Биржевые ПИФы в России: полный обзор БПИФов на Мосбирже

Инвестпривет, друзья! Похоже, что биржевые ПИФы в России – это новый тренд. Всё больше управляющих компаний предлагают различные виды БПИФов для инвесторов. Новатором был Сбербанк, на счету которого уже три биржевых ПИФа. Вслед за Сбером свои БиПИФы выпустили Альфа-Капитал, Газпромбанк Управление Активами и ВТБ Капитал Управление Активами. Расскажу немного про каждый из этих фондов и что вообще представляют собой биржевые ПИФы.

Что такое биржевой ПИФ?

Биржевые ПИФ, или ETF по российскому праву – это сравнительные новые инструменты на отечественном фондовом рынке. Первый БиПИФ от Сбербанка был запущен 17 сентября 2018 года и уже добился определенной популярности среди инвесторов.

По своей сути БПИФы представляют собой что-то среднее между ПИФами и ETF. Как и акции ETF, паи БПИФов торгуются на фондовой бирже в режиме реального времени и их в любой момент можно купить и продать по рыночной цене. Но если классический ETF (он же биржевой фонд) просто следует за индексом и роль управляющих сводится лишь к тому, чтобы собрать аналогичный индексу портфель активов, то БПИФ подразумевает более активное управление.

Формально БПИФ тоже следует за индексом. Например, SBGB повторяет индекс ОФЗ Мосбиржи, а AKNX – индекс Nasdaq-100, но там всё не так однозначно. Однако правила фонда позволяют ему отклоняться от структуры и приобретать другие активы, либо производить ребалансировку активов в зависимости от рыночной ситуации. В одних фондах возможно отклонение от индекса зафиксировано строго – например, БПИФы Сбербанка не могут отклониться от индексов больше, чем на 3%. А другие – не так строго. Например, инвестиционная политика AKNX составлена так, что фонд может покупать многие другие активы, а не только входящие в обозначенный индекс.

Чтобы было возможным существование биржевых ПИФов в России, пришлось даже вносить изменения в федеральное законодательство. Так что тут всё серьезно 🙂

Для определения цены пая (iNAV) также была разработана и внедрена специальная формула – ведь здесь просто разделить СЧА на число паев, как у ПИФа, недостаточно.

Ликвидность БПИФам на бирже обеспечивают маркет-мейкеры – держатели большого количества паев фонда. Они принимают активное участие в торгах, исполняя заявки на покупку и продажу. Маркет-мейкеры по закону должны быть на торгах не меньше 6 часов. У Сбербанка в роли маркет-мейкера выступает сам Сбербанк, у ВТБ – тоже ВТБ, а вот у Альфа-Капитала – Атон.

Другая инфраструктура БПИФов:

регистратор – тот, кто «записывает» владельцев паев в депозитарий;
депозитарий – «хранилище» паев;
аудитор – «контролер» фонда.

Знать, какие компании являются регистраторами и аудиторами у БиПИФов, не будет лишним. Так вы соберете больше информации о фонде и решите, стоит ли ему доверять.

Плюсы и минусы БПИФов

Преимущества БПИФов перед стандартными ПИФами:

цены на паи меняются в течение дня, а не являются зафиксированными;
покупку и продажу паев можно проводить в любой момент по рыночной цене на Московской бирже – можно даже зарабатывать внутри дня;
структура активов БПИФа должна быть всегда известна и раскрываться на сайте Мосбиржи, а вот инфа о структуре активов ПИФов находится только на сайте управляющей компании и актуализируется раз в квартал;
паи БПИФов покупаются мгновенно, а вот на исполнение заявок на покупку ПИФов может проводиться несколько дней (аналогично продажа);
так как БПИФы не являются активно управляемыми, то их комиссии ниже, чем у стандартных ПИФов – 0,8-1,5% против 3-4%, и нет скидок и надбавок;
полученная от эмитентов прибыль (купоны и дивиденды) реинвестируются, что позволяет расти капиталу фонда и подстегивает рост котировок биржевого ПИФа;
низкий порог входа, по крайней мере, сейчас – от 1000 рублей.

Еще один плюс – экономия на налогообложении и комиссиях. Чтобы собрать по-настоящему диверсифицированный портфель на маленькую сумму, то придется отдать брокеру очень много комиссий, если у него введен минимальный платеж за покупку. Да и постоянная ребалансировка потребует расходов и усилий. А в БПИФе всё делается управляющими за вполне вменяемую плату.

