвижимость на стадии строительства

В ряде случаев человек вкладывает средства на этапе ведения строительных работ (планирование объекта строительства, на стадии котлована или до подписания актов приемки готового дома).. Чем больше доля вложений, тем значительнее будет прибыль. Практикуется и другой вариант инвестиций – покупка квартиры в доме до того, как его построили. Перспектива получения прибыли откладывается на 1-2 года, риски достаточно велики, однако цена готовой квартиры превышает начальную стоимость фактически в два раза.

За границей можно выгодно купить земельный участок: когда появится покупатель, решивший на нем что-то построить, продать землю можно на 25% дороже. Однако рынок недвижимости в США и Европе недостаточно активен, и прогнозы самые неутешительные.

Готовая недвижимость в местах с развивающейся инфраструктурой

Еще один пример выгодных вложений. В крупных городах становится тесно, они разрастаются по всем направлениям и большинство людей стремится переехать из центра мегаполиса в более тихие районы с новостройками.

Развивающаяся инфраструктура – весомый аргумент в пользу инвестиций в объекты недвижимости в зоне пригорода. Всего 100 лет назад фактически вся Москва умещалась внутри Третьего транспортного кольца (а 200 лет назад – Садового), а сегодня это лишь центральная часть города.

Готовая недвижимость под перевод в нежилое помещение

Бизнес на инвестициях в недвижимость принесет прибыль, если вы приобретете жилое помещение, расположенное на первом этаже здания в центре города или другом «ходовом» месте с большим трафиком. Придется потратить время и средства на оформление документов, оплатить услуги юриста во избежание «подводных камней». Если предложить адекватную стоимость аренды, на ваше предложение откликнется сразу несколько претендентов.

К примеру, человек получил в наследство квартиру в другом городе, расположенную на первом этаже здания в престижном торговом квартале. Заниматься вопросами сдачи жилья хлопотно, а денежные средства не помешают. Если регулярно заниматься мониторингом рынка недвижимости, есть все шансы найти выгодный объект для инвестиций.

Жилая недвижимость под снос

К этой категории относятся ветхие здания, земельные участки (иногда в центре города) с частными домами старой постройки. Владельцы таких объектов, как правило, охотно идут на уступки в цене, особенно если недвижимость долго не продается, а деньги нужны срочно.

Придется потратиться на снос здания для получения нового объекта недвижимого имущества – в России такой вариант успешно практикуется.

Поиск недооцененных объектов и перепланировка

Эти способы мы затронули в блоке о целях инвестирования.

Покупка недвижимости для сдачи в аренду в России и за рубежом

Как вкладывать в недвижимость и зарабатывать? Есть несколько вариантов инвестирования:

  • Предприятия общественного питания: бар, ресторан, кафе;
  • Магазин;
  • Склад;
  • Офисные помещения и т.п.

Новичок вряд ли сможет безошибочно выбрать выгодный вариант для финансовых вложений, плюс нужно вложиться в хороший ремонт, найти ответственных клиентов. Эти вложения на перспективу сулят хороший доход, однако за последние годы спрос на коммерческую недвижимость значительно упал.

С жилой недвижимостью все проще: риск минимален и инвестиции однозначно окупятся. Согласно статистике, обвал цен на рынке недвижимости случился трижды – в 1998, 2008, 2015 годах. Сдача жилья в аренду позволяет стабильно получать доход.

Выгодно сдавать квартиру посуточно – такие варианты пользуются спросом, и краткосрочный заработок в течение месяца выливается в приличную сумму. Однако придется проводить регулярную уборку после отъезда квартирантов либо тратиться на клининг.

Покупка недвижимости за границей это палка о двух концах. Цены на дома и квартиры в Европе ниже, чем в столице – можно купить жилплощадь, сдавать ее или жить самому. Но оформление документов на покупку – это целая волокита, а содержание дома или квартиры в виде налогов государству и коммунальных платежей в разы превышает отечественные тарифы. Продать недвижимость тоже будет проблематично – европейский рынок недвижимости переживает не лучшие времена.

Коллективные способы инвестирования

Суть коллективных инвестиций – основание паевого фонда с привлечением денег инвесторов для вложения в коммерческие проекты с последующим получением прибыли в равных долях. Организационной работой по перераспределению средств занимается управляющая компания.

Западный капитал сконцентрирован в группе фондов REIT, в России порядка 30% рынка инвестируют ЗПИНФ – закрытые паевые фонды недвижимости.

Еще один вариант – создание агентств по поиску инвесторов и получение процентов с каждой сделки. Можно одновременно участвовать в нескольких проектах, внося денежные средства в качестве пайщика.

Примеры инвестиций в недвижимость в России и за рубежом

В крупных городах вопрос объекта инвестиций не стоит остро – жилье и коммерческие объекты всегда в цене. Но можно проявить смекалку и заработать, к примеру, с помощью доходного дома. Приобретаете подходящую недвижимость, которую можно разбить на студии, сдаете их по отдельности в аренду и получаете регулярную прибыль – вряд ли будут пустовать одновременно все комнаты.

Россияне охотно делают инвестиции в недвижимость за рубежом уже на стадии строительства. По данным международной компании Deloitte, проблемы с арендаторами жилья не будет: порядка 54% (в крупных городах 70%) жилья Германии арендуется как местными жителями, так и иностранцами.

В Ирландии инвестор получает около 7% годовых. Мальта, Португалия, Нидерланды обеспечат доходность арендованного жилья в размере минимум 6% годовых.

Инвестиции в недвижимость: итог

Каждое вложение должно быть оправданным – не торопитесь расстаться с деньгами без твердой уверенности в надежности инвестиций. Если в начале пути вы проявите терпение и примете правильное решение относительно инвестиций в недвижимость, финансовая прибыль не заставит себя ждать.

Бизнес в сфере недвижимости: как начать и зарабатывать

Как зарабатывать на недвижимости: стратегии практиков торгов по банкротству

Недвижимость как бизнес — одно из перспективных направлений инвестирования и предпринимательства с возможной чистой прибылью 30-800% уже в первый год. Как правильно начать бизнес на недвижимости, купленной у банкротов?

Содержание:

  • Основные бизнес-идеи с недвижимостью
    1. Бизнес по перепродаже квартир, домов и коммерческой недвижимости
    2. Сдача коммерческого или жилого объекта в аренду
    3. Субаренда недвижимости коммерческого назначения
  • Бизнес по перепродаже недвижимости
    1. Покупка объекта на стадии строительства с последующей продажей на этапе его ввода в эксплуатацию
    2. Перепродажа объектов на вторичном рынке
  • Кому подходит недвижимость как бизнес
  • Какие квартиры покупать?
  • Где обучают заработку в сфере недвижимости?

Создавать бизнес в сфере недвижимости можно по-разному, в зависимости от того, какая бизнес-стратегия вам подходит:

  • разовая прибыль на недвижимости;
  • или же получение пассивного дохода.

Основные бизнес-идеи с недвижимостью

Недвижимость широко используется как актив для бизнеса. Существует более десятка рабочих идей бизнеса в сфере недвижимости, которые приносят внушительную прибыль.

И все их гораздо проще реализовать с помощью торгов по банкротству.

1. Бизнес на перепродаже квартир, домов и коммерческой недвижимости.

Самая простая идея основана на покупке объекта на торгах со скидкой 50% или даже 70% от реальной рыночной стоимости с последующей перепродажей.

Сегодня процедура банкротства доступна как юридическим, так и физическим лицам, а это расширяет возможности бизнеса по недвижимости. На торгах можно купить жилье, коммерческую и производственную недвижимость.

Конечно, инвестору потребуется для начала изучить все тонкости выкупа собственности банкротов и учесть наличие конкуренции.

По мнению большинства, ликвидной можно назвать такую недвижимость, которая расположена в центральных или близлежащих к ним районах, не требует крупных вложений, ремонта, поэтому она быстро продается.

Однако в реальности всё немного сложнее…

Существует множество факторов ликвидности и источников поиска покупателей, которым будет интересна эта недвижимость. Поэтому опытный инвестор может разглядеть в серой массе невостребованных лотов ликвидный объект и отхватить его буквально за копейки!

Я знаю, о чём говорю, потому что в начале своей карьеры я купил здание завода менее, чем за 5000₽, и продал его за полмиллиона; подробнее об этом я рассказываю в этой статье:

2. Сдача коммерческого или жилого объекта в аренду.

Вариантов того, как начать такой бизнес на недвижимости, масса.

Если у предпринимателя есть стартовый капитал и минимум полгода времени, то можно построить торговый центр, склад или офисное здание. Для реализации такой бизнес-идеи нужно оформить все разрешительные документы, заказать проект, организовать строительство.

Тем интереснее выглядит альтернатива — купить на торгах коммерческую недвижимость банкрота (готовый объект) и оставить его в своей собственности, чтобы сдавать в аренду.

В этом случае на первый план выходят уже не ликвидность, а потенциальная доходность, меняются критерии выбора объекта, среди которых:

  • срок окупаемости;
  • востребованность у арендаторов;
  • техническое состояние.

Важно сохранить баланс между объемом вложений и размером арендной платы, чтобы объект оставался привлекательным для арендаторов, конкурентоспособным и выгодным для инвестора.

Посуточная и почасовая формы аренды кажутся более выгодными (просто потому, что стоит дороже), но и риски здесь намного выше.

Если вам нужен стабильный доход, то оптимальным решением для вас будет поиск объекта для сдачи в долгосрочную аренду, например, молодой семье, студентам или приезжим рабочим.

Простая логика подсказывает, что в «проездных» городах высокий спрос на недорогое жилье, а такие объекты часто поступают на торги после банкротства различных организаций, которые обустраивали своих сотрудников в командировках или на работе вахтовым методом.

К примеру, купленное на торгах общежитие на севере нашей страны приносит мне стабильный пассивный доход, а вы можете взять на заметку мой опыт из этого видео:

3. Субаренда недвижимости коммерческого назначения.

На первый взгляд, все просто: нужно снять торговый или иной коммерческий объект как можно дешевле, чтобы потом сдать его как можно дороже. На деле бизнесмену приходится подумать, как сделать дешевый объект более привлекательным для субарендаторов.

Зато, если в вашей собственности есть крупный торговый объект, то будет выгоднее сдать его не одному, а нескольким арендаторам (такой подход практикуется в современных ТРЦ).

Бизнес по перепродаже недвижимости

Есть два основных варианта заработка.

1. Покупка объекта на стадии строительства с последующей продажей на этапе его ввода в эксплуатацию.

Такой способ активно применяется в сфере жилой недвижимости. Теоретически, купить квартиру на стадии «котлована» на треть дешевле рынка и потом найти покупателя на готовое жилье (хотя бы в черновой отделке) — это выгодный ход.

На практике нужно быть абсолютно уверенным в надежности застройщика, в ликвидности квартиры и быть готовым «заморозить» свой капитал в стройке на несколько лет.

2. Перепродажа объектов на вторичном рынке.

Здесь возможны варианты:

а) просто перепродать недвижимость, купленную по цене ниже рыночной;

Выбирая объект на торгах, не ждите сильного снижения цены, так как менее жадные конкуренты могут купить лот раньше.

Пошаговый план покупки недвижимости на торгах я даю в этой статье:

б) повысить привлекательность и доходность объекта;

Этот вариант подходит торговым площадям и офисным помещениям. Сделав перепланировку, можно разделить один крупный объект на несколько мелких, перепродавая или сдавая их в аренду.

В случае с жильем при разделении одного крупного помещения на несколько мелких требуется обеспечить в каждом из них необходимые условия для комфортного проживания.

Мало кто изучает и использует эти стратегии, а именно так я в свое время заработал 2,5 миллиона рублей, купив долю в жилом доме:

в) изменить назначение объекта;

В результате переоборудования жилья под офис или коммерческий объект стоимость недвижимости резко возрастает;

г) провести капитальный и/или косметический ремонт, перепланировку.

К примеру, можно приобрести летний домик, утеплить стены, провести отопление и сделать помещение пригодным для круглогодичного проживания. Это позволяет на порядок увеличить рыночную стоимость объекта.

Еще больше стратегий заработка на недвижимости, автомобилях, оборудовании и других объектов с торгов по банкротству мы разбираем на бесплатном мастер-классе…

Кликни по кнопке и запишись на бесплатный мастер-класс, чтобы узнать о 5 шагах Формулы Доктора Ватсона, как скупать автомобили, квартиры и дома на торгах по банкротству со скидкой 50 – 90%!

Кому подходит недвижимость как бизнес

Недвижимость — один из самых капиталоемких объектов инвестирования.

Помещения, комнаты или квартиры в небольших городах на торгах можно купить за 100-300 тысяч рублей, цены на отдельные здания начинаются от 0,5-1 миллиона рублей.

Конечно, можно использовать заёмные средства, но такой вариант принесет меньшую прибыль, к тому же вам придется перепродавать объект в кратчайшие сроки, пока выплаты по кредиту не перекрыли прибыль от сделки.

Помимо вложений вам потребуются:

  • навыки участия в торгах по банкротству;
  • умение анализировать рынок и конкретный лот, чтобы рассчитать цену его покупки;
  • умение при минимуме исходных данных выявить ликвидный объект с небольшой конкуренцией.

Как сделать бизнес на недвижимости при небольших вложениях?

Это сложно, если действовать просто наугад, поэтому мы используем наработанные схемы и алгоритм анализа, с которым справляются даже новички, потому что они точно знают критерии выбора «золотых» лотов.

Какие квартиры покупать?

Одно- и двухкомнатные квартиры пользуются самым высоким спросом, поэтому лучше всего подходят для старта в бизнесе в сфере недвижимости. В блоге есть отдельная статья о том, как купить квартиру на торгах в 2-3 раза дешевле рыночной стоимости:

Главный совет для начинающих — не бояться покупать квартиру в неидеальном состоянии. Конечно, мы ведем речь не о ветхом жилье, непригодном для проживания.

Нужно учитывать, что несущие конструкции перепродаваемой квартиры должны быть в хорошем состоянии, то есть, мы говорим о фундаменте здания, наружных и внутренних стенах, перекрытиях.

В доме старый ремонт и мусор от прежних владельцев? Выбиты стекла? Не работает система отопления? При таких исходных данных лот может стремительно падать в цене на публичном аукционе, абсолютно не вызывая интерес у других участников торгов.

А затраты на его ремонт с лихвой отобьются с прибыли, полученной от последующей продажи.

Где обучают заработку в сфере недвижимости?

Может показаться, что перед тем, как открыть бизнес на недвижимости, купленной на аукционе, нужно потратить массу времени и средств.

На самом деле для этого не нужно идти в вуз и годами получать диплом экономиста или юриста. Всего за несколько недель можно научиться выявлять неприметные высоколиквидные лоты на торгах по банкротству, обходить конкурентов и проводить сделки с выгодой 100, 300 и даже 500%…

Запишитесь на мастер-класс, убедитесь в этом сами на реальных примерах сделок наших студентов и получите пошаговый план покупки имущества банкротов с дисконтом 50-70%!

Кликни по кнопке и запишись на бесплатный мастер-класс, чтобы узнать о 5 шагах Формулы Доктора Ватсона, как скупать автомобили, квартиры и дома на торгах по банкротству со скидкой 50 – 90%!

Инвестиции в недвижимость: проблемы, виды, советы по выгодному вложению

Жители многих стран покупают акции различных предприятий и таким образом пытаются обезопасить себя, но это довольно рискованные вложения, да и по различным причинам среди наших соотечественников не пользуются популярностью. Зато инвестиции в недвижимость на многолетнем опыте доказали свое преимущество. Чем такая деятельность привлекает людей?

  1. Высокая ликвидность. Во все времена рост численности населения намного опережает возможности жилищного строительства. Это значит, что спрос на жилье не только стабильно гарантирован, но и постоянно возрастает, инвестиции финансов недвижимость оправданы.
  2. Длительная доходность. Владельцы могут сдавать коммерческие объекты, земельные участки, квартиры и дома в аренду. Срок заключения договора минимум один год, причем всегда есть возможность его перезаключить или составить новый с корректировкой условий.
  3. Доступность вложений. Крайне востребованы инвестиции застройщиками, для привлечения денег на начальном этапе они предусматривают бонусные программы, что дает возможность значительно уменьшать стоимость квадратного метра недвижимого имущества. На этапе готового жилья она увеличивается на 15-20%. При продаже эта разница – чистая прибыль.
  4. Различные варианты получения прибыли. Каждый инвестор может без проблем выбрать для себя оптимальный способ вложения денег с учетом их количества и планируемого использования объекта.

Но не все так идеально с инвестициями в недвижимость, есть и специфические проблемы.

Проблемы инвестиций

Как и каждый вид бизнеса, инвестирование в недвижимость имеет свои сложности.

  1. Нестабильный спрос. Имеется в виду изменение цен на жилой дом или квартиру периоде нескольких лет. Существуют значительные колебания как по регионам, так и по стране в целом, свои корректировки вносит экономическая ситуация в данный период времени. Но в дальнесрочной перспективе цены всегда повышаются.
  2. Большая разница в стоимости между различными городами. Это не критически важный момент для инвестиций частных лиц в недвижимость – невысокая стоимость автоматически требует меньших вложений на начальном этапе инвестирования.
  3. Высокие расходы на коммунальные услуги и налоги. Факторы носят объективный характер, их нельзя избежать, с ними следует смириться и учитывать по время расчетов доходности вложенных в инвестиции в недвижимость средств.

Крупные игроки используют посредничество в процессе инвестирования в недвижимость, обращаются к риелторам, профессионально занимающимися таким бизнесом. Они постоянно анализируют состояние рынка, изучают объекты, узнают максимум информации о застройщиках, могут предвидеть среднесрочную перспективу изменения цен. Люди с небольшими средствами в большинстве случаев пытаются сэкономить и самостоятельно принимают решения об инвестициях в недвижимость. Результат может быть различным, часто зависит от удачи.

Виды инвестиций

Несмотря на наличие определенных рисков, большинство специалистов считают инвестиции в недвижимость наиболее стабильным и гарантированным доходом. Особенно спокойно себя чувствуют те лица, которые могут распоряжаться объектами длительное время, они спокойно реагирует на кратковременное колебание конъюнктуры. В зависимости от целевого назначения объектов риелторы различают несколько видов инвестиций в недвижимость.

1. Жилищная (городские квартиры)

Заработная плата в больших населенных пунктах намного выше, чем в сельской местности, как следствие – горожане в состоянии платить больше средств за покупку или аренду. Есть два способа получения прибыли от вложения капиталов в такие объекты.

  1. Спекулятивный. Еще на начальном этапе инвестор планирует перепродать квартиру, прибыль получает одноразово за счет разности вложений на стадии строительства и конечной ценой готового жилья. Для увеличения доходности инвестиций в недвижимость необходимо обращать внимание на планировку помещений, расположение жилья, его техническое состояние. Большое значение имеет существующая инфраструктура: школы и детские сады, магазины и спортивные залы, остановки городского транспорта и места для отдыха.
  2. За счет сдачи в аренду. Доход от инвестирования в недвижимость длительный, ежемесячные платежи зависят от многих факторов. Арендаторы пытаются выбрать жилье как можно удобнее и по самой низкой стоимости, это закономерное стремление. Для увеличения прибыльности инвестиций в недвижимость следует обращать внимание на все незначительные нюансы, а не только на техническое состояние квартиры. Многих потенциальных клиентов интересуют соседи, состояние отопления, толщина стен и прочите архитектурные характеристики строения.

Жилая недвижимость дает возможность получить прибыль примерно 65% от начального капитала. Что касается аренды, то здесь существуют значительные колебания в зависимости от текущих цен и коммерческих навыков собственника квартир.

2. Коммерческая

Новичкам заниматься таким вложением не рекомендуется, без практического опыта и теоретических знаний получить доход очень сложно. Деньги вкладываются в большие офисные помещения, торговые и спортивные залы, склады, производственные цеха и т. д. Стоимость коммерческих помещений может составлять десятки миллионов рублей, а срок окупаемости растянется на десятилетия.

Перед принятием окончательного решения об инвестициях в недвижимость надо внимательно изучить существующие законодательные акты и решения местных органов самоуправления, исключить риски появления проблем с различными контролирующими организациями, знать специфические требования по охране окружающей среды к предприятиям. Уровень доходности инвестиций в недвижимость высокий, но вложения должны делаться на длительный период времени.

3. Земельная

Один из лучших вариантов вкладывать деньги в долгосрочные инвестиции. Вне зависимости от экономических и политических факторов, земля всегда в цене. Длительное владение участком не влечет никаких материальных потерь, его проще оформить, почти исключается вероятность мошенничества.

Правда, до приобретения надо точно определиться с дальнейшими действиями и с учетом этого удачно выбрать участок. Участок можно продать под строительство или сдавать в аренду для ведения сельскохозяйственного производства. Недостаток – частая смена законодательства, постоянное ужесточение требований по использованию земли. Никто не может дать гарантии, что через какое-то время государство не национализирует землю или не продаст его новому владельцу.

4. Зарубежная

Очень привлекательная инвестиция в недвижимость, но доступна лишь небольшому кругу наших соотечественников. Развитые европейские государства – идеальный вариант вклада. Кроме гарантированного получения дохода, в некоторых странах инвестор имеет постоянного проживания, а со временем оформляет гражданство.

Как заниматься инвестициями с небольшим стартовым капиталом

Лучше вкладывать собственные средства, только таким способом можно добиться максимальной прибыльности инвестиций в недвижимость. Но и те, у кого на данный момент собственных денег недостаточно, могут вложить в недвижимость. Есть несколько способов обойтись незначительным стартовым капиталом.

  1. Кредит. Некоторые банки при наличии положительной кредитной истории охотно выдают большие кредиты на долговременный период. Недостатков у метода два. Первый – придется выплачивать большие проценты, что заметно уменьшает прибыльность инвестиций в недвижимость. Второй – в случае нарушения кредитных обязательств убытки достигают больших сумм, при этом право собственности теряется.
  2. Заем у друзей или родственников. Идеальный вариант – взять деньги без процентов, успешно их вложить в инвестиции в недвижимость и вернуть в оговоренные сроки. Если это условие не выполнено, то в лучшем случае друзья превращаются во врагов, в худшем – длинные судебные разбирательства.
  3. Соинвестирование финансов в недвижимость. Надо привлечь партнеров с большими материальными возможностями, убедить их в надежности и прибыльности вложения. Недостаток – соучредители всегда требуют большую часть прибыли, следует внимательно обдумать условия совместной деятельности.

Рынок недвижимости в Беларуси

На ценообразование стоимости жилья и вложений оказывает влияние несколько факторов:

  • динамика изменения доходов населения;
  • объем жилищного строительства;
  • государственная политика по ипотечным кредитам.

Что касается зарплат, то к концу 2019 года планируется их увеличение в среднем до 1025 рублей, это не та сумма, которая может заметно повлиять на формирование стоимости квартир и популярность инвестиций в недвижимость.

В 2019 году в Беларуси должно быть сдано в эксплуатацию примерно 4 млн. м 2 жилья, из них с помощью государства строится 1,6 млн. м 2 . Аналитики рынка ожидают, что к концу года средняя цена квадратного метра будет в пределах 1020 рублей, что делает привлекательными вложения.

С ипотечным кредитованием сложнее. Большинство банков увеличивают проценты, а некоторые совсем прекратили выдачу. В настоящее время есть возможность брать займы под 15–16%, что не стимулирует вложение денег.

Дороже всего квартиры в Минске. На конец июня средняя цена однокомнатной 80–95 тыс. руб., двухкомнатной 90–110 тыс. руб., трехкомнатной 110–140 тыс. руб. при курсе доллара на 25. 06. 2019г. 2.0352 руб.

Все приведенные параметры средние, с учетом индивидуальных характеристик разброс очень большой. В регионах жилье можно купить намного дешевле, но и значительно поднять спекулятивные цены также не удастся, инвестиции в недвижимость малоприбыльны.

Инвестиции в недвижимость, с чего начать

Успех вложения средств в недвижимость напрямую зависит от действий инвестора. Для минимизации рисков следует выполнять несколько универсальных советов.

  1. Трезвая оценка финансового состояния. Имеются в виду не только личные средства для инвестирования капитала в недвижимость, но и возможные займы, условия выплаты процентов и т. д.
  2. Изучение рынка предложения и спроса. До вложения денег анализируются данные прошлых лет, делается перспективный прогноз.
  3. Выбор способа инвестирования. Из всех вышеперечисленных вариантов подбирается наиболее подходящие, по этому направлению выполняется углубленный анализ ситуации.
  4. Приобретение объекта. Сделка должна быть грамотно оформленной с соблюдением всех законодательных норм.
  5. Получение прибыли. Объекты можно сдавать в аренду или перепродавать.

Недостаток знаний может стать причиной убыточности вложенных средств, об этом инвесторы должны всегда помнить, перед тем как инвестировать в недвижимость.

Как увеличить прибыльность инвестирования

Вариант один – купить дешевле, а продать дороже. Как это можно сделать на практике?

  1. Покупка квартиры в очень плохом состоянии. Жилье можно приобретать у опустившихся собственников, одиноких стариков и прочего контингента, который по тем или иным причинам не в состоянии следить за жильем. После капитального ремонта стоимость увеличивается в несколько раз – доходное инвестирование в недвижимость.
  2. Приобретение квартир на аукционе реализации имущества недобросовестных заемщиков. Банки дают кредит в залог недвижимости, при невыполнении договорных обязательств у заемщика собственность изымается и выставляется на продажу по демпинговым ценам.
  3. Перепланировка квартиры с достройкой мансардных помещений. Выгодное вложение в недвижимость, сулит большие прибыли, но вариант не всегда возможен. Такими работами могут заниматься профессиональные строители, а собственник должен обеспечить полный пакет разрешительных документов.
  4. Переоборудование нежилых помещений в жилые и наоборот. Эффективность инвестиций в недвижимость зависит от региона и экономической ситуации. Если бизнес активно развивается, то большим спросом пользуются производственные помещения. Такой же всплеск потребления и на жилищном рынке. Недостаток такого вложения – в небольших населенных пунктах делать переоборудование нецелесообразно.

Можно заниматься инвестициями в новую недвижимость, покупать новостройки, строить коттеджи, гостиницы, торговые и развлекательные центры. Но эта деятельность требует огромного стартового капитала и сопряжена с большими рисками.

Вклады в жилые и коммерческие объекты приносят стабильные доходы, незначительные кратковременные колебания большого влияния не оказывают. Единственный реальный риск вложения в недвижимость – экономический кризис. Для восстановления предыдущих позиций понадобится много времени.

http://monstermoney.ru/nedvizhimost/investicii-v-nedvizhimost-s-chego-nachat/
http://torgi-blog.com/biznes-v-sfere-nedvizhimosti/
http://www.hata.by/articles/investicii_v_nedvizhimost_problemy_vidy_sovety_po_vygodnomu_vlozheniju-8895/

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *