Инвестиции в недвижимость: перспективность и подводные камни
Инвестиции в недвижимость – один из самых древних видов инвестирования. Многие считают инвестирование в недвижимость символом финансового успеха человека.
Сегодня мы поговорим о перспективности и подводных камнях этого популярного инвестиционного направления.
Что собой представляют инвестиции в недвижимость?
Инвестиции в недвижимость — это вклад денег в завершенный или строящийся объект недвижимости, чтобы в будущем получить выгоду, то есть — доход.
Инвестиции в недвижимость являются бизнесом? Конечно, это один из видов малого бизнеса, на такой товар спрос есть всегда, и, стоит заметить, что жилье как и пища практически равноценны, одинаково важны для человека.
От инвестирования в недвижимость мы можем получить такие доходы:
- Пассивный доход, который мы получаем, когда сдаем дом/квартиру или помещение в аренду.
- Спекулятивный доход – перепродажа недвижимости по более высокой цене.
Инвестиции в недвижимость предполагают меньше безвозвратных расходов, чем другие виды бизнеса, которые несут расходы на заработную плату, маркетинг, аренду, перевозки и т.п..
Какими бывают инвестиции в недвижимость? Основные виды
Факторы влияющие на успешное инвестирование в недвижимость
Как показывают события последнего времени, количество успешных людей, которые занимаются инвестициями в недвижимость уменьшается. Но тем не менее, многие склонны полагать, что инвестирование в недвижимость, покупка и сдача в аренду — занятие не сложное.
Инвестирование в недвижимость крупные инвесторы осуществляют, как правило, через посредников, специализирующихся на недвижимости. Они внимательно изучают объект недвижимости, и подходят к этому вопросу очень внимательно.
Если же предполагаются мелкие инвестиции в недвижимость, то люди, как правило, пытаются сэкономить, избегая услуг специалистов из риелторских компаний.
Давайте попробуем разобраться, что же необходимо знать начинающим инвесторам, которые решились вложить деньги в недвижимость (дом, офис, квартира и так далее), с целью увеличения своего капитала.
Ситуация на рынке недвижимости
Итак, для начала, если вы надумали сделать вложение в недвижимость, следует изучить нынешнюю ситуацию на рынке недвижимости, где вы предполагаете осуществить данное инвестирование.
Важно определить, в каком состоянии находится рынок недвижимости, прослеживаются ли растущие или падающие тенденции, либо рынок вообще замер и ждет: «что же будет дальше?».
Следует всё же узнать мнение специалистов на рынке недвижимости, которые будут рады ответить на интересующие вас вопросы.
Период вложения в недвижимость
Вам также следует определиться, на какой период времени вы планируете инвестиции в недвижимость.
Приобретение недвижимости на 1-3 года скорее спекуляция на рынке, нежели реальные инвестиции в недвижимость. Да и к тому же, такое имеет смысл делать только при растущей тенденции на рынке.
Если же предполагаются такие инвестиции на первичном рынке, то следует взять во внимание, что такая инвестиция имеет значительный срок отдачи.
Сроки сдачи недвижимости в эксплуатацию всегда задерживается, к этому прибавим еще года 2-3, пока все соседние квартиры пройдут через ремонтные работы. Ведь не смотря на то, что вы сделаете ремонт в своем имуществе сразу, это не означает, что так же поступят ваши соседи. А жить в доме, в котором со всех сторон стучат, штробят и так далее, не самая завидная перспектива для будущих потенциальных арендаторов.
Из всего вышесказанного следует сказать, что ваши инвестиции в недвижимость окупятся не в ближайшие годы. Инвестирование в недвижимость вторичного рынка жилья имеет куда более короткий срок окупаемости, так как такую недвижимость можно быстрее сдать в аренду.
Ожидаемый доход от инвестиции в недвижимость
Третьим определяющим фактором является ваш ожидаемый доход.
