27 февраля, 2021

Инвестиции в европейскую недвижимость

REIT. Защита для любителей поиграть в недвижимость

Я давно заметил, что больше всего глупостей совершается в сфере инвестиций в недвижимость. Может потому что там больше всего денег сосредоточено. А может у нас на уровне подкорки вшита формула “инвестиции = недвижимость”. Не суть.

Грабли инвесторов

Перечислю типовые кейсы инвестирования, которые попадались мне на глаза:

  • Купи недвижимость у моря. Будешь жить там на пенсии. А еще она всегда растет. Что из этого обычно получается, я уже писал ранее.
  • Купи отель в Европе. Вбухай туда миллионы. И радуйся доходности в 2% годовых.
  • Сходи на курсы по инвестициям в зарубежную недвижимость. Послушай преподавателя-зазывалу (обычно представляет интересы застройщика). Купи парковку, кладбище или отель. А потом плачься по знакомым. Доходность ниже плинтуса. Продать нереально.

У меня еще много таких историй. Заканчиваются они всегда плачевно. Люди годами терпят убытки и не могут выскочить из объектов. Специально для таких горе-инвесторов и придумали замечательный инструмент REIT.

Что такое REIT

Что если совместить возможности акций с плюсами недвижимости. Именно так и появился REIT.

REIT (Real Estate Investment Trusts) — это фонды недвижимости. Они извлекают доход из строительства недвижимости, перепродажи, сдачи в аренду. А еще покупают ипотечные бумаги у банков. Полученный доход распределют между участниками фонда.

REIT впервые стали продавать в США в середине 20 века.

Плюсы REIT

  • Диверсификация. То есть защита от дурака. Вы застрахованы от авантюр, которые бывают в моно-объектах.
  • Постоянный пассивный доход в твердой валюте.
  • Ежеквартальные выплаты. Удобно для тех, кто живет с рыночных доходов.
  • Вы полностью избавлены от хлопот управления. Этим занимаются управляющие компании.
  • Суперликвидность. В отличие от моно-объектов, вы можете продать биржевой REIT буквально за секунду.
  • Низкий порог входа. Средняя стоимость лота

50 долларов.

  • Дивиденды по REIT обычно в 1,5-2 раза выше дивидендов по акциям. Потому что у таких фондов нет корп.налога. И они по уставу обязаны направлять 90% дохода на дивиденды.
  • Постоянное увеличение дивидендов. Из года в год.
  • Вы защищены от инфляции. Недвижимость как актив обладает этим свойством.
  • REIT последние годы часто обгоняли многие индексы акций. Рост тела + дивиденды.
  • Вам плевать на рискиотдельной отрасли. Можно взять разные направления в сфере недвижимости.
  • Вам плевать на демографические риски. У вас есть возможность покупать недвижимость по всему миру.
  • Минусы

    • Налог 30%. Налогообложение дивидендов REIT для налоговых резидентов России, Казахстана и Украины проводится по ставке 30%. Хотя те же IB берут с нерезов 10%. Я не являюсь экспертом по налогам. Поэтому тут лучше проконсультироваться со специалистом.
    • REIT часто ведут себя как акции. Падают вместе с рынком в кризисные моменты. Поэтому в такие периоды их лучше не держать в портфеле.
    • Вы лишаетесь кайфа обладания отдельным объектом. Нет влюбленности в объект инвестирования. Для кого-то это может быть минусом. Для меня скорее плюс.

    Особенности

    Типы REIT

    Существуют долевые (equity) и ипотечные (mortgage) REIT.

    Если говорить о структуре, то есть три типа REIT:

    • Биржевые REIT — это фонды, которые торгуются на биржах. Их может купить кто угодно.
    • Открытые внебиржевые REIT — вход только для квалифицированных инвесторов, не торгуются на биржах. Покупка напрямую через управляющую компанию или брокера.
    • Закрытые REIT — не торгуются на биржах, открыты только для узкого круга инвесторов.