Но чтобы вы не думали, что всё так радужно, вот список минусов БПИФов:

информация раскрывается всё-таки недостаточно хорошо – у обычных ETF всегда можно просмотреть, во что они инвестируют, причем на независимых площадках (инфу публикуют аудиторы), а у БПИФов в открытом доступе только то, что захотели показать (или не захотели);
комиссии всё-таки большие по сравнению с ETF – в среднем 0,8-1,5% против 0,1-0,5%;
имеются определенные неторговые риски, так как вся инфраструктура биржевого ПИФа обычно «завязана» на управляющей компании – а вот контроль и функционирование ETF обеспечивает несколько независимых компаний, в том числе банки-кастодианы и трасти.

Да и в целом БПИФы представляют собой некий гибрид между традиционным российским ПИФов и «продвинутым» западным ETF, таким промежуточным звеном. В отсутствии простого доступа к большинству зарубежных ETF БПИФы остаются единственным вариантом вкладывать средства во вкусные индексы массовому инвестору.

Налоги и БПИФы

По налогам. При инвестировании в облигации и акции придется платить много налогов – с НКД, с дивидендов, с купонов, с курсовой разницы. А если покупаете активы в валюте – то и с прибыли в рублях (даже если в валюте потерпели убытки).

Если же купить БПИФ, то платить надо будет налог только один раз – если продадите пай дороже, чем купили. И в рублях. Никаких сложных вычислений и лишних потерь. Дивиденды и купоны, как я уже говорил, реинвестируются, повышая цену пая, так что можно условно считать, что с них налог не платится.

Если держать паи БПИФа более 3 лет в собственности, то на них будет действовать налоговый вычет в размере 3 млн рублей за год обладания. Или же можно открыть ИИС и использовать инвестиционный налоговый вычет, не дожидаясь истечения этих самых трех лет.

Особенности биржевых ПИФов Сбербанка

Всего компанией Сбербанк Управление активами запущено три БПИФа. Вот эти самые биржевые ПИФы Сбербанка с возможностью их покупки на Московской бирже:

Фонд Индекс МосБиржи полной доходности «брутто» (тикер SBMX) – вкладывает средства в акции и ГДР компаний, входящих в индекс Мосбиржи. Среди эмитентов – Сбербанк, Газпром, ВТБ, Лукойл, МТС и другие ласкающие слух названия российских «голубых фишек». Мечта патриота, и только 🙂
Фонд Индекс МосБиржи государственных облигаций (тикер SBGB) – первый в России БПИФ на ОФЗ. Лично он у меня вызвал смешанные чувства. Серьезно? Делать солянку из ОФЗ, которые по сути своей и так являются малодоходным и почти безрисковым вариантом размещения средств? Мне кажется, что проще самому составить портфель из облигаций, обгоняющих депозит, и не переплачивать проценты управляющим фондом. Но – БПИФ есть, и судя по объемам, торгуется очень хорошо.
Фонд Индекс МосБиржи российских ликвидных еврооблигаций (тикер SBCB) – этот вариант поинтересней. Фонд предлагает вкладывать в долговой рынок российских корпораций – в списке эмитентов опять те же Сбербанк, Газпром, Лукойл и прочее наше национальное достояние. Плюс этого БПИФа от Сбербанка заключается в том, что вы можете захеджировать ваши валютные риски. Если рубль упадет, то цена пая вырастит, так как базой для расчета берется американская валюта.
БПИФ РФИ «Сбербанк – S&P 500» (тикер SBSP) – фонд, инвестирующий в индекс американских акций S&P500, представляющий собой по сути срез самых доходных, ликвидных и крупных компаний США. Фонд покупает ценные бумаги, входящие в состав индекса – т.е. он полностью репликативный. Дивиденды не платятся, а реинвестируются увеличения активов для.

Самыми интересными из всех биржевых ПИФов Сбербанка мне показались БПИФы на индекс Мосбиржи и еврооблигаций. Почему? Российский фондовый рынок очень недооценен, в первую очередь, из-за санкций, поэтому надо брать. А проще взять все акции разом – для диверсификации, конечно. Поэтому для инвесторов, желающих вложиться именно в российский фондовый рынок этот БПИФ – просто находка.

Интересный вариант БПИФ SBCB. Главным образом, за счет того, что порог входа в еврооблигации составляет обычно 100 тысяч долларов, а в этот фонд можно инвестировать от 1000 рублей. А заработать можно неплохо, да заодно перестраховаться от валютных невзгод.

Обзор БПИФов от ВТБ Капитал

Если сбербанковский БПИФ предлагал вкладывать в долларовые еврооблигации, то биржевой ПИФ ВТБ Российские корпоративные облигации смарт бета с тикером VTBB предлагает инвестировать в долговой рынок российских эмитентов в рублях. Под «капотом» у фонда – 86 корпоративных облигаций от наиболее надежных отечественных компаний.