Правильно выбранное время для удачной инвестиции в недвижимость, может принести значительную прибыль от аренды купленных помещений или жилплощади. А с ростом цен на недвижимость, увеличивается и капитализация.
Сдавая в аренду вашу недвижимость вы можете рассчитывать на разный доход, впрочем, как и на разные растраты.
Финансы и время
Остался самый главный фактор: сколько вы рассчитываете отдать на инвестирование в недвижимость средств, где их взять и сколько времени вы собираетесь уделять, чтобы развить инвестиции в недвижимость?.
Объем средств необходимый для этого рода инвестиций зависит от: местонахождения, сегмента, состояния недвижимости.
Один из способов нахождения источника средств для того, чтобы инвестирование в недвижимость вошло в вашу жизнь, предложил великий Роберт Кийосаки. Принцип прост, но имеет одно маленькое «но», о котором скажем позже.
Итак, для того, чтобы инвестиции в недвижимость стали реальные, мы:
- Идем в банк, и оформляем ипотечный кредит на недвижимость;
- Эту недвижимость мы сдаем в аренду, из чего мы постепенно погашаем тело кредита и проценты по нему;
- Спустя определенное количество времени, мы выплачиваем кредит до конца, и являемся абсолютными собственниками недвижимости, которая приносит уже наш доход от аренды.
Но, как говорится, в бочке мёда – ложка дёгтя. Предложенная Кийосаки система, к сожалению, не действует в пределах СНГ.
Отечественные банки предлагают слишком высокий процент (в отличии от США, где процентная ставка по ипотеке колеблется около 5%), который будет не реально покрыть доходом от аренды, а время окупаемости в данном случае будет слишком долгим, чтобы ощутить плоды, которые дарят инвестиции в недвижимость.
На первый взгляд может показаться, что инвестирование в недвижимость не предполагает каких либо действий после покупки. К сожалению, это не так.
Немало времени нужно будет потратить еще и на переговоры с арендаторами и различными службами.
Существуют значительные различия в работе над недвижимостью, в зависимости какой сегмент вы выбрали для инвестиции. Обязанности владельца офиса или другого нежилого помещения, значительно отличаются от владельца квартиры или дома.
Преимущества и недостатки инвестирования в недвижимость
Выводы
В этой статье я рассказал о возможных способах вложение денег в недвижимость, какой доход можно получить и какие риски существуют при таких инвестициях.
Инвестирование в недвижимость может стать удачным и прибыльным вложением средств, но как и всё в сфере бизнеса, инвестиции в недвижимость требуют основательности и подхода с холодной головой.
Инвестиции в недвижимость: преимущества и особенности
Заработав даже небольшие деньги, любой человек начинает задумываться о том, как сохранить накопленный капитал. На сегодняшний день различные организации предлагают множество способов инвестиции денег, однако далеко не все из них являются действенными и безопасными.
В период нестабильной экономической обстановки многие люди начинают беспокоиться о сохранности своих сбережений. Разумным вариантом являются вложения в недвижимость. Если жилые помещения за последние несколько лет существенно снизили свою привлекательность как объекта вложений, то инвестиции в коммерческую недвижимость сегодня актуальны как никогда. Особенно эта тенденция характерна для крупных городов.
Преимущества инвестиций в недвижимость
Вложение денег в недвижимые объекты отличается множеством плюсов. Рассмотрим основные преимущества, которые станут решающими для любого инвестора:
- стабильность — если сравнивать данный вид вложения с фондовыми рынками, покупкой ценных бумаг и т.д., покупка коммерческой недвижимости отличается сравнительной стабильностью. Для того чтобы цена на объекты упала в несколько раз, необходим сильный всемирный экономический кризис, который случается не так часто;
- возможность пассивного заработка — именно данный пункт для многих людей является ключевым при выборе метода вложения денег. Покупая недвижимость, вы можете не только сохранить капитал, но и ежемесячно получать дивиденды за счет сдачи коммерческого помещения в аренду. Таким способом пользуются все владельцы больших помещений;
- возможность быстро получить средства — в случае необходимости любой собственник может в течение нескольких дней получить на руки часть от стоимости помещения с помощью получения нецелевого займа в банке.