    Отрасли

    Еще все фонды классифицируются в зависимости от секторов, которыми они управляют:

    • Diversified — широкая диверсификация.
    • Office — офисная недвижимость.
    • Industrial — склады, пром.помещения, производственные площади.
    • Retail — торговая недвижимость.
    • Lodging — отели и турбазы.
    • Residential — апартаменты.
    • Self-storage — склады самообслуживания.
    • Infrastructure — объекты для энергетики, сотовой связи и т.д..
    • Data center — дата-центры, хранение серверов.
    • Specialty — развлечения, казино и т. д.
    • Healthcare — больницы, медлаборатории.
    • Timberland — лесные угодья.

    Как выбрать

    • UPDATE: Не покупайте отдельные REIT. Удобнее покупать ETF на REIT. То есть брать целую авоську разных REIT в рамках одного ETF.
    • Используйте порталы ETF.com и ETFdb.com
    • Ищите Screener etfdb.com/screener/
    • Выбирайте Real Estate.
    • Выбирайте сектор.
    • Кликайте на отдельный фонд.
    • Смотрите что в портфеле у конкретного фонда (Holdings).
    • Там же посмотрите географию, сектор.
    • Смотрите див.доходность (Dividend).
    • Посмотрите комиссию за управление (Expenses Ratio & Fees).

    Мои правила инвестирования в REIT

    • Не беру на всю котлету. Максимум 10% портфеля.
    • Беру для того, чтобы увеличить див.доходность портфеля. Особенно когда американские акции дают 1-2% дивами.
    • Мне больше нравятся Equity. Ипотечные REIT для меня более сложный инструмент. Я не понимаю как его анализировать.
    • Использую REIT как аналог золота и других товаров. С одной стороны — защита от инфляции. С другой — у меня есть денежный поток (в отличие от товаров).
    • Смотрю график как вел себя отдельный фонд в период кризиса. Прикидываю возможный уровень просадки тела.
    • Изучаю процентные ставки. Движения REITs имеют отрицательную корреляцию с процентными ставками. Если описывать примитивно, то зависимость следующая. Ставка ниже — дешевле ипотека, выше спрос, REIT прут вверх. Ставки выше — ипотека дорожает, спрос падает, REIT падают.
    • Смотрю на текущую экономическую ситуацию. Например, в момент написания статьи на рынке недвижимости был явный пузырь. В этот момент я потихоньку выхожу из таких активов. Пузырь виден в макроэкономических данных. Гуглите case shiller index, housing starts и building permits, new home sales и existing home sales.

    Как купить REIT

    • Открыть счет у брокера РФ, получить КВАЛ (6 млн на счету). Купить американские REIT.
    • Купить на Санкт-Петербургской бирже через брокера РФ. Сейчас доступно 18 REIT. Нужен КВАЛ. investcab.ru/ru/inmarket/torg_instruments/
    • Открыть счет в Interactive Brokers. Придется самому заполнять налоговую декларацию.

    Что такое eReit

    Сегодня в США набирают популярность краудфандинговые платформы для инвестирования в недвижимость:

    Как они устроены

    Скидывается толпа. Деньги передаются управляющей компании. Компания осуществляет высокодоходные (и высокорисковые) операции — девелопмент, реновация, управление объектом. Все это упаковывается в красивую, понятную и регулируемую обертку.

    Сразу скажу, я ни разу не инвестировал в этот инструмент (в отличие от классических REIT). Я ни в коем случае не призываю читателя вкладываться в eREIT. Пока что риски слишком велики. И рынок вообще не развит. В настоящий момент я только присматриваюсь. Вот что мне удалось узнать:

    Ставьте лайк, если статья понравилась.

    И подписывайтесь на самый нескучный телеграм-канал по инвестициям «На пенсию в 35 лет»

    ВНЖ или гражданство за недвижимость в Европе – хорошая инвестиция?

    Всем русским, белорусам или украинцам, которые рассматривают возможность получить вид на жительство (ВНЖ) или гражданство за недвижимость в Европе, следует задуматься над тем, является ли такая инвестиция достаточно выгодной. Возможно, стоит рассмотреть альтернативы? Например, гражданство за недвижимость на Карибах.

    Европейская недвижимость все еще является хорошей инвестицией? С учетом того, что Brexit и потенциально негативное влияние данного геополитического процесса на Евросоюз в целом (все еще) остаются частью повестки дня, многие инвесторы могут находиться в раздумьях о том, стоит ли им обзаводиться европейской недвижимостью или нет.