В целом VTBB БПИФ позволяет заработать больше, чем БПИФ Сбербанка на ОФЗ. Но есть и определенные риски. Из-за санкций долговой рынок нередко проседает – а с ним, соответственно, и индекс, а с индексом будет проседать и VTBB. С другой стороны, можно будет на просадках инвестировать, но это уже другой вопрос

В целом этот фонд среди прочих биржевых ПИФов России смотрится неплохо за счет разумного сочетания риска и доходности. Для долгосрочных вложений однозначно хорошо. В качестве страховой части портфеля.

Новый БПИФ РФИ от ВТБ – Фонд “Американский корпоративный долг” (тикер – VTBH). Фонд вкладывает исключительно в корпоративные облигации США посредством покупки ETF Ishares $ High Yield Corp Bond. Это простой и эффективный биржевой финансовый инструмент, предоставляющий российского неквалифицированному инвестору выход на американский рынок корпоративных облигаций без необходимости открывать счет у зарубежного брокера.

Текущая доходность фонда – около 5,4%, что выше на 2,9% средней ставки по долларовым депозитам. Под капотом у VTBH – порядка 976 облигационных высокодоходных
выпусков корпоративного сектора США, среди которых бонды Avon, Barclays, Hilton, Uber, Tesla, Netflix и т.д.

БПИФ от Альфа-Капитала

БПИФ на американские акции – «Технологии 100» под управлением УК «Альфа-Капитал» (тикер AKNX) – это единственный пока российский фонд, позволяющий вкладывать в американские акции, да не абы какие – а входящие в индекс NASDAQ-100. Это сотня самых крутых и продвинутых компаний из сферы IT или смежных с ней. Инвестор может одним махом вложиться в акции Apple, Microsoft, Alibaba или Netflix.

Однако у БПИФа «Технологии 100» есть недостаток. Он является «оберткой» для фонда ETF QQQ от Invesco, т.е. это фонд, вкладывающий в другой фонд. Плюс инвестполитика БПИФа AKNX составлена так, что он может вложиться и в другие активы, которые соответствуют его стратегии. Так что тут есть определенные риски.

Ну и комиссия. Напрямую вложиться в ETF QQQ выгоднее. Но на порядок сложнее. И только через зарубежных брокеров. Так что за неимением другой альтернативы фонд «Технологии 100» остается отличным вариантом для диверсификации своего портфеля с помощью вложений в зарубежные активы.

Следуя за Сбербанком, Альфа-Капитал предложил свой вариант фонда, следующего за индексом американских акций S&P 500 – Альфа – Капитал Эс энд Пи
500 (S&P 500). Тикер на Мосбирже – AKSP.

Если SBSP Сбербанка реплицирует индекс, то есть покупает такие же акции в такой же пропорции, то Альфа-Капитал решил проблему по-другому. Он осуществляет следование за индексом через покупку паев сдругих иностранных инвестфондов. Таким образом, это классический «фонд фондов» – ну или, как его называют инвесторы, «фонд-прокладка”. К сожалению, информации, в какие именно фонды будет вкладывать этот БПИФ, в открытом доступе я не нашел.

Еще один новый БПИФ от ВТБ – “Фонд Акций развивающихся стран” (тикер – VTBE). БПИФ инвестирует в акции 2450 компаний развивающихся стран посредством покупки ETF Ishares Core MSCI EM. Комиссия за управление – не более 0,8% в год. Подробности – в полном обзоре.

БПИФы от Газпромбанка

Компания Газпромбанк Управление Активами предлагает пока только два БПИФа: “Газпромбанк – Корпоративные облигации (дюрация — 2 года)” и “Газпромбанк – Корпоративные облигации (дюрация — 4 года)”.

Оба фонда следуют за разработанным аналитиками управляющей компании индексами. Базовые активы БПИФа — корпоративные облигации преимущественно 1-го эшелона с кредитным рейтингом не ниже ВВ+, которые могут быть включены в состав средств пенсионных накоплений и пенсионных резервов в полном соответствии с законодательством. Основным критерием для включения инструментов в состав портфеля является приемлемая ликвидность на вторичном рынке и высокое кредитное качество. Целевая дюрация – 2 и 4 года.

Одно из преимуществ фондов – рекордно низкая комиссия, всего 0,15%, что приравнивает эти БПИФы к классическим зарубежным ETF с небольшими издержками. Правда, вместе с вознаграждением аудитору, депозитарию и прочими расходами комиссия может доходить до 0,75%.

Использование закрытых паевых инвестиционных фондов в России

Что такое ЗПИФ?

Паевой инвестиционный фонд — обособленное имущество, переданное в доверительное управление управляющей компании учредителями (пайщиками), и имущества, полученного в процессе управления Фондом.

Доходы и имущество фонда принадлежат пайщикам на праве общей долевой собственности и удостоверяется инвестиционным паем.
Инвестиционные паи могут быть свободно проданы или заложены.
Все инвестиционные паи имеют равную стоимость. Размер доли в фонде определяется количеством паев у пайщика.
Имущество фонда находится в доверительном управлении Управляющей компании (УК). Оно обособленно от личного имущества пайщиков и от имущества УК.

Как работает Фонд

В состав имущества фонда могут входить различные активы, обладающие имущественной ценностью: ценные бумаги, займы и прочие. Операционная деятельность фонда осуществляется управляющей компанией и исключительно в интересах пайщиков.

Активы могут как приобретаться в ЗПИФ, так и отчуждаться из него.
Активы могут находиться в составе ЗПИФ длительный период как в ожидании роста стоимости, так и в целях получения дохода.
Фонды могут получать займы и кредиты в т.ч. под залог имущества Фонда.
Операции с имуществом Фонда формально совершаются УК. На практике многие ЗПИФ управляются пайщиками.
Все доходы, образованные в результате операционной деятельности, поступают в состав имущества Фонда.

Преимущества ЗПИФ

Создание ЗПИФа позволяет существенно снизить налоговую нагрузку на бизнес. Уменьшение налогового бремени происходит с использованием абсолютно законной схемы, жизнеспособность которой закреплена в Налоговом кодексе и подтверждена правоприменительной практикой.

Защита активов от захватов и обращения взыскания со стороны кредиторов

После внесения имущества в состав ЗПИФа его раздел или выдел в натуре не допускаются, единственным возможным объектом для захвата или обращения взыскания становится инвестиционный пай, который практически не представляет интереса для рейдеров и кредиторов, т.к. не дает возможности получить непосредственный контроль над имуществом. При этом, если паи ЗПИФа ограничены в обороте — предназначены для квалифицированных инвесторов, они соответственно могут перейти только к лицам, имеющим статус квалифицированного инвестора, что делает захват или обращение взыскания еще более затруднительным.

Оптимизация управления бизнесом

ЗПИФы являются альтернативой сложным холдинговым структурам. Управление делами через ЗПИФ позволяет структурировать бизнес, сформировать единый центр принятия и исполнения решений, усилить контроль (как внутренний, так и внешний), упорядочить денежные потоки, снизить операционные издержки и, в конечном счете, увеличить прибыль.

Снижение рисков при реализации проектов

ЗПИФы зарекомендовали себя как инструмент снижения рисков при реализации проектов, в том числе строительных и венчурных. При использовании ЗПИФ риски уменьшаются за счет:

локализации, так как паевой фонд позволяет обособить проект от остального бизнеса, как организационно, так и финансово.

диверсификации, вследствии возможности использования нескольких фондов для реализации отдельных проектов.

распределения между участниками проекта, так как ЗПИФы являются инструментом коллективных инвестиций.

Применение ЗПИФов

Застройщикам

ПИФ не является юридическим лицом и не платит налог на прибыль.
Нельзя обратить взыскание по долгам владельцев инвестиционных паев или управляющей компании на имущество фонда.
Предоставляет возможность формирования фонда (от 25 млн. руб) из отдельных объектов коммерческой или жилой недвижимости, так и на базе проектов районного масштаба.

Арендодателям

ПИФ не является плательщиком налога на прибыль.
Рентный ЗПИФ получает доходы от сдачи недвижимости в аренду, основной доход пайщиков — арендные платежи и рост рыночной стоимости объекта.
Полученный доход или его часть управляющая компания ЗПИФа по согласованию с учредителем может:
Периодически выплачивать пайщикам.
Инвестировать в модернизацию и реконструкцию объектов для увеличения их стоимости и арендных ставок по ним.
Инвестировать в покупку и строительство других объектов недвижимости (как коммерческой, так и жилой).

Холдинги

ПИФ не платит налог на прибыль, так как не является юридическим лицом.
Простой способ объединить бизнес активы, простота управления.
На имущество фонда нельзя обратить взыскание по долгам пайщиков.
Информация о владельцах инвестиционных паев ЗПИФ является закрытой.

Замена офшорным структурам

Отсутствие рисков, связанных с изменением в законодательстве офшорных зон.
Отсутствие рисков, связанных с изменением во внешней политике.
Информация о владельцах инвестиционных паев является закрытой.
Нет ограничений на владение активами нерезидентами.

Кредиторам

Возможность выдачи займов без лицензии кредитной организации.
Фонд не является юридическим лицом и, следовательно, не является налогоплательщиком. Пайщики уплачивают налог только при продаже (погашении) паев и при получении промежуточных выплат.
Возможность покупки прав требования по кредитам у банков и получать проценты по этим договорам без уплаты налога на прибыль.
Отсутствие жестких ограничений. Нет надзора в виде нормативов и обязательных резервов.
Возможность привлечения денежных средств от стратегических инвесторов.
Нет ограничений на объем займов. Позволяет проводить более гибкую кредитную политику.
Минимизация потерь по дефолтным кредитам.
Эффективная структура управления и структурирования активов.
Защита активов.

Землевладельцам

Налоговые преференции.
Защита активов.
Приобретение земли нерезидентами.
Привлечение денежных средств.

Зарубежная недвижимость

Налоговые преференции и избежание двойного налогообложения.
Приобретение и защита активов.
Профессиональное управление активами.
Привлечение средств иностранных инвесторов.

Инновации

Простота инвестирования в контрольные пакеты акций и долей компаний.
Удобная структура управления и финансирования венчурного проекта.
Строгий контроль уменьшает риски неправомерных действий.
Привлечение на длительный срок (от 3-х лет) средств институциональных и частных инвесторов, в т.ч. иностранных.

Налогообложение ЗПИФ

Операции, совершаемые с имуществом ЗПИФ, и само имущество ЗПИФ имеют специальный налоговый режим.

Доходы, поступающие в состав Фонда от продажи имущества или сдачи в аренду, дивиденды, проценты и любые иные доходы не облагаются налогом на прибыль, что позволяет реинвестировать без потерь.

За счет средств Фонда также оплачиваются имущественные налоги, если в состав Фонда входит такое имущество.

Пайщики фонда – владельцы инвестиционных паев, их налогообложение строится на основе правил налогообложения ценных бумаг.

Сравнение ЗПИФ и АО

Специфика юридической конструкции ЗПИФ сближает его с юридическим лицом, но при этом предоставляет существенные преимущества в деятельности. Таким образом, в рамах ЗПИФ может быть выстроена привычная структура системы управления.

Фонды недвижимости ЗПИФ и REIT. Как инвестировать в недвижимость легко и просто.

Автор: Алексей Мартынов · Опубликовано 26.03.2018 · Обновлено 08.06.2018

В прошлой статье были рассмотрены инвестиции в жилую недвижимость через покупку квартиры и сдачу ее в аренду. Такие прямые инвестиции обеспечивают владельцу непосредственный контроль над объектом вложений: управление арендой, издержками, принятие решений о покупке и продаже. Так же покупка квартиры обеспечит наибольшую доходность, так как устраняет большинство посредников.

Однако данный способ не лишен недостатков, он требует практического опыта в управлении жилой недвижимостью, а так же знания рынка жилья. Эти недостатки можно устранить, наняв соответствующих специалистов в виде риэлтора или агентства недвижимости, но с ними придется делиться прибылью.

К снижению дохода от владения квартирой могут так же привести длительная не заселенность и недобросовестные квартиросъемщики. А неблагоприятная ситуация на рынке жилья может затруднить продажу или уменьшить итоговую прибыль.

В данной статье я напишу про два самых простых способа вложений в недвижимость: фонды недвижимости — российские ПИФы и зарубежные REIT.

Закрытые ПИФы недвижимости (ЗПИФ)

Паевые инвестиционные фонды недвижимости — это фонды, которые инвестируют средства вкладчиков в объекты жилой или коммерческой недвижимости. Вкладчики (как простые частные инвесторы, так и юридически лица) отдают свои деньги фонду в доверительное управление. Управляющая компания инвестирует полученные средства в объекты недвижимости и занимается их дальнейшим управлением. В обмен на деньги вкладчики получают ценные бумаги фонда — паи, цена которых будет меняться в зависимости от стоимости недвижимости в фонде.

Все ПИФы недвижимости — закрытые. Это означает, что паи фонда нельзя погасить и получить деньги в любой момент времени. Паи выдаются пайщикам при формировании фонда, а погасить их можно только через несколько лет, когда имущество фонда будет распродано, а фонд закроется. Закрытая структура ПИФа обусловлена низкой ликвидностью самой недвижимости и длительным сроком реализации проектов, в которые вкладываются деньги.

Имущество фонда принадлежит не УК, а пайщикам. Компания занимается выбором объектов инвестирования и их управлением. За это она берет вознаграждение в виде ежегодного процента от стоимости чистых активов фонда.

На данный момент в России зарегистрировано около пяти сотен ЗПИФ недвижимости. Их количество даже превышает число открытых ПИФов. Большинство закрытых ПИФов создаются для определенного узкого круга инвесторов под конкретные проекты или для оптимизации владения недвижимостью бизнесом, так как это дает налоговые льготы. Поэтому большинство фондов недоступно широкому кругу розничных инвесторов. Многие закрытые ПИФы доступны только квалифицированным инвесторам, такие фонды не раскрывают свою отчетность публично.

Куда инвестируют закрытые ПИФы недвижимости?

В зависимости от направления выделают несколько категорий ПИФов: девелоперский, земельный, рентный, смешанный, строительный. По закону большая часть активов фонда должна быть вложена в недвижимость (офисы, торговые центры, квартиры, земельные участки). Остальная часть может быть вложена например в депозиты или облигации. Инвестиционная стратегия и прочие детали работы фонда подробно описаны в правилах доверительного управления, которые опубликованы на сайте каждой управляющей компании.

Например, стратегия фонда «Арсагера — жилищное строительство» — это приобретение жилой недвижимости в Санкт-Петербурге на этапе стройки и последующей продаже по более высокой цене после завершения строительства.

Другой фонд «Коммерческая недвижимость (УК Сбербанк Управление Активами)» приобретает объекты коммерческой недвижимости для получения дохода в виде арендных платежей, а также получения прибыли при продаже объектов за счет увеличения их рыночной стоимости. По итогам каждого полугодия осуществляется распределение инвестиционного дохода между пайщиками фонда.

Помимо управляющей компании и инвесторов есть и другие участники процесса. Депозитарий ведет учет и хранение паев вкладчиков фонда на депозитарных счетах. Регистратор ведет реестр владельцев паев. Так обеспечивается учет и сохранность информации о владельцах паев.

Каждая УК регулярно публикует на своем сайте отчет, из которого можно узнать величину СЧА, стоимость пая, структуру активов фонда и объекты недвижимости, куда инвестированы деньги. За тем, что опубликованная отчетность соответствует реальности, следит независимый аудитор. Оценкой имущества фонда занимается независимый оценщик. В целом за УК и ее работой надзирает мегарегулятор — Центробанк. Он же занимается регистрацией фонда и его правил.

Доходность ПИФов недвижимости

Результаты управления фондом можно оценить с помощью динамики цены пая и СЧА (стоимости чистых активов). С ростом стоимости активов фонда будет расти СЧА и цена пая.

Ниже представлена средняя доходность фондов недвижимости по годам в сравнении с динамикой цены квадратного метра в Москве.

Доходность фондов недвижимости, данные nlu.ru

Как видно, доходность фондов может сильно отличаться от самой недвижимости. Впрочем, данное сравнение не является полностью объективным, так как много фондов инвестируют в коммерческую недвижимость или земельные участки, а цифры доходности не учитывают выплачиваемую ренту. Например, фонд «Сбербанк — Арендный бизнес» за 2017 год упал на 7%, а доходность от ренты составила 21%. Общая доходность +14%.

Помимо стоимости имущества, на доходность фонда влияют комиссии. Определенный процент от активов фонда ежегодно берет УК за управление, так же фонд несет расходы на услуги депозитария, оценщика, аудитора и регистратора. В сумме за год может набежать несколько процентов, которые уменьшат доход инвесторов. В правилах фонда указана максимальная величина комиссий, которую может взимать фонд.

Успех и доходность фонда в первую очередь зависит от удачного выбора объектов для инвестирования. Поэтому основная проблема при инвестировании в такие фонды — оценить, насколько перспективны выбранные управляющей компанией проекты. А для рядового инвестора это весьма трудно.

Как я уже сказал, вложиться в фонд недвижимости можно только при его формировании. Иногда правила ДУ позволяют выдавать дополнительные паи после формирования фонда.

Порог входа в ЗПИФ недвижимости может составлять от нескольких сотен тысяч до десятков миллионов рублей. Инвестор получает прибыль только после закрытия фонда через несколько лет. Дата закрытия фонда обозначена в правилах управления.

Некоторые ПИФы недвижимости торгуются на бирже. Купить или продать паи фонда на бирже (или на внебиржевом рынке) — единственный вариант вложиться в фонд после его формирования или получить деньги досрочно. Однако число биржевых ЗПИФ всего 69 из 507, а ликвидность большинства фондов оставляет желать лучшего, сделок не бывает месяцами и даже годами. К тому же цена на бирже может быть меньше расчетной стоимости пая.

Основные преимущества закрытых ПИФов недвижимости:

не нужно самому заниматься поиском объектов и управлением недвижимостью, этим занимается управляющая компания;
упрощенная процедура инвестирования — достаточно купить паи через УК;
порог входа в ПИФы меньше, чем покупка физической недвижимости, можно недорого вложиться в крупные объекты вроде коммерческой недвижимости;
возможность широкой диверсификации — на стоимость одной квартиры можно вложиться в несколько разных фондов;
некоторые фонды выплачивают ренту;
высокая прозрачность — УК публикует отчеты фонда и оценщика;
регулирование процесса профессиональными участниками рынка и законодательством.

более высокий порог входа по сравнению с другими инструментами — фондами REIT;
нужно долго ждать — срок работы фонда в среднем от 5 до 15 лет;
не все фонды приносят хорошую доходность, это зависит от выбранных объектов;
очень низкая ликвидность — трудно выйти из фонда досрочно;
стоимость фонда может падать так же как и недвижимость;
не все активы фонда могут быть инвестированы в недвижимость;
не все ЗПИФы недвижимости выплачивают ренту;
существуют риски плохого управления имуществом фонда;
сложно выбрать «правильный» фонд, который вкладывает деньги в перспективные проекты;
высокие комиссии фонда.

В итоге закрытые ПИФы недвижимости имеют много недостатков. Поэтому, если вы собрались инвестировать в такой ЗПИФ, лучше выбирать фонды крупных, надежных, хорошо себя зарекомендовавших управляющих компаний, подробно изучив правила управления фонда.

REIT — зарубежные фонды недвижимости

Для инвестирования в зарубежную недвижимость можно использовать инвестиционные трасты недвижимости Real Estate Investment Trust (REIT). Это компании, которые занимаются вложениями и управлением недвижимостью в США и других странах.

Инвестору достаточно купить их акции на бирже, а все вопросы касательно выбора, покупки и управления объектами берет на себя управляющая компания.

REIT — это особые компании. Для того, чтобы иметь этот статус, надо соответствовать следующим требованиям:

Инвестировать не менее 75% активов в недвижимость;
Получать не менее 75% прибыли в виде оплаты аренды недвижимости;
Выплачивать 90% прибыли в виде дивидендов.

Как работают REIT?

Первые REIT были созданы в США в 1960 годах, чтобы позволить широкому кругу инвесторов вкладывать свой капитал в недвижимость. На данный момент в США существует более сотни инвестиционных трастов недвижимости, а их капитализация превышает $300 млрд. Подобные трасты сегодня существуют и в других странах: Австралия, Франция, Великбритания и др. В общемировой капитализации американские REIT занимают более половины.

REIT могут заниматься инвестированием в различные объекты недвижимости и сдавать их в аренду: многоквартирные дома, общежития, торговые центры, гостиницы, отели, больницы, офисы. Количество объектов в одном трасте может составлять несколько десятков.

Инвестиционные трасты делятся на три категории: имущественные, ипотечные и гибридные. Первый тип занимается прямыми вложениями в недвижимость. Вторые инвестируют в ипотечные ценные бумаги (по сути облигации). Третьи — и в то и в другое. Имущественные трасты занимают 90% рынка и представляют главный интерес для инвесторов в недвижимость.

Как работают REIT

Доход инвестора в REIT складывается из двух составляющих: роста стоимости ценных бумаг компании и выплачиваемых дивидендов. Так как 90% прибыли компания должна выплачивать виде дивидендов, доходность во многом определяется ими.

Например, доходность одного из крупнейших американских трастов недвижимости Simon Property Group, Inc. с учетом реинвестирования дивидендов составила 14.85%, а без реинвестирования 9.15%.

Оранжевая линия показывает рост капитала с реинвестированием дивидендов, синяя — без. Желтые столбики показывают величину ежегодных дивидендов с учетом реинвестирования, серые — без.

Доходность Simon Property Group

Как видно из графика, дивиденды в случае REIT имеют большое влияние: к концу срока разница в капитале составила несколько раз.

Диаграмма ниже показывает дивидендную доходность Simon Property Group по годам. В последние годы она составляет 3-4%, что выше дивидендной доходности рынка акций на 1-2%.

Дивидендная доходность REIT Simon Property Group

Следующий рисунок показывает годовые доходности инвестиционных трастов недвижимости и индекса акций США. Как видно, их доходности не всегда движутся одинаково. Например, в 2000-2002 акции падали, а недвижимость росла. В какие-то годы акции опережали трасты, в какие-то наоборот. Однако, среднегодовая доходность обоих активов получилась почти одинаковой — 9% годовых.

Доходность акций США и REIT

С 1994 года средняя корреляция между акциями и REIT составила 0,5. Таким образом включение в портфель недвижимости должно положительно сказаться на соотношении риска и доходности портфеля. Проверим это, построив границу эффективности портфелей.

Граница эффективности портфелей

Линия показывает, что портфель из 60% акций и 40% REIT имеет чуть более высокую доходность при таком же риске, как 100% акций. То есть добавление инвестиционных трастов немного улучшает показатели портфеля. Однако, нужно помнить, что их риск (стандартное отклонение) больше, чем у акций.

Как лучше инвестировать в REIT?

На американском рынке торгуется более сотни REIT. Для диверсификации в портфеле желательно иметь не один REIT, а множество. Поэтому лучшим вариантом для инвестирования в недвижимость будут ETF на REIT.

REIT ETF — это биржевые фонды, которые инвестируют большую часть активов в ценные бумаги REIT или связанные с ними производные инструменты. ETF не занимается выбором отдельных РЕЙТ, он инвестирует в бумаги из рыночного индекса, например такого как Dow Jones US REIT Index или из другого.

Фактически это уже готовый диверсифицированный портфель, который включает множество REIT из разных секторов: розничной торговли, здравоохранения, офисной недвижимости, жилой недвижимости, ипотечные и смешанные.

Стоимость одной акции ETF составляет всего несколько десятков долларов. В отличие от прямых инвестиций в недвижимость, где порог входа составляет десятки тысяч или сотен долларов, их может себе позволить практически любой инвестор.

Процесс приобретения ETF не связан с большими трудностями. Для этого понадобится открыть счет у посредника, дающего доступ на американскую биржу: зарубежного брокера, банка или зарубежной страховой компании. ETF — это очень ликвидный инструмент — купить или продать акции можно в любой торговый день на бирже.

Другой вариант покупки ETF, не выходя за пределы России — купить ПИФы, которые инвестируют в зарубежные ETF недвижимости. Например, «Открытие – Зарубежная собственность» или «УРАЛСИБ Зарубежная недвижимость». Порог входа в эти ПИФы составляет всего несколько тысяч рублей, но российская УК берет высокую комиссию за управление фондом, которая может превышать 2% в год. К тому же часть активов ПИФ держит в деньгах, что так же негативно сказывается на доходности.

Так как REIT должны выплачивать на дивиденды 90% своей прибыли, дивидендная доходность этих фондов выше, чем у рынка акций на 1-2%, То есть этот инструмент хорошо подойдет тем, кто стремится получать текущий пассивный доход.

Ниже представлен ряд крупнейших ETF на REIT. Таблица позволяет сравнить их по нескольким параметрам. Самый крупный фонд — это Vanguard Real Estate Index Fund — его стоимость активов составляет $29 млрд. Он так же находится в лидерах по дивидендной доходности и числу бумаг, включенных в фонд.

Самый ликвидный фонд — iShares U.S. Real Estate ETF — у него самый большой объем торгов за день. Самый дешевый фонд — Schwab US REIT ETF, его комиссия всего 0,07%, однако он был создан последним из всех — в 2011 году.

Фонды в таблице представляют только американский рынок, но есть фонды на недвижимость в других странах. Таким образом с помощью ETF на REIT можно легко вложить деньги в недвижимость по всему миру.

Разумеется, не обходится и без минусов. Управляющая компания взимает комиссию за управление объектами, поэтому доходность инвестора будет на 1-2% меньше по сравнению с самим рынком. Плюс небольшую комиссию берет ETF.

Хотя средняя историческая корреляция недвижимости с рынком акций была не очень высокой, REIT и акции не всегда ведут себя разнонаправленно. Например, в 2008 году их стоимость упала почти на 40%, так же как и стоимость акций.

Не стоит включать много REIT в портфель. Трасты недвижимости занимают всего лишь 3% общей капитализации фондового рынка США, то есть являются совсем небольшим сектором экономики. Стоит так же помнить, что их риск (стандартное отклонение) больше, чем у акций. Поэтому не стоит выделять им долю более чем 10-15% вашего портфеля.

http://alfainvestor.ru/birzhevye-pify-v-rossii-polnyj-obzor-fondov/
http://niemands.ru/press-centr/articles/zakrytyj-paevoj-investicionnyj-fond-v-rossii-zpif
http://activeinvestor.pro/fondy-nedvizhimosti/

Биржевые ПИФы в России: полный обзор БПИФ на Московской бирже