Среди недостатков можно отметить исключительно необходимость наличия первоначального капитала для приобретения достойного объекта недвижимости в популярном для коммерции месте.
Что относится к коммерческой недвижимости
Многие ошибочно понимают под этим словосочетанием любую недвижимость, владение которой способно приносить стабильный пассивный доход. На самом деле под эту категорию «попадают» объекты розничной торговли (торговые центры, магазины, киоски), офисные здания, отдельные кабинеты, складские помещения и производственные участки.
Если же говорить, что жилье относится к коммерческой недвижимости, то такой «функцией» оно наделено только для заказчиков строительства. После перехода в собственность отдельных лиц, оно становится объектом частной жилой недвижимости. Также выделяют отдельный тип коммерческой недвижимости — социальный.
Сюда включаются вокзалы, аэропорты, различные учреждения медицинского назначения и крупные логистические центры. Поскольку для «рядовых» представителей среднего класса наибольший интерес представляют вложения в коммерческую недвижимость офисного типа, преимущественно, о ней и пойдет речь.
Параметры привлекательности объектов
Принимая решение об инвестициях в коммерческую недвижимость, важно оценить степень интереса со стороны потенциальных арендаторов. Здесь важно не «прогадать».
- Расположение — пожалуй, это самый значимый критерий. Офисные помещения в центре города пользуются большим спросом — это безусловно. Но это вовсе не означает, что здания, расположенные на окраинах, будут обделены вниманием арендаторов (особенно, если офис не рассматривается как место для встреч с клиентами). Для мегаполисов также следует учитывать транспортную доступность объекта, удаленность от станций метро и уровень развития инфраструктуры в целом;
- Рациональность проектирования — дом с офисными помещениями должен отвечать всем современным требованиям. Тогда инвестиции в аренду коммерческой недвижимости можно рассматривать как перспективные. В первую очередь, здание должно иметь удобную парковку, просторные входы, а также предусматривать возможность установки системы видеонаблюдения;
- Качественный внутренний интерьер — потенциальными арендаторами больше ценятся помещения, которые имеют большие окна, удобную планировку и хороший ремонт. Но в целях экономии средств может быть целесообразным рассмотрение помещений с черновой отделкой. Такие объекты всегда можно адаптировать под требования клиентов, договор с которыми предусматривает долгосрочную аренду.
Особенности коммерческой недвижимости
Существенным недостатком данного объекта инвестиций является высокая цена. Такой вариант вложений обычно пользуется спросом среди крупных компаний, которые рассматривают коммерческую недвижимость как непрофильный актив, способный приносить дополнительный доход.
Данному варианту инвестиций присущ низкий риск. Это актуально с учетом того, что недвижимость обладает антиинфляционной устойчивостью. Не зря многие граждане рассматривают вложения в коммерческую недвижимость как способ защиты своих сбережений от обесценивания валюты.
Заключение
Мы рассмотрели основные факторы выбора объекта недвижимости для инвестиции, а также преимущества подобного способа вложения собственных средств. При правильном подходе подобный метод даст возможность не только сохранить уже имеющиеся средства и уберечь их от различных мировых колебаний экономики, но и увеличить капитал за счет ремонта, перепродажи и аренды.
Плюсы и минусы инвестирования в недвижимость
Вкладывать деньги в недвижимость считается надежным и выгодным. Действительно, спрос на жилье не падает, а в перспективе цены, как правило, растут. Аренда недвижимости тоже всегда актуальна: люди снимают квартиры, гаражи и т. д. Не все при этом так однозначно: есть и отрицательные стороны вложения средств в недвижимость. Рассмотрим преимущества и недостатки инвестиций в недвижимость, и попытаемся определить, насколько оправданны такие инвестиции.
Преимущества вложений в недвижимость
- Если не брать в расчет политические риски, вложения в недвижимость надежны, а цены на нее не могут снизиться критично.
- В длительной перспективе стоимость недвижимости обычно растет.
- Недвижимость, как правило, приносит доход от сдачи в аренду.
- Часто при первой покупке недвижимости можно получить льготы (зависит от законодательства).
- Покупка недвижимости по минимальной цене позволяет хорошо заработать в перспективе.
- Долгосрочный кредит на покупку недвижимости может дать возможность выиграть при обесценивании валюты кредитования.
Недостатки вложений в недвижимость
Даже в периоды экономического подъема ликвидность невысока. Продажа или покупка недвижимости требует усилий, немалых затрат денег и времени. В кризисные периоды цены на недвижимость обычно падают или становятся нестабильными. В периоды глубоких кризисов продать недвижимость зачастую бывает почти невозможно.
Владелец недвижимости несет расходы по ее содержанию. Это могут быть налоги, платежи за коммуналку и т. д. Власти имеют возможность изменять условия приобретения, продажи и содержания недвижимости. Сюда можно отнести ставки налогов при продаже, арендную плату, налоги на землю, стоимость коммунальных услуг. Список можно продолжить.
Законодательством могут быть ограничены возможности владельцев недвижимости. Например, ограничения в целевом назначении земельного участка или невозможность выселения арендаторов жилья. В периоды глубоких кризисов стоимость недвижимости падает сильнее, чем стоимость базовых товаров и услуг.
Стоимость недвижимости часто неоправданно завышена и зависит от спекулятивной составляющей. Так, цены на московскую недвижимость, по мнению экспертов, в настоящее время продолжают оставаться непомерно раздутыми. В ближайшем будущем экономический кризис может привести к серьезному падению цен на жилье.
Даже при стабильном рынке недвижимости цены могут значительно повышаться или понижаться из-за локальных факторов (строительство дорог на участке, строительство предприятий и торговых центров, изменение национального и социального состава населения и пр.). Если бралась ипотека, а стоимость жилья упала, не исключено требование досрочного погашения кредита. Если кредит взят в твердой валюте, а стоимость валюты, в которой получается доход, упала, то появятся сложности с обслуживанием кредита. В случае продажи квартиры до истечения трех лет с момента покупки физическое лицо обязано заплатить подоходный налог.
Когда нужно инвестировать в недвижимость
Инвестиции в недвижимость могут рассматриваться, если вы готовы к долгосрочным вложениям. Не приобретайте недвижимость, если деньги понадобятся вам через год-два. Перед приобретением недвижимости нужно обязательно не только выяснить все расходы по ее содержанию, но также учесть вероятность роста этих расходов. Не вкладывайте деньги в недвижимость, если не уверены в возможностях ее содержания.
При оформлении ипотечного кредита будьте осторожны! Если ситуация в экономике нестабильна и возможна инфляция (обесценивание национальной валюты), нельзя брать ипотечный кредит в твердой валюте (долларах или евро). Банки, как правило, именно в такие времена навязывают валютные кредиты или привязывают сумму кредита к курсу национальной валюты на момент оформления кредитного договора.
При рассмотрении возможности инвестиций в недвижимость универсальные рекомендации невозможны и нужно учитывать конкретные обстоятельства каждой сделки. В любом случае, торопиться нельзя, а каждое обстоятельство должно быть тщательно проанализировано. Инвестиции в недвижимость составляют немалые суммы, а рынок недвижимости сложен и существует масса факторов, влияющих на него.
http://www.profvest.com/2016/04/investicii-v-nedvigimost.html
http://dividendoff.net/investitsii/investitsii-v-nedvizhimost/s-chego-nachat.html
http://bbf.ru/magazine/10/5495/