    С одной стороны, основные преимущества различных внутренних рынков все еще очень очевидны. Плюс, в некоторых случаях, владение недвижимостью в европейской стране может помочь мигрантам и упростить им путь к виду на жительство и даже к гражданству. Подобное возможно, к примеру, в Мальте. Подробнее: Гражданство за недвижимость Мальты: плюсы и минусы, статистика и советы

    С другой стороны, многие европейские рынки предлагают одни из самых высоких цен на недвижимость в мире. Это заставляет потенциальных покупателей задаваться вопросом о том, оправданы ли инвестиции в такие рынки, или же следует от подобного воздержаться. И нередко они отдают предпочтение более доступным вариантам вроде жилья на Карибах, где можно оформить гражданство за недвижимость. Подробнее: Самое дешевое гражданство за деньги предлагают на Карибах

    ВНЖ или гражданство за недвижимость в Европе – ЕС как совокупность микро-рынков

    Сказать «европейская недвижимость» — это все равно, что сказать «еда». Все понимают, что это означает. И в этом нет ничего удивительного. Тем не менее, данный термин охватывает широкий спектр различных вариантов недвижимого имущества, находящегося в самых разных странах по всему континенту и продающегося на разных условиях.

    Например, во многих европейских столицах наблюдаются высокие цены на недвижимость и низкие темпы их роста. Подобная картина характерна для большинства столичных районов (хотя зачастую те люди, которые достаточно активно ищут выгодные для себя сделки, находят интересные варианты даже там).

    В то же время в развивающихся населенных пунктах (не столицах), как правило, можно найти относительно доступные в финансовом плане предложения. При этом соответствующие активы будут обеспечивать хорошие перспективы с точки зрения прироста капитала.

    Это означает, что часто вопрос сводится не к тому, является ли европейская недвижимость хорошей инвестицией или нет, а к тому, какие конкретно места в Европе соответствуют уникальным целям инвестора.

    Так, если целью является недорогое гражданство за недвижимость с последующим переездом в принимающую страну, многие обращают внимание на Черногорию. Подробнее: Как переехать в Черногорию, оформив гражданство за инвестиции: полное руководство

    ВНЖ или гражданство за недвижимость в Европе – Вопрос инфляции

    В данном вопросе никто не может ничего гарантировать. Цены в целом и, в частности, стоимость недвижимости являются весьма изменчивыми. Однако в общем и целом европейские правительства имеют довольно обширный опыт в области эффективного управления инфляцией и поддержания ее в диапазоне от 1% до 2%.

    Это тот уровень, который означает, что экономики неуклонно движутся вперед. И, честно говоря, это именно то, что можно ожидать и надеяться увидеть на зрелом рынке – таком как ЕС (в целом) и большинство стран-членов в отдельности.

    Очевидно, что в обозримом будущем в контексте инфляции будет наблюдаться некоторая степень региональных различий, но все говорит в пользу того, что вряд ли в Европе в обозримом будущем будет наблюдаться либо безудержная инфляция цен на недвижимость, либо безудержная дефляция. Другими словами, если вы ищете достаточно безопасный и стабильный рынок, то в Европе есть много вариантов, которые должны вас заинтересовать.

    В этом контексте внимания заслуживает свежий прогноз международного рейтингового агентства Moody’s, согласно которому, в следующем году Испания станет европейским лидером как по инфляции цен на жилье, так и по безработице. Это может показаться противоречивым, поскольку чем больше в стране безработных, тем ниже покупательная способность населения и, следовательно, спрос на недвижимость. Тем не менее, факт остается фактом.

    Хотя уровень безработицы в Испании снизился с ошеломляющей высокой отметки в 26% в 2013 году до сегодняшних 14,2% после нескольких удачных лет экономического роста, он по-прежнему остается одним из самых высоких в Европе. В этом плане Испания уступает только Греции (16,7%).

    По прогнозу Moody’s, в следующем году данный показатель в Испании упадет до 13,4%, поскольку испанская экономика продолжает расширяться, хотя и более медленными темпами, чем раньше. С другой стороны, уровень безработицы в Германии составит 3,1%, а в Великобритании 3,8%

    В то же время в Moody’s прогнозируют, что цены на жилье в Испании вырастут в среднем на 5,5% в следующем году, что является самым высоким уровнем годовой инфляции цен на жилье из всех восьми европейских стран, включенных в прогноз. Для сравнения: аналитиками прогнозируется рост цен на 4,5% в Ирландии и Голландии, на 4% в Германии и Португалии, на 2,5% во Франции и на 0,7% в Великобритании. Также ожидается, что цены останутся без изменений в Италии.

    В Moody’s также прогнозируют более жесткие условия ипотечного кредитования для Испании в следующем году, но считают, что рыночные риски в стране снижаются благодаря более осторожному кредитованию, популярности ипотечных кредитов с фиксированной ставкой и усилиям испанских домохозяйств по снижению кредитного плеча в течение последнего десятилетия.

    ВНЖ или гражданство за недвижимость в Европе – Вопрос процентных ставок по кредитам

    Вопрос процентных ставок по ипотеке в ЕС также может быть весьма интересным. Россияне, белорусы, украинцы и другие выходцы из государств, не входящих в Евросоюз, а также британские инвесторы в недвижимость (после Brexit) могут столкнуться с повышением процентных ставок по одной из двух причин.

    Первая причина заключается в том, что кредиторы из ЕС могут устанавливать повышенные процентные ставки в рамках кредитных продуктов, которые они предлагают инвесторам, не являющимся гражданами ЕС. Во-вторых, процентные ставки по кредитам в ЕС могут вырасти, потому что официальному Брюсселю такие меры потребуются, чтобы обуздать возможную инфляцию.

    И если первое соображения в действительности никак не отражают ситуацию на европейском рынке недвижимости (это просто факт, с которым (потенциальным) покупателям придется столкнуться и смириться), то второе является крайне маловероятным, учитывая, что ЕС не славится безудержной инфляцией.

    Однако если это произойдет, то следует предположить, что цены на недвижимость в Европе снизятся из-за падения спроса со стороны покупателей-ипотечников. Это может дать иностранным инвесторам возможность совершить покупку на более выгодных условиях, если они будут оплачивать сделки исключительно собственными средствами.

    Быстро получить ответы на любые вопросы о том, как оформить вид на жительство или гражданство за недвижимость в Европе, на Карибах или в другом уголке планеты, вы сможете, если обратитесь к нашим специалистам. Вопросы просим направлять по адресу info@offshore-pro.info

    Читайте другие интересные статьи портала InternationalWealth.info:

    Организация Экономического сотрудничества и развития еще в начале текущего года подготовила финальный проект правок в Рекомендации, которые регламентируют трансфертное ценообразование при проведении финансовых сделок. Это…

    Какой европейский город выбрать россиянину, украинцу или белорусу, чтобы переехать жить в Европу уже в 2020 году, оформив вид на жительство (ВНЖ) при покупке недвижимости?…

    Португалия является одним из самых популярных направлений среди желающих получить вид на жительство (ВНЖ) в Европе для пенсионеров в 2020 году. Снизится ли спрос из-за…

    Уже на 6 января в Управление полиции и пограничной охраны и посольства Эстонии поступило 1378 заявлений от желающих получить временный вид на жительство. Больше всего…

    Практически самый дешевый ВНЖ в Европе для инвесторов выдают в Греции. Поэтому нет ничего удивительного в том, что данная страна в настоящее время лидирует на…

    Преимущества регистрации компании в Европе отличаются для каждого владельца бизнеса. Для некоторых доступ к географически важным торговым путям в Польше или Португалии может иметь первостепенное…

    ВНЖ в Чехии – мечта, которая не даёт покоя многим нашим соотечественникам. В сети вы найдёте немало пошаговых руководств, позволяющих, по мысли их авторов, добиться…

    Почему к предложениям оформить вид на жительство (ВНЖ) в Евросоюзе за инвестиции с помощью банковской карты или кредита нужно относиться с настороженностью? Отвечаем на этот…

    Не просто квартиры: как инвестировать в недвижимость за рубежом

    Сравни.ру публикует первую колонку независимого финансового консультанта Натальи Смирновой о способах и особенностях инвестиций в зарубежную недвижимость. Следите за нашими обновлениями и не пропустите следующий выпуск.

    Если вы не очень верите инструментам фондового рынка, они вам кажутся слишком сложными или уже включены в ваш портфель и вы хотите его диверсифицировать, одним из доступных вариантов станет недвижимость. Более того, в зависимости от того, как в неё инвестировать, она может оказаться как консервативным, так и умеренным или даже агрессивным инструментом.

    Недвижимостью под аренду

    Простейший вариант — инвестировать в недвижимость, чтобы сдавать её в аренду и получать регулярный доход. Похоже на депозит или облигации, но недвижимость обладает потенциалом роста цены, причём без ограничений. С другой стороны, она может и падать в цене.

    Существует расхожая идея, что недвижимость всегда растёт в цене, особенно в столице, но на деле это не так. Вот индекс стоимости жилья в Москве (по данным портала «Индикаторы рынка недвижимости» ):

    Видно, что в периоды кризиса стоимость недвижимости падает. То же утверждение справедливо для объектов в других странах. Так что купить недвижимость с целью аренды — это наиболее консервативный вариант вложений в данный класс активов, но надо понимать, что объект может сдаваться с перебоями.

    Доходность от сдачи в аренду сильно варьируется в зависимости от страны и конкретной её части, вида недвижимости и т. д., но обычно находится на уровне 3 – 5% годовых в валюте либо около 5 – 6% в рублях (доходность за вычетом налогов).

    Основная идея данной стратегии — купить такой объект, который бы точно сдавался, а в идеале ещё и имел потенциал роста цены. То есть это недвижимость рядом с крупными городами или непосредственно в них, причём в идеале города должны иметь качественное транспортное сообщение с другими крупными населёнными пунктами этой страны и других стран. Уровень жизни в выбранной стране должен быть стабильным, выше среднего, чтобы у арендаторов были средства на оплату аренды. Можно, конечно, сделать ставку на покупку недвижимости, которая заселяется лицами на пособиях либо вообще оплачивается местными властями, но политика меняется: сегодня эти программы есть, а завтра их не будет. Если же вы покупаете недвижимость в стране и городе с хорошим уровнем жизни, то средства у арендаторов будут. Также изучите привычки местного населения: принято ли у них снимать жильё или сразу обзаводиться своим? В Европе и США, например, до 70% недвижимости арендуется, причём местные не видят в этом проблемы — напротив, так они ощущают свободу передвижений. А если в стране или городе, где вы собираетесь приобретать объект, почти у всех собственное жильё, то шансы на арендаторов могут быть невысокими.

    Помимо того, будет ли объект сдаваться, нужно уточнить ваши права по выселению жильцов и изменению условий аренды. Бывает так, что выселение, причём даже если жилец не платит аренду, не так просто реализовать: оно требует обращения в суд, а значит, приводит к судебным издержкам и потере времени.

    Если говорить про технологию сдачи в аренду, то перед покупкой изучите рынок управляющих компаний: выясните, как их деятельность лицензируется, давно ли они работают, сравните цены, запросите примеры отчётов по объектам под их управлением, которые они высылают клиентам, а также полный список услуг (будут ли помогать с открытием счета, с налогами, с поиском жильцов, если текущие съедут, и так далее).

    Дополнительно следует уточнить процедуру покупки недвижимости и получения арендного дохода: нужен ли вам будет счёт в зарубежном банке, ведь это может требовать от вас регулярной дополнительной отчётности в зависимости от страны вашего налогового резидентства.

    После всех вводных нужно только составить чек-лист всех расходов, посчитать ожидаемую доходность от аренды и либо покупать рассматриваемый объект, либо искать более интересные варианты. Чек-лист вы найдёте ниже.

    Недвижимость в ипотеку и под аренду

    Один из способов повысить доходность — купить недвижимость, которую вы хотите сдавать, в ипотеку. Ипотека берётся в стране, где вы планируете приобрести недвижимость, если у вас на родине нет свободной недвижимости для залога, под которую вы можете взять кредит под меньший процент для покупки нового объекта в другой стране.

    В идеале, конечно, выбирать такой вариант, при котором ставка по ипотеке ниже, чем ожидаемая арендная доходность, а сам кредит не превышает 50 – 60% от стоимости объекта — тогда ваша аренда, даже за вычетом платежа по ипотеке, будет генерировать некоторый пассивный доход. А за счёт того, что заёмный капитал будет по ставке ниже аренды, доходность на вложенный капитал будет даже выше.

    Вот пример того, как это работает: можно купить дом за 200 тысяч €, который приносит арендный доход 5% (10 тысяч € в год). А можно вложить 100 тысяч € собственных средств, взять 100 тысяч € под 3% на 10 лет, в итоге в год получать 10 тысяч € аренды, платить проценты по кредиту 3 тысячи €, итого иметь 7 тысяч € на вложенные 100 тысяч €, итого 7% годовых. По истечении 10 лет кредита можно либо продать дом, либо переоформить кредит ещё на 10 лет.

    Итого чистыми такой вариант может давать как раз около 5 – 8% годовых в валюте.

    В РФ пока такой вариант не слишком реалистичен: ставка по ипотеке выше арендной доходности, так что в лучшем случае аренда просто будет покрывать ваш платёж по кредиту, чтобы вам не приходилось ничего доплачивать.

    Но нужно понимать, что такой вариант инвестиций в недвижимость имеет более высокий риск, чем покупка без заёмного капитала: даже если недвижимость не будет сдаваться в аренду, вам всё равно придётся выплачивать ипотеку.

    Недвижимость в надежде на рост

    Если вам мало арендной доходности, можно пойти на риск и инвестировать в недвижимость с существенным потенциалом роста цены, например:

    Купить недвижимость на этапе строительства, вплоть до «с нуля», в надежде на потенциал роста цен после окончания работ. Но здесь нужно внимательно проверять застройщика и страховую компанию, если в этой стране страхуется первоначальный взнос инвестора (как, например, в Великобритании). А также проверять страхование профессиональной ответственности юристов, которые ведут сделку и проверяют объект — чтобы если всё же объект не достроят, иметь дополнительную возможность получить компенсацию (как во всё той же Великобритании).

    Купить недвижимость с залогового аукциона либо в срочном порядке из-за неотложных нужд владельца или его неспособности расплатиться по кредиту. Чтобы иметь доступ к подобным предложениям, необходимо уточнить, работает ли агентство недвижимости, с которым вы собирались сотрудничать, по этим направлениям, причём не просто на словах, а так, чтобы они могли представить примеры, партнёрские соглашения с банками по участию в залоговых аукционах и т. д.

    Купить недвижимость, требующую ремонта, чтобы сделать этот ремонт и продать объект по цене, превышающей совокупные затраты на приобретение и ремонт. Здесь нужно уточнить, есть ли у риелторов проверенные подрядчики по ремонтным работам, запросить примеры отремонтированных домов или квартир, уточнить, давно ли они работают, в какой организационно-правовой форме (частных ремонтников, которым платят наличными, проверить нереально), как отследить затраты на ремонт. Важно также, чтобы риелторы могли предоставить вам полный спектр услуг по подобному проекту, в том числе услуги архитектора, который знает законы страны и города и поможет их не нарушить и не провести несанкционированные перепланировки, которые придётся отдельно согласовывать с риском в итоге вообще не договориться.

    Для ещё большего повышения доходности можно после того, как недвижимость отремонтирована, обратиться в банк и взять под неё кредит, а на него приобрести новый объект под новый ремонт. Правда, кредит получится взять в размере 50 – 60% от оценочной стоимости, вряд ли вам одобрят большую сумму. С другой стороны, если вы вложили 100 тысяч € собственных средств, потратили на ремонт 30 тысяч €, а финальный объект был оценён в 200 тысяч €, то вы можете в итоге вернуть свои 100 тысяч € за счёт кредита и вновь пустить их в работу. Но здесь крайне важно полагаться на проверенных мастеров, чтобы ремонт был изначально грамотно и точно оценён, а потом качественно выполнен, а до этого иметь хотя бы примерный прогноз стоимости объекта после ремонта, чтобы просчитать рентабельность. Вы можете немного снизить риск, купив дом, который можно частично сдавать на период ремонта, чтобы за счёт арендных платежей покрывать часть своих расходов.

    В итоге при агрессивной стратегии возможна доходность и более 20% годовых, но есть риски остаться в убытке или вообще столкнуться с недостроем.

    Чек-лист и пороги входа

    Пороги входа при инвестировании в недвижимость зависят от страны и города. Можно найти варианты и на $20 тысяч, а в некоторых странах можно и на $200 тысяч ничего не найти.

    Независимо от бюджета для оценки рентабельности вложений в зарубежную недвижимость потребуется знать оценку трёх параметров:

    единовременных затрат на покупку объекта;

    ежегодных расходов на содержание, ипотеку (если она есть), налоги и т. д.;

    ожидаемого дохода в год (аренда + ожидание по приросту цены).

    Единовременные затраты на покупку зависят от страны, но в целом сводятся к следующим:

    сама цена объекта;

    гербовый сбор (налог на регистрацию права собственности) — может составлять около 1 – 2% от стоимости объекта;

    услуги юриста, нотариуса, которые действуют в интересах покупателя и помогают реализовать сделку, — в среднем 1 – 2%;

    расходы на создание юрлица/траста/семейного фонда (foundation), если вы выбрали страну, где недвижимость приобретается только на юридическое лицо, либо если вы решили инвестировать через КИК (контролируемые иностранные компании);

    услуги риелтора (если есть) — до 5 – 6%, но бывает дешевле;

    мелкие расходы на внесение записи в поземельную книгу, регистрацию обременения (если берёте ипотеку) и т. д. — в среднем до $1 – 2 тысяч на объект;

    затраты на ремонт, меблировку и т. д., если это вторичка не в самом свежем состоянии или, наоборот, первичка с голыми стенами — зависит от ремонта и мебели, но в среднем редко продают объекты, требующие капитального ремонта, если это не специальная инвестиционная идея. То есть в среднем можно ориентироваться на $ 5 – 20 тысяч.

    Ежегодные траты:

    Налог на недвижимость — зависит от условий аренды (бывает, что жильцы его оплачивают), но в среднем это вряд ли больше $500 в год.

    Налог на доходы от аренды, если вы сдаёте недвижимость, — зависит от страны, может быть равен 20 – 40%, но стоит уточнять возможности для оптимизации. Скажем, в Великобритании, если вы зарегистрируетесь в качестве нерезидента, с вас не будут взимать налог с годового дохода до £10 тысяч, но взамен придётся тратиться на налогового консультанта, который будет вам помогать готовить декларацию и показывать, что у вас доход до £10 тысяч.

    Затраты на управляющую компанию — кто-то взимает фиксированную плату, привязанную к метражу объекта, кто-то — процент от аренды, поэтому следует уточнить расценки и, если плата берётся с квадратного метра, узнать, учитывается ли только жилая площадь или вся. Всё зависит от метража, но в целом вряд ли даже при крупном объекте вроде многоквартирного дома, где у вас несколько квартир под аренду разным жильцам, вы выйдете за $600 в месяц.

    Ведение банковского счёта и счёта управления (счёта управляющей компании под вас) — зависит от банка, но вряд ли более $30 в месяц, плюс затраты на ежегодную отчётность по банковскому счёту в РФ.

    Затраты на юридическое лицо, если вы выбрали недвижимость в стране, где покупать недвижимость можно только на юрлицо, причём это как расходы на сопровождение, так и на отчётность в РФ.

    Затраты на налоговика, который готовит ежегодную декларацию в стране расположения недвижимости, — цифры зависят от страны, в среднем до $1 – 2 тысяч в год. Плюс затраты на налогового консультанта в вашей стране, чтобы он готовил декларацию по месту вашего гражданства или резидентства (смотря что к вам применимо), а также помогал с иной дополнительной отчётностью, если она предполагается в вашей стране в связи с наличием банковского счёта за рубежом, и т. д. Цены на такого налоговика также зависят от страны, но это тоже вряд ли выше дополнительных $1 – 2 тысяч в год.

    Выплаты по ипотеке, если она есть: обычно иностранцам не дают в долг более 50% от стоимости недвижимости, и вряд ли ниже, чем под 3,5%, так что ориентироваться стоит не меньше чем на 3,5% + 1% от суммы долга в год: ряд стран позволяют выбирать процент, направляемый на погашение тела кредита. Если на конец срока ипотеки задолженность будет не нулевая, можно либо продать объект и погасить её, либо продлить ипотеку.

    Ремонт в процессе эксплуатации недвижимости — может быть, а может и не быть, но в среднем хотя бы $5 тысяч в год на мелкий ремонт стоит заложить.

    Страхование недвижимости — обычно в пределах $500 – 1000 в год.

    Коммуналка, оплата кондоминиуму и т. д. Здесь всё зависит от потребления, а также от условий аренды (если вы сдаёте объект в аренду, платят ли коммуналку арендаторы?) — в целом, если это не какой-то особенно крупный объект, это вряд ли ощутимо выше $5 – 7 тысяч в год.

    Непредвиденные траты (например, судебные издержки, если жильцов придётся выселять по суду). Вообще, при выборе объекта непременно запросите справку о его состоянии, последнем капремонте, состоянии несущих конструкций, перекрытий, систем газо- и электроснабжения, чтобы вам не продали объект, где скоро надо делать капремонт.

    Ежегодный доход:

    аренда («грязная», до вычета всех расходов);

    чистая аренда — за вычетом всех расходов и налоговых платежей;

    ожидаемый прирост цены (показатель имеет значение, если инвестор планирует продавать объект, а не держать его вечно).

    Итоговая арифметика

    Если взять усреднённые цифры, без форс-мажоров (ремонта, затрат на суд), единовременные затраты на покупку, помимо самой стоимости объекта, могут составлять где-то 7% от этой стоимости. Ежегодные затраты будут зависеть от размера объекта и наличия ипотеки, в среднем это около 1,5 – 6% от стоимости объекта (без ипотеки — 1 – 1,5%, с ипотекой — около 6% или выше). «Грязный» доход с приростом стоимости по консервативной стратегии может быть без ипотеки около 3 – 7% годовых или около 15 – 17% с ипотекой по агрессивной стратегии (а то и выше).

    В итоге усреднённую рентабельность можно грубо посчитать так: чистый доход с учётом местного НДФЛ составит около 3,5 – 4% годовых, с ипотекой — около 5 – 6% (в развитых странах с дешёвой ипотекой). С учётом первичных затрат в 7%, получаем без ипотеки 107%/4% — окупаемость более 26 лет, а с ипотекой — более 17 лет. Но это всё очень грубая оценка, так как в отдельных странах может быть более высокий потенциал роста — тогда окупаемость может быть чуть выше 10 лет. Либо можно найти сильно недооценённый объект с высоким потенциалом роста в ближайшей перспективе.

    В любом случае стратегий много, можно их комбинировать, можно выбирать одну, можно на каждую страну определить свою стратегию. Важно одно: ваш совокупный инвестиционный портфель непременно должен иметь широкую диверсификацию, чтобы не получилось, что вы все накопления вложили в квартиру, да ещё с ипотекой, а она временно не сдаётся, а вам нужно платить кредит. Я рекомендую всё же на один объект недвижимости, по всем правилам диверсификации, выделить не более 15% вашего совокупного портфеля. В таком случае, даже если у вас портфель будет только из недвижимости, вы всё равно будете подстрахованы на случай, если какой-то объект не сдаётся или оказывается провальным. Ну и задействуйте несколько стран, чтобы не зависеть от политической, экономической и социальной ситуации в одной из них.

    Мнение авторов колонок может не совпадать с мнением редакции сайта. Все решения об использовании каких-либо финансовых инструментов пользователь принимает самостоятельно на свой страх и риск.

    http://smart-lab.ru/blog/598468.php
    http://internationalwealth.info/real-estate-abroad-offshore/europe-residency-and-citizenship-by-investment-in-real-estate-property-2020/
    http://www.sravni.ru/text/2019/6/20/ne-prosto-kvartiry-kak-investirovat-v-nedvizhimost-za-rubezhom/

    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